Письмо Министерства экономического развития РФ от 9 ноября 2009 г. N Д23-3674 "О предложениях по внесению изменений в жилищное и земельное законодательство"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел предложения о внесении изменений в жилищное и земельное законодательство в части передачи в общую долевую собственность собственникам помещений многоквартирного дома земельных участков, расположенных под многоквартирными домами и в пределах своей компетенции сообщает.

Определение и закрепление долей земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, за собственниками помещений в таком доме осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс). При этом правила определения и закрепления таких долей непосредственно определены Жилищным кодексом.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества в таком доме. При этом данное общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

Согласно статье 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме и, учитывая вышеизложенные положения Жилищного кодекса, дополнительного принятия решения каким-либо органом об определении и закреплении такой доли не требуется.

Одновременно следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельные участки, на которых расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. Соответственно, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер (у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на такой земельный участок возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета). При этом следует обратить внимание на то, что в соответствии с частью 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления являются ответственными за образование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе учитывая, что до постановки на государственный кадастровый учет такого земельного участка соответствующая земля находится в государственной или муниципальной собственности.

Считаем, что отмена положений законодательства Российской Федерации об обращении собственников помещений многоквартирного дома в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка нецелесообразна.

Учитывая, что в настоящее время государственная пошлина за постановку на государственный кадастровый учет не уплачивается, наиболее затратным и, следовательно, препятствующим формированию и проведению кадастрового учета фактором является стоимость разработки проекта межевания элемента планирования структуры и кадастровых работ по подготовке документов, необходимых для проведения такого учета.

Исходя из главы 5 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект межевания территории разрабатывается при подготовке документации по планировке территории и обеспечивается органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Порядок подготовки и утверждения проекта межевания территории предусмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 35 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" проведение кадастровых работ по подготовке документов, необходимых для кадастрового учета, осуществляется на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ, заключаемого между заказчиком и исполнителем.

Заказчиком кадастровых работ могут выступать как собственники помещений в многоквартирном доме, так и органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Сроки проведения кадастровых работ определяются договором подряда.

Таким образом, целесообразным и выгодным для собственников помещений является формирование земельного участка за счет средств заинтересованных органов местного самоуправления и в последующем - подача органом местного самоуправления заявления о постановке на государственный кадастровый учет.

В свою очередь, органы государственной власти и органы местного самоуправления заинтересованы в формировании и постановке на кадастровый учет земельных участков, занятых многоквартирным домом, поскольку возникновение права общей долевой собственности повлечет увеличение поступления в бюджет земельного налога.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая вышеприведенное положение Гражданского кодекса, представляется, что в рассматриваемом в обращении случае земельный участок под многоквартирным домом является сформированным.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Следовательно, действия комитетов по управлению государственным или муниципальном имуществом по единоличному распоряжению сформированным под многоквартирным домом земельным участком являются сомнительными с точки зрения закона.

Согласно статье 11 Гражданского кодекса защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество многоквартирного дома, установлен Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29. На государственную регистрацию в частности представляются:

заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости;

документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса;

решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса);

кадастровые паспорта объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При этом заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном доме, либо представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании. Если решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) председателю и (или) иному члену правления ТСЖ поручено представлять интересы членов ТСЖ при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе подавать заявления на государственную регистрацию), то эти полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается; сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли вправе общей собственности на него (при этом в графе "Объект права" после описания помещения (жилого или нежилого) указываются слова "; общее имущество в многоквартирном доме:" и сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -ЕГРП), в графе "Вид права" дополнительно указываются слова "; общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве", после чего - размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей данному собственнику).

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 N 226.

В связи с изложенным, вопросы, предусмотренные в обращении, регламентированы действующим законодательством.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров