Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 ноября 2024 г. N Ф05-20144/24 по делу N А40-194921/2023

город Москва

20 ноября 2024 г.

Дело N А40-194921/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.

при участии в заседании:

от ООО Фирма "Гефест-ЛТД": Андреев С.В., по доверенности от 29.12.2023

от Департамента городского имущества города Москвы: Полянский П.А., по доверенности от 25.12.2023 N ДГИ-Д-1886/23

при рассмотрении 18 ноября 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД"

на решение от 19 февраля 2024 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 28 мая 2024 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД"

к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма "Гефест-ЛТД" (далее - ООО Фирма "Гефест-ЛТД", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, в редакции истца.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано; суд указал, что договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139, 1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на условиях проекта договора N 59-8450 от 26.05.2023, предложенного Департаментом городского имущества города Москвы к подписанию ООО Фирма "Гефест-ЛТД" письмом от 01.06.2023 N 33-6-398063/23-(0)-3.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2024 года решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Фирма "Гефест-ЛТД", которое просит вышеуказанные судебные акты изменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между ООО Фирма "Гефест-ЛТД" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 139,1 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005018:7530, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, исключив из договора пункты: 2.1.2, абзац 2 пункта 3.3, пункты 3.7, 3.8, 4.7 (подпункты 4.7.1-4.7.2), пункты 5.3, 5.4, 5.10, 7.5.

В обоснование кассационной жалобы ООО Фирма "Гефест-ЛТД" ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель указывает на необоснованность выводов суда о том, что поскольку настоящий спор не касается оспаривания выкупной цены имущества, то иные условия договора подлежат утверждению в редакции Департамента, как не противоречащие закону; считает, что общество вправе требовать урегулирования разногласий по любым условиям договора; отмечает, что имелись все правовые основания для исключения указанных им пунктов.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 15 ноября 2024 года произведена замена судьи Аталиковой З.А. на судью Лазареву И.В. по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отпуска судьи Аталиковой З.А.

В судебном заседании представитель ООО Фирма "Гефест-ЛТД" поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель Департамента по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО Фирма "Гефест-ЛТД", изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.07.2020 между ООО Фирма "Гефест - ЛТД" и Департаментом заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 00-00479/20, в соответствии с которым Департамент передал в аренду обществу объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Москва, ул. 2-я Фрунзенская, д. 10, помещение: подвал, пом.: XII, ком. 1-8, 8а, 10, с кадастровым номером 77:01:0005018:7530 (далее - спорный объект, объект).

Истец является субъектом малого предпринимательства.

14.06.2023 в адрес общества от Департамента поступило письмо от 01.06.2023 N 33-6-398063/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества (трек-номер: 14577784008674), а также проект договора купли-продажи спорного объекта от 26.05.2023 N 59-8450.

Не согласившись с отдельными условиями данного договора, 10.07.2023 общество подписало договор с протоколом разногласий.

Письмом от 03.08.2023 Департамент направил в адрес общества проект договора купли-продажи спорного объекта в прежней редакции, таким образом, фактически отклонив протокол разногласий.

Истец полагает, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта на условиях и в редакции протокола разногласий общества, а предложенные Департаментом условия договора противоречат закону.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в суд.

Судами установлено, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В пункте 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ указан исчерпывающий перечень того, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании этого пункта исключение пунктов 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7, 2.6, абз. 2 п. 3.3, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.1.7 - 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.7, а также изложение в редакции истца пунктов 2.4, 2.5, 4.1, 6.3, 7.2, 7.7 не представляется возможным.

Пункты 2.1.2, 2.1.3., 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.2.1 - 2.1.6.5), 2.1.7 регулируют обязанности покупателя.

Исключение условий пунктов 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.6.1, 2.1.6.2, 2.1.6.3, 2.1.6.4, 2.1.6.5, 2.1.7 истцом не мотивировано.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 12, 63, 209, 239.2, 331, 334.1, 345, 351, 368, 392.3, 394, 421, 432, 445, 446, 450, 452, 454, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; статей 13, 31, 34, 37, 38, 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (об ипотеке); статьи 6, пункта 7 статьи 7.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"; пунктов 3 и 4 статьи 20 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"; учитывая разъяснения, изложенные в пунктах 1, 8, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"; пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134; пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"; исходя из того, что исключение судом при урегулировании разногласий тех условий, которые в силу закона не являются обязательными, лишь на том основании, что такие условия в силу закона необязательны, по существу лишает сторону, предложившую такие условия, права на судебную защиту; отклонив доводы истца о том, что оспоренные им условия не содержатся как императивные нормы в законе, поскольку это не является основанием исключения таких условий из договора; изучив условия спорных пунктов и не усмотрев в них нарушений прав истца; отметив, что условия спорных пунктов не создают неприемлемых для истца обязанностей, не противоречат закону и направлены на обеспечение гарантий поступления в бюджет денег от продажи объекта, который продается на льготных условиях, то есть на условиях предоставления одному субъекту предпринимательской деятельности льгот за счет общественного ресурса - государственного бюджета; учитывая, что оспариваемые пункты не противоречат законодательству и не подлежат исключению из договора только лишь на том основании, что с ними не согласен покупатель; в связи с чем, пришли к выводу об отказе в удовлетворении требований и заключении договора купли-продажи на условиях, предложенных Департаментом городского имущества города Москвы.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции находит выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований преждевременными, сделанными при неполном исследовании обстоятельств дела ввиду следующего.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом положения Закона N 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона N 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона N 178-ФЗ).

Закон N 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении договора, такие условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.

С учетом приведенных норм законодательства неверны выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества при приобретении арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ права оспаривать только условия выкупной цены и предоставления рассрочки, а определять иные условия договора купли-продажи может только продавец.

Такой подход ограничивает преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, что не соответствует статье 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту, положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, статье 1, устанавливающей основные начала гражданского законодательства, среди которых есть и принцип обеспечения восстановления нарушенных прав и их судебной защиты.

Кроме того, из Законов N 159-ФЗ и 178-ФЗ не следует, что договоры купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности, являются публичными. Нормами данных Законов не предусмотрена необходимость утверждения органами государственной власти каких-либо типовых форм договоров и обязательность соблюдения условий типового договора при заключении договоров купли-продажи с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, суды ошибочно посчитав, что общество в рамках преддоговорного спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, вправе спорить только относительно выкупной стоимости объектов недвижимости, а остальные условия договора подлежат утверждению в редакции Департамента, не проверили доводы истца относительно предлагаемых им редакций спорных условий договора купли-продажи и не дали им правовую оценку, а также не проверили предлагаемые обществом и Департаментом условия на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения, а в случае отсутствия императивного регулирования, не дали оценку в соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом принципа свободы договора.

Допущенные судами нарушения норм являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов сторон процесса.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Такие полномочия являются прерогативой судов первой и апелляционной инстанций, а потому обжалованные судебные акты подлежат отмене, настоящий спор - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора; проверить законность предложенных сторонами редакций спорных пунктов договора купли-продажи и приведением мотивов принятия редакции истца или ответчика; правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить спор.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2024 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2024 года по делу N А40-194921/2023 отменить, указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

С.В. Краснова И.В. Лазарева