Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 октября 2014 г. N 18-КГ14-110 Суд оставил в силе решение суда первой инстанции, которым отказано в удовлетворении требований об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку в отношении земельного участка существуют зарегистрированные права, которые находятся в противоречии с заявленными к регистрации правами

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 1 октября 2014 г. N 18-КГ14-110

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Абакумовой И.Д. и Борисовой Л.В.

при секретаре Дарькине А.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Гайдука С.В. об оспаривании действий Новопокровского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по кассационной жалобе открытого акционерного общества "Радуга" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 г., которым заявленное требование удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения представителей открытого акционерного общества "Радуга" Долгова А.А. и Ганжалы А.А., поддержавших жалобу, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Гайдук С.В. обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, об оспаривании отказа государственного регистратора Новопокровского отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Новопокровский отдел Росреестра) в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Решением Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 г. в удовлетворении заявления Гайдуку С.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым требования Гайдука С.В. удовлетворены.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 22 мая 2014 г. отказано в передаче кассационной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле - открытого акционерного общества "Радуга" (далее - ОАО "Радуга"), для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, ОАО "Радуга" просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 г., как принятое с нарушением норм материального права, и оставить в силе решение Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 г.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2014 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 26 августа 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. Гайдук С.В. и представитель Новопокровского отдела Росреестра в заседание суда кассационной инстанции не явились. На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела между Гайдуком С.В. и физическими лицами был подписан договор аренды от 1 июня 2013 г. с множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передают за плату, а арендатор принимает в аренду принадлежащие арендодателям на праве собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: Краснодарский край, Новопокровский район, ст-ца Калниболотская, в границах производственного сельскохозяйственного кооператива "Ленинский путь".

Указанные земельные участки были образованы путем их выдела в счет долей земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новопокровский район, Калниболотское сельское поселение, в границах производственного сельскохозяйственного кооператива "Ленинский путь" с кадастровым номером ..., находившегося в долевой собственности указанных выше физических лиц. Земельный участок с кадастровым номером ... по договору аренды от 1 августа 2005 г. был передан для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 10 лет производственному сельскохозяйственному кооперативу "Ленинский путь", правопреемником которого является ОАО "Радуга". Договор аренды от 1 августа 2005 г. прошел государственную регистрацию.

Гайдук С.В. обратился в Новопокровский отдел Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 1 июня 2013 г.

Государственная регистрация указанного договора 27 июня 2013 г. была приостановлена, а Гайдуку С.В. предложено представить нотариально удостоверенный письменный отказ первичного арендатора ОАО "Радуга" от преимущественного права аренды либо от внесения соответствующих изменений в заключенный и зарегистрированный договор аренды от 1 августа 2005 г.

В связи с тем, что причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в установленный срок не были устранены, решением государственного регистратора Новопокровского отдела Росреестра от 12 сентября 2013 г. в соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) Гайдуку С.В. отказано в регистрации договора аренды земельного участка от 1 июня 2013 г.

Статья 17 Закона N 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 13 Закона N 122-ФЗ при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с названным законом.

Пунктом 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизированной в пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и в пункте 5 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Суд первой инстанции, применив указанные нормы, пришел к верному выводу о том, что в целях проверки законности сделки в связи с наличием обременении земельного участка и наличием преимущественного права на заключение договора аренды выделенного земельного участка у арендатора по действующему договору аренды государственный регистратор законно приостановил регистрацию договора аренды от 1 июня 2013 г.

Одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав в силу статьи 20 Закона N 122-ФЗ является наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Суд первой инстанции, признавая законными действия по отказу в государственной регистрации, правомерно исходил из положений статей 245-247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.8, 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12-14 Закона N 101-ФЗ и правильно отклонил довод Гайдука С.В. о том, что договор аренды земельного участка от 1 августа 2005 г. прекращен в силу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Суд первой инстанции на основании исследованных материалов дела обоснованно установил, что выдел земельных участков, являвшихся объектом по договору аренды от 1 июня 2013 г., произведен путем выдела без проведения общего собрания, то есть в ином порядке, нежели предусмотрено пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ. Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым номером ... существуют зарегистрированные права, которые находятся в противоречии с заявленными к регистрации правами.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что физические лица, подписав с Гайдуком С.В. договор аренды земельного участка от 1 июня 2013 г., реализовали в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации свое право на распоряжение земельными участками, выделенными в счет земельных долей, а договор аренды земельного участка от 1 августа 2005 г. прекращен в силу положений Закона N 101-ФЗ, противоречит фактическим обстоятельствам дела и названным выше нормам действующего законодательства.

С учетом того, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения повлияли на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 г.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 февраля 2014 г. отменить.

Решение Новопокровского районного суда Краснодарского края от 4 декабря 2013 г. оставить в силе.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Абакумова И.Д.

Борисова Л.В.