Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2015 г. N 309-ЭС14-6056 по делу N А47-10068/2013 Суд отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе апелляционное постановление о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку предоставление земельного участка для ведения дачного хозяйства исключительно по общим нормам земельного законодательства привело к нарушению прав граждан

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16 апреля 2015 г. N 309-ЭС14-6056

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Завьяловой Т.В., судей Борисовой Е.Е., Поповой Г.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (г. Оренбург) и администрации муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2014 по делу N А47-10068/2013 Арбитражного суда Оренбургской области

по иску администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области к садовому некоммерческому товариществу "Рассвет" (г. Оренбург) о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

от администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области - Борзых М.В.;

от садового некоммерческого товарищества "Рассвет" - Вибе Г.В., Москалев Р.А.;

от администрации муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области - Бровченко С.А., Коростелев В.В.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Завьяловой Т.В., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к садовому некоммерческому товариществу "Рассвет" (далее - СНТ "Рассвет") о признании договора аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12, заключенного между администрацией района и СНТ "Рассвет", недействительным в силу его ничтожности, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания СНТ "Рассвет" возвратить администрации района по акту приема-передачи земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:21:2802001:506, площадью 75 000 кв. м., местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Южноуральский сельсовет, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:21:2802001.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее - администрация сельсовета).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.01.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Договор аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12, заключенный между администрацией района и СНТ "Рассвет", признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания СНТ "Рассвет" возвратить администрации района по акту приема-передачи земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:21:2802001:506, площадью 75 000 кв. м., местоположение: Оренбургская область, Оренбургский район, Южноуральский сельсовет, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:21:2802001, из которого образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 56:21:2802001:849, 56:21:2802001:850, 56:21:2802001:851, 56:21:2802001:852, 56:21:2802001:853, 56:21:2802001:854, 56:21:2802001:855, 56:21:2802001:856, 56:21:2802001:857, 56:21:2802001:858, 56:21:2802001:859, 56:21:2802001:860, 56:21:2802001:861, 56:21:2802001:862, 56:21:2802001:863, 56:21:2802001:864, 56:21:2802001:865, 56:21:2802001:866, 56:21:2802001:867, 56:21:2802001:868, 56:21:2802001:869, 56:21:2802001:870, 56:21:2802001:871, 56:21:2802001:872, 56:21:2802001:873, 56:21:2802001:874, 56:21:2802001:875, 56:21:2802001:876, 56:21:2802001:877, 56:21:2802001:878, 56:21:2802001:879, 56:21:2802001:880, 56:21:2802001:881, 56:21:2802001:882, 56:21:2802001:883, 56:21:2802001:884, 56:21:2802001:885, 56:21:2802001:886, 56:21:2802001:907, 56:21:2802001:908, 56:21:2802001:909, 56:21:2802001:910, 56:21:2802001:911, 56:21:2802001:912, 56:21:2802001:913, 56:21:2802001:914, 56:21:2802001:915, 56:21:2802001:916, 56:21:2802001:917, 56:21:2802001:918, 56:21:2802001:919, 56:21:2802001:920, 56:21:2802001:921, 56:21:2802001:922, с местоположением: Оренбургская область, Оренбургский район, Южноуральский сельсовет, СНТ "Рассвет".

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 24.09.2014 постановление суда апелляционной инстанции от 26.05.2014 отменил, решение суда первой инстанции от 24.01.2014 оставил без изменения.

В кассационных жалобах администрация района и администрация сельсовета ставят вопрос об отмене постановления суда кассационной инстанции, ссылаясь на неправильное применение и толкование судом норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Завьяловой Т.В. от 24.02.2015 кассационные жалобы администрации района и администрации сельсовета вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах и возражениях на них, Судебная коллегия полагает, что обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, СНТ "Рассвет" зарегистрировано в качестве юридического лица 03.06.2009, учредителями при создании выступили 5 человек.

06.10.2009 СНТ "Рассвет" обратилось в администрацию района с заявлением о предоставлении на платной основе земельного участка для ведения садоводства гражданами - членами СНТ "Рассвет", площадью 7,5 га в с. Южный Урал.

Постановлением администрации района от 03.02.2010 N 596-п утвержден акт выбора земельного участка, а на основании постановления от 25.04.2011 N 2451-п "О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:21:2802001:506 СНТ "Рассвет" между администрацией района (арендодатель) и СНТ "Рассвет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 25.04.2011 по 05.04.2016 земельный участок с кадастровым номером 56:21:2802001:506, площадью 75 000 кв. м., из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для проектирования и размещения дачного массива для коллективного садоводства, местоположение земельного участка: Оренбургская область, Оренбургский район, Южноуральский сельсовет, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:21:2802001, согласно кадастровому паспорту - приложение N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12, разделен на отдельные 54 земельных участка площадью от 919 кв. м. до 1 471 кв. м., каждый из которых поставлен на кадастровый учет.

Решением общего собрания СНТ "Рассвет" от 24.04.2013 вновь образованные земельные участки распределены за членами СНТ "Рассвет", которых на указанную дату было 51 человек.

Полагая, что при заключении договора аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12 был нарушен установленный законодательством порядок предоставления земельных участков дачным, садоводческим объединениям граждан, что привело к нарушению интересов неопределенного круга лиц - иных граждан, желающих и имеющих право на предоставление им дачных земельных участков, администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии прямого нарушения условиями договора аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12 требований земельного и иного законодательства, указав, что порядок обращения граждан с заявлениями о выделении земельных участков для садоводства до момента их организации в садовые объединения не распространяется на порядок выделения земельного участка дачному некоммерческому объединению; статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлены общие положения, регулирующие порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, установив факт отсутствия фонда перераспределения земельных участков на территории муниципального образования Южноуральский сельсовет, доказательств определения варианта предоставления земельных участков, с учетом схемы предварительно проведенного зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, а также доказательств соблюдения процедуры решения вопроса о предоставлении спорного земельного участка по субъектному составу, пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 25.04.2011 N 28/12 заключен в нарушение предусмотренного действующим законодательством специального порядка предоставления земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, поскольку выбор и предоставление земельного участка для ведения дачного хозяйства может производиться только из фонда перераспределения земель, сведения о наличии которых согласно пункту 4 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации являются общедоступными.

Согласившись с выводами суда первой инстанции и дополнительно указав, что пункты 4, 5 статьи 14 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закона о садоводческих объединениях) предусматривают возможность применения общих правил предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, для садоводческих некоммерческих объединений граждан, созданных по иному принципу, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции.

Между тем Судебная коллегия полагает, что судами первой и кассационной инстанций не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства предоставляются гражданам и их объединениям в порядке, установленном Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

По смыслу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 12 Закона о садоводческих объединениях (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков, разрешенном использовании земельных участков, а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам.

В статье 13 Закона о садоводческих объединениях установлено, что обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан. Эти органы ведут отдельно регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков; очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений. Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан. Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона о садоводческих объединениях (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.

Фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 11 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель.

Таким образом, земля, не распределенная на земельные паи и остающаяся в государственной собственности, поступает в фонд перераспределения земель.

Между тем, как указано судом апелляционной инстанции, администрация сельсовета представила информацию об отсутствии фонда перераспределения земельных участков на территории муниципального образования Южноуральский сельсовет.

Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки (пункт 2 статьи 14 Закона о садоводческих объединениях в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (пункт 3 статьи 14 Закона о садоводческих объединениях в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, сформированным в соответствии с ведомственной принадлежностью или иным принципом, земельные участки предоставляются в указанном порядке (пункты 4, 5 статьи 14 Закона о садоводческих объединениях в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Таким образом, списочное количество нуждающихся в предоставлении дачных земельных участков граждан является существенным критерием для определения площади земельного участка для его бесплатного предоставления, в том числе на праве аренды. При этом именно в зависимости от количества подлежащих образованию земельных участков определяется площадь земельных участков общего пользования, необходимая на размещения общей инфраструктуры товарищества.

Поскольку спорные правоотношения связаны с предоставлением земельного участка для целей ведения дачного хозяйства, нормы Земельного кодекса Российской Федерации подлежали применению во взаимосвязи с положениями Закона о садоводческих объединениях.

При таких условиях предоставление земельного участка для ведения дачного хозяйства исключительно по общим нормам Земельного кодекса Российской Федерации без учета требований Закона о садоводческих объединениях, привело к нарушению прав граждан, претендующих на приобретение образованных земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 28 Закона о садоводческих объединениях.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный с СНТ "Рассвет", является недействительной (ничтожной) сделкой как совершенной с нарушением требований Закона о садоводческих объединениях.

Учитывая изложенное, обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Постановление суда апелляционной инстанции от 26.05.2014 подлежит оставлению без изменения.

Обстоятельства, связанные с применением последствий недействительности ничтожной сделки, установлены судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2014 по делу N А47-10068/2013 Арбитражного суда Оренбургской области отменить.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.В. Завьялова

Судья

Е.Е. Борисова

Судья

Г.Г. Попова