Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 августа 2024 г. N Ф05-12738/24 по делу N А40-66348/2023

г. Москва

21 августа 2024 г.

Дело N А40-66348/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2024.

Полный текст постановления изготовлен 21.08.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л. В.,

судей Аталиковой З.А., Беловой А. Р.,

при участии в заседании:

от Банка ЗЕНИТ (публичное акционерное общество) - Тимошин В.Н. (доверенность от 08.05.2024),

от общества с ограниченной ответственностью "Стейт Девелопмент" - Никулин М.М. (доверенность от 27.04.2023),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Алиева Х.Н.к. (доверенность от 15.01.2024),

от Департамента городского имущества города Москвы - Горчакова Е.А. (доверенность от 11.12.2023), Кравец А.Г. (доверенность от 11.12.2023),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общества с ограниченной ответственностью "Стейт Девелопмент", Банка ЗЕНИТ (публичное акционерное общество)

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу N А40-66348/2023

по заявлению Банка ЗЕНИТ (публичное акционерное общество), общества с ограниченной ответственностью "Стейт Девелопмент"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

о признании незаконными решений,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество Банк "ЗЕНИТ" (далее - Заявитель-1, ПАО Банк "ЗЕНИТ", Банк) и общество с ограниченной ответственностью "Стейт Девелопмент" (далее - Заявитель-2, ООО "Стейт Девелопмент", Общество) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации смены арендатора земельного участка с кадастровым N 77:05:0004015:26, оформленного уведомлением от 06.02.2023 N КУВД-001/2022-16914251/13 и решения об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0004015:1087, оформленного уведомлением от 28.12.2023 N КУВД-001/2023-4205323/37, об обязании устранить допущенные нарушения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы (далее также - Департамент).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024, требования удовлетворены частично, признано незаконным решение Управления от 28.12.2023 N КУВД-001/2023-4205323/37, суд обязал Управление в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0004015:1087, в удовлетворении остальной части заявления отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Банк, общество и Управление обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

Банк ссылается на несоответствие выводов судов в части отказа в удовлетворении заявления фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что уведомление Департамента о перенайме представлено регистрирующему органу.

Общество ссылается на несоответствие выводов судов в части отказа в удовлетворении заявления фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что отказ в регистрации смены арендатора земельного участка нарушает принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка.

Управление ссылается на несоответствие выводов судов в части удовлетворенных требований фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает на обстоятельства, установленные в рамах дела N А40-280862/2022; судами не принят во внимание Указ Президента Российской Федерации N 81 от 01.03.2022.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО "Стейт Девелопмент" и Банка поступили отзывы на кассационную жалобу Управления, которые приобщены к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

Представители Банка и Департамента участвовали в судебном заседании с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (судебные онлайн-заседания).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления поддержал доводы своей кассационной жалобы, представители Банка и Общества возражали против удовлетворения жалобы Управления, поддержали свои кассационные жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.12.2021 между Банком (первоначальный арендатор) и ООО "Стейт Девелопмент" (новый арендатор) заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды (перенайма) (далее - Договор перенайма), согласно которому Банк обязался передать Обществу права и обязанности арендатора по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) N М-05-022866 от 23.09.20041, а Общество - принять их и оплатить в соответствии с условиями Договора перенайма (пункт 1.1. Договора перенайма).

Предметом аренды является земельный участок, имеющий следующие характеристики: общая площадь - 16 471 кв.м, кадастровый номер 77:05:0004015:26, вид разрешенного использования - для эксплуатации строений и сооружений предприятия, категория - земли населенных пунктов, расположен по адресу: г. Москва, Каширское ш., вл.47 (далее - Земельный участок); Арендодатель - Московский земельный комитет (Департамент).

Заявители указали, что право аренды Земельного участка принадлежит Банку на основании Постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 11.04.2016 к ИП N 55835/13/11/77; акта приема-передачи взыскателю имущества от 11.04.2016 (далее - Право аренды). Право аренды зарегистрировано за Банком в ЕГРН 25.07.2016, номер государственной регистрации: 77-77/012-77/015/001/2016-1035/3.

03.02.2023 между Банком и Обществом заключен также договор купли-продажи недвижимого имущества N К-47 (далее - Договор купли-продажи), согласно которому Банк передает в собственность ООО "Стейт Девелопмент" нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0004015:1087 (далее - нежилое здание), расположенное по адресу: 115409, г. Москва, р-н Москворечье-Сабурово, Каширское ш., д. 47, стр. 4, и находящееся земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004015:26.

22.04.2022 Банк и Общество обратились в Управление с заявлением о проведении государственной регистрации смены арендатора на земельный участок, а 02.02.2023 - с заявлением о проведении государственной регистрации в отношении перехода прав собственности на нежилое здание.

06.02.2023 и 28.12.2023 в государственной регистрации прав отказано.

Как установлено судами, регистрирующий орган отказал в регистрации перехода прав на объект недвижимости по следующим основаниям:

1) несоблюдение особого порядка совершения сделок с иностранными лицами и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц; Управление сослалось на необходимость соблюдения Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 N 81 "О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации" (далее - Указ);

2) физическое отсутствие нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0004015:1087;

3) отсутствие в договоре купли-продажи здания информации об обременении в виде аренды нежилого здания.

Признавая незаконным отказ в регистрации перехода прав на объект недвижимости, суды исходили из следующего.

Субъектным составом правоотношений, на который распространяется действие Указа, являются: (1) иностранные лица, связанные с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия или (2) лица, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Согласно выписке из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 11.04.2022 N 30 (доведена Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024)) резидентам разрешено осуществлять сделки (операции) с недвижимым имуществом, приобретаемым (отчуждаемым) российскими юридическими лицами, с участием в уставном капитале иностранных лиц из недружественных государств, либо находящихся под контролем указанных лиц (с учетом установленных требований к доле участия - для публичных акционерных обществ - не более 50% минус 1 акция).

В соответствии со списком акционеров ПАО Банк "ЗЕНИТ", являющихся нерезидентами РФ по состоянию на 01.01.2023, общая доля таких компаний в уставном капитале Банка составляет 8,46%, что менее указанного выше порогового значения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" бенефициарным владельцем является физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет преобладающее участие более 25 процентов в капитале) клиентом - юридическим лицом либо имеет возможность контролировать действия клиента. Бенефициарным владельцем клиента - физического лица считается это лицо, за исключением случаев, если имеются основания полагать, что бенефициарным владельцем является иное физическое лицо.

Заявители указали, что Банк не имеет физических лиц - нерезидентов РФ, которые прямо или косвенно владеют более 25 процентов акций в уставном капитале либо имеют возможность контролировать деятельность ПАО Банк "ЗЕНИТ".

Таким образом, Банк вправе отчуждать принадлежащее ему нежилое здание без учета ограничений по сделкам с отдельными категориями контрагентов.

Отклоняя довод Управления об отсутствии нежилого здания, суды исходили из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2023 по делу N А40-280862/2022 Департаменту отказано в иске к ПАО Банк "ЗЕНИТ" о признании отсутствующим права собственности ПАО Банк "ЗЕНИТ" на нежилое здание площадью 1003,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0004015:1087 по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 47, строен. 4, и указании, что решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимого имущества в части снятия с кадастрового учета нежилого здания.

Отклоняя довод о наличии обременения в виде аренды нежилого здания, суды указали, что данный довод также ранее исследовался судами в рамках дела N А40-214426/2020 и признан несостоятельным, поскольку аренда, предоставленная АО "Первый Строительно-Монтажный Трест" в 1999-2000 годах, истекла еще в 2002-2003 годах, а юридические лица-арендаторы на дату обращения заявителя с регистрационными действиями прекратили свою деятельность.

Таким образом, на момент подачи заявления о регистрационных действиях по переходу прав по договору купли-продажи фактические правоотношения по аренде прекращены как в связи с истечением сроков аренды, так и в связи с ликвидацией арендаторов.

Поскольку представленные заявителями документы для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0004015:1087 соответствовали требованиям законодательства, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий в отношении данного объекта.

Оснований не согласиться с выводами судов в данной части кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным решения об отказе в государственной регистрации смены арендатора земельного участка, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду согласно гражданскому законодательству и Земельному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в полномочный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в городе Москве, определен Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы "Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

Управлением получены сведения (ответ N ДГИ-1-36026/22-1), что на указанный земельный участок с ООО "ЭСТЕИД" оформлен договор аренды от 23.09.2004 N М-05-022866 для эксплуатации строений и сооружений предприятия сроком до 04.08.2029.

Внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется Департаментом посредством оформления дополнительного соглашения в рамках предоставления государственной услуги города Москвы "Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в городе Москве", в соответствии с пунктом 1.13 Административного регламента.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН земельный участок обременен арендой в пользу Банк "ЗЕНИТ", при этом изменения в договор аренды от 23.09.2004 N М-05-022866 в части смены стороны (арендатора) по договору не вносились.

Полагая, что осуществление действий по внесению изменения в записи ЕГРН об аренде в отношении земельного участка возможно посредством государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды либо согласия или документа, подтверждающего надлежащее уведомление Департамента, суды признали отказ в государственной регистрации смены арендатора земельного участка законным.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявления в данной части, судами не учтено следующее.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Вместе с тем, исходя из абзаца 2 пункта 1.1. данной статьи, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно пункту 18 постановления Пленума N 11 при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (пункт 16 постановления Пленума N 11).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрены условия, при которых достаточным условием для передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу является только направление в адрес арендодателя соответствующего уведомления.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из непредставления регистрирующему органу дополнительного соглашения к договору аренды либо согласия/документа, подтверждающего надлежащее уведомление Департамента.

Имеющие значение для дела обстоятельства судом в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ устанавливаются путем всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.

Как указывают заявители, при обращении в Управление представлено, в том числе, уведомление о передаче прав и обязанностей по Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N М-05-022866 от 23.09.2004 другому лицу (перенайме) (том 1 л.д.38), а также доказательства направления данного управления в адрес Департамента (том 1 л.д. 39), уведомление о залоге права аренды ввиду передачи прав и обязанностей по Договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N М-05-022866 от 23.09.2004 другому лицу (перенайме) (том 1 л.д. 40), а также доказательства направления уведомления Департаменту (том 1 л.д. 41).

Судами оценка данным доказательствам, имеющимся в материалах дела, не дана, вместе с тем, установление факта направления в адрес арендодателя (собственника) земельного участка уведомления является существенным при установлении соблюдения заявителями требований земельного законодательства в части уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка.

Таким образом, судами не полно выяснены обстоятельства имеющие существенное значение для настоящего дела.

Суд округа также отмечает, что приведенная судами правовая позиция со ссылкой на постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2023 по делу N А40-26272/2023 не может быть применена при рассмотрении настоящего дела, поскольку указанный судебный акт принят при иных фактических обстоятельствах дела (обращаясь с заявлением о регистрации прав заявитель просил зарегистрировать изменения в договор аренды земельного участка в части аренды без уведомления Департамента).

В данном случае заявители указывали на факт направления уведомления Департаменту, что судами первой и апелляционной инстанций не учтено.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене в части отказа в удовлетворении заявления с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку доводам о направлении в адрес Департамента уведомления и о предоставлении уведомления и доказательств его направления регистрирующему органу, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.01.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу N А40-66348/2023 отменить в части отказа в удовлетворении требований. В указанной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

З.А. Аталикова А.Р. Белова