Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. N 48-АПГ15-61 Суд отменил принятое ранее решение и принял новое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует обстоятельствам дела, подтверждается отчётом об определении рыночной стоимости земельного участка, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. N 48-АПГ15-61

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И.,

судей Корчашкиной Т.Е. и Абакумовой И.Д.,

при секретаре Гришечкине П.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по заявлению Гаражно-строительного кооператива "Колосс-авто"

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Гаражно-строительного кооператива "Колосс-авто"

на решение Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 года, которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Корчашкиной Т.Е., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

гаражно-строительный кооператив "Колосс-авто" (далее - ГСК "Колосс-авто") обратился в Челябинский областной суд с заявлением (с учетом уточнения) об установлении кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:1310, площадью 897 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Советский район, пересечение улицы Манакова и переулка Красного, относящегося к землям населенных пунктов и имеющего вид разрешенного использования - для строительства многоуровневой стоянки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 января 2012 года в размере 2 168 900 рублей.

В обоснование заявленных требований заявитель сослался на то, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, уплачиваемой по договору аренды.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Челябинской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, Правительство Челябинской области.

Решением Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 года в удовлетворении заявленных требований было отказано.

В апелляционной жалобе ГСК "Колосс-авто" просит отменить данное решение суда первой инстанции ввиду нарушения норм материального и процессуального права и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились.

На основании части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не относится к числу лиц, обладающих правом на обращение в суд, так как не имеет материально-правовых оснований для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку договор аренды земельного участка заключен с ГСК "Колосс-авто" на срок менее пяти лет.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленный заявителем отчет об оценке земельного участка не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки, в результате чего не может быть признан надлежащим доказательством по делу. При этом экспертное заключение на отчет Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" не подтверждает итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в отчете.

Судебная коллегия данные выводы суда находит ошибочными ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта (далее - отчёт).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Согласно положениям статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьёй, является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьёй.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ГСК "Колосс-авто" на основании договора аренды от 7 ноября 2011 года ... N ... является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:1310, внесенного в Государственный кадастр недвижимости 9 января 2012 года. В соответствии с дополнительным соглашением от 11 июля 2012 года срок договора был продлен до 24 февраля 2015 года.

Указанный участок не вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 года.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости установлена по состоянию на 9 января 2012 года в размере 6 187 344 рубля 54 копейки с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок, утвержденного вышеуказанным постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года N 284-П.

ГСК "Колосс-авто" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области с заявлением 25 декабря 2014 года, в приеме которого к рассмотрению было отказано уведомлением от 25 декабря 2014 года N 74-2014/416.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, заявителем в материалы дела представлен отчет об оценке N 8943-11.2014 от 24 ноября 2014 года, выполненный оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 9 января 2012 г. составляет 2 168 900 рублей.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков нескольких районов г. Челябинска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал 4 аналога объекта оценки, предложенных к продаже. Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв.м., как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтённых оценщиком при расчёте итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В отчёте приведены необходимые корректировки.

При вынесении решения суд первой инстанции не учёл, что в силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Выводы отчета об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки подтверждены положительным экспертным заключением N 2075/27-14 от 21 декабря 2014 года Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков".

При таких данных, оснований для вывода о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка у суда первой инстанции не имелось.

Вместе с тем суд первой инстанции при наличии сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка в нарушение статей 79 и 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении судебно-оценочной экспертизы на обсуждение не поставил, по своей инициативе данную экспертизу не назначил.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости заинтересованными лицами в суд не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в суде первой инстанции ими не заявлялось.

При таких обстоятельствах указанная в отчёте об оценке от 24 ноября 2014 г. N 894Р-11.2014 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:1310, общей площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоуровневой автостоянки, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение улицы Монакова и переулка Красного, в размере 2 168 900 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Поскольку абзацем пятым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, Судебная коллегия считает необходимым указать дату подачи Обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 декабря 2014 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, определила:

решение Челябинского областного суда от 25 февраля 2015 г. отменить и принять новое решение, которым заявление Гаражно-строительного кооператива "Колосс-авто" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0408012:1310, площадью 897 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоуровневой автостоянки, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, пересечение улицы Монакова и переулка Красного, равной его рыночной стоимости в размере 2 168 900 рублей по состоянию на 9 января 2012 г. на период с 1 января 2014 г. до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2014 года.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Корчашкина Т.Е.

Абакумова И.Д.