Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2024 г. N Ф05-36304/22 по делу N А40-45938/2022

г. Москва

23 мая 2024 г.

Дело N А40-45938/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

Председательствующего судьи: Ю.В. Архиповой,

судей: В.В. Кобылянского, Н.Н. Кольцовой,

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы - Дубчак Р.В. по доверенности от 22.12.2023,

от ответчика индивидуального предпринимателя Алексеевой Марины Викторовны - Хромов С.А. по доверенности от 06.05.2024,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж в Измайлово"- Хромов С.А. по доверенности от 13.02.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Алексеевой Марины Викторовны

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года

по делу по иску Департамента городского имущества города Москвы

к индивидуальному предпринимателю Алексеевой Марине Викторовне

третье лицо - ООО "Вернисаж в Измайлово",

об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N М-03-054757 от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:88 по адресу: г.Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж на условиях, представленных истцом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее также - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Алексеевой Марине Викторовне (ответчик) об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-03-054757 от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:88 по адресу: г. Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж на условиях, представленных истцом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Вернисаж в Измайлово".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2022 года, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 мая 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2022 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2022 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2023 года исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность заключить с истцом соглашение о вступлении в договор аренды N М-03-054757 от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:88, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж на условиях проекта соглашения, условия которого установлены судом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 13.09.2023 по делу N А40-45938/22 отменено в части утверждения пунктов 2 и 6 соглашения о вступлении в договор от 01.11.2019 NМ-03-054757 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:88, расположенного по адресу: г.Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж, пункты 2 и 6 указанного соглашения утверждены в редакции, определенной судом апелляционной инстанции.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представлен.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе "Картотека арбитражных дел".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика изложенные в кассационной жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца, принявший участие в судебном заседании посредством веб-конференции (с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность судебных актов.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает, на несогласие с выводами судов, отмечает, в частности, следующее. В соответствии со статьей 445 ГК РФ в ответ на проект соглашения истца ответчик выразил несогласие с пунктом 6 соглашения, которым арендатору установлена арендная плата за земельный участок с 28 декабря 2010 года (с даты государственной регистрации права собственности на торговые павильоны). Ответчик заявил, что исходя из пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, статей 425, 433, 609 ГК РФ внесение в договор правила об обратной силе условий договора в принудительном порядке при отсутствии согласия ответчика (арендатора) является недопустимым, нарушает права ответчика. Заявитель указал также, что, учитывая положения статьи 425 ГК РФ и установленные при рассмотрении дела обстоятельства, пункт 6 соглашения подлежит изложению в редакции ответчика.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также выводов, содержащихся в решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года по делу N А40-45938/22 подлежит отмене в части утверждения редакции пункта 6 соглашения о вступлении в договор от 01.11.2019 N М-03-054757 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, в указанной части решение Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2023 года по делу N А40-45938/22 подлежит оставлению в силе, в остальной части постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года по делу N А40-45938/22 подлежит оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Алексеевой М.В. принадлежат на праве собственности нежилые здания площадью 295,8 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005001:1047, по адресу: г.Москва, Измайловское ш., д. 73ж, стр. 8, площадью 501,2 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005001:1047, по адресу: г.Москва, Измайловское ш., д. 73ж, стр. 9, площадью 585,9 кв.м., кадастровый номер 77:03:0005001:1038, по адресу: г.Москва, Измайловское ш., д. 73ж, стр. 34.

Здания располагаются на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0005001:88, расположенном по адресу: г.Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж. Площадь земельного участка составляет 11423 кв.м.

В отношении земельного участка заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.11.2019 N М-03-054757 (далее также - договор аренды) сроком до 26.07.2068, в связи чем он зарегистрирован в установленном порядке.

Департамент направил ответчику с сопроводительным письмом N 33-5-35465/20- (0)-1 от 17.04.2020 проект соглашения о вступлении в договор аренды (далее также - соглашение).

Департамент произвел расчет доли ответчика в праве аренды земельного участка, согласно которому размер доли составил 4772,47 кв.м.

Расчет судом проверен и признан верным.

Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проект соглашения содержит порядок определения размера арендной платы исходя из 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и доли ответчика, а также порядок изменения размера арендной платы в соответствии с приведенными нормами.

15.07.2020 истец получил от ответчика письмо, в котором ответчик выразил несогласие с условием пункта 6 соглашения о распространении условий соглашения на правоотношения с 28 декабря 2010 (с даты государственной регистрации права собственности ответчика на объекты ответчика).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 421, 422, 424, 445, 425, 433, 552, 609, 614, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 11.8, 35, 36, 39.7, 39.8, 39.20, 65, Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", в том числе статьями 3, 20, постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", установив, что на основании пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок, установив, что в отношении указанного земельного участка зарегистрирован договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 01.11.2019 NМ-03-054757 сроком до 26.07.2068, в связи чем он зарегистрирован в установленном порядке, что проект соглашения содержит порядок определения размера арендной платы исходя из 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и доли ответчика, а также порядок изменения размера арендной платы в соответствии с приведенными нормами, что по расчету истца доля ответчика в праве аренды земельного участка составляет 4772,47 кв.м., проверив расчет истца и признав его верным, установив разногласия сторон по положениям условия договора и урегулировав их, указав, в частности, что на основании статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, что положение пункта 6 в редакции истца не соответствует закону в отсутствие выраженной воли арендатора на включение в договор аренды условия о распространении его действия на ранее возникшие отношения, указав, в частности, что порядок определения размера арендной платы, установленный в приложении к договору аренды, основан на положениях постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", вступивших в силу 2012 году, тогда как истец предлагает распространить положения на период с 28.12.2010, когда регулируемая арендная плата подлежала определению в ином порядке, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, возложив на ответчика обязанность заключить с истцом соглашение о вступлении в договор аренды N М-03-054757 от 01.11.2019 земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005001:88, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловское ш., вл. 73 Ж на условиях проекта соглашения, условия которого установлены судом.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 421, 422, 424, 445, 425, 433, 552, 609, 614, Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе статьями 1, 11.8, 35, 36, 39.7, 39.8, 39.20, 65, Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", в том числе статьями 3, 20, постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части определения судом первой инстанции положений пункта 2 соглашения, исходил из того, что в соответствии со сведениями ЕГРН в отношении земельного участка установлены ограничения, режим использования земель установлен в соответствии с постановлением Правительства Москвы N1215 от 28.12.1999, Федеральным законом от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", вид/наименование: зона регулирования застройки N32, тип: зона охраны объекта культурного наследия; не соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части определения судом первой инстанции положений пункта 6 соглашения, исходил из того, что невключение в пункт 6 соглашения условия об установлении арендатору со 28.12.2010 (с даты государственной регистрации права собственности) размера ежегодной арендной платы и условия ее внесения согласно приложению N2 к соглашению, не соответствует фактическим обстоятельствам по делу, поскольку ответчик является собственником помещений и пользуется земельным участком под этим помещением с указанной даты, что ответчик как собственник объекта недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости обязан производить оплату арендной платы, размер арендной платы за государственные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки, что не нарушает права ответчика, что ответчик обязан оплатить использование земельного участка с даты государственной регистрации права собственности на помещение, что ссылки ответчика на то, что предыдущий собственник вносил арендную плату за весь спорный земельный участок до 2019 г. не влияют на условия заключаемого соглашения и могут быть учтены при расчете задолженностей по арендной плате, что кроме того, 3-е лицо не лишено возможности обращения в суд с иском о взыскании переплаты по ранее оформленному договору аренды, как и не лишено возможности проведения зачета денежных средств в счет задолженности по арендным платежам ИП Алексеевой М.В.

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в части утверждения судом апелляционной инстанции редакции пункта 6 соглашения о вступлении в договор от 01.11.2019 N М-03-054757 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке. В данной части суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции не учтено, что суд кассационной инстанции постановлением, отменяя решение суда первой инстанции от 28 июля 2022 года и постановление суда апелляционной инстанции от 18 октября 2022 года и направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, в силу положений пункта 15 части 2, части 2.1 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции", указал, что суд первой инстанции верно указал, что в силу диспозитивности статьи 425 ГК РФ в отсутствие выраженной воли арендатора на включение в договор аренды условия о распространении его действия на ранее возникшие отношения не соответствует закону, что Земельным кодексом Российской Федерации такого права арендодателю также не предоставлено.

Ответчик, как собственник объекта недвижимости, в силу, в частности, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязан вносить плату за землю, которая является регулируемой, в том числе при фактическим пользовании земельным участком, без оформления земельно-правовых отношений.

При этом истец не лишен права на предъявление требований к ответчику о внесении платы за фактическое пользование земельным участком в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12790/13, пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункт 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Следует отметить, что согласно правовому подходу, изложенному в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2016 N 302-ЭС16-103 по делу N А33-16796/2014, применение условий договора к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, само по себе не прерывает срока исковой давности и не свидетельствует о признании стороной какого-либо факта, который имел место в прошлом.

Вопрос о наличии либо отсутствии у ответчика задолженности по плате за землю должен разрешаться посредством предъявления истцом соответствующего искового требования.

Вместе с тем в данном случае истцом требования о взыскании с ответчика задолженности не заявлялись, истцом предъявлен иск об обязании ответчика заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон (пункт 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в силу статьи 425 ГК РФ в отсутствие выраженной воли арендатора на включение в договор аренды условия о распространении его действия на ранее возникшие отношения не соответствует закону.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для отмены решения суда первой инстанции в части пункта 6 соглашения.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене частичной отмене, а решение суда первой инстанции в указанной части следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года по делу N А40-45938/22 отменить в части утверждения редакции пункта 6 соглашения о вступлении в договор от 01.11.2019 N М-03-054757 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке.

В указанной части решение Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2023 года по делу N А40-45938/22 оставить в силе.

В остальной части постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 декабря 2023 года по делу N А40-45938/22 оставить без изменения.

Взыскать с Департамента городского имущества в пользу города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674) в пользу индивидуального предпринимателя Алексеевой Марины Викторовны (ОГРНИП: 317774600580461, ИНН: 772001182865) расходы по уплате госпошлины за подачу кассационной жалобы в размере 3 000,00 рублей.

Председательствующий судья

Ю.В. Архипова

Судьи

В.В. Кобылянский Н.Н. Кольцова