Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 18-АПГ15-29 Суд отменил вынесенное ранее по делу судебное решение, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку выводы суда первой инстанции о том, что недостатки экспертного отчета повлияли на размер установленной рыночной стоимости земельных участков, материалами дела не подтверждаются, а доказательств, опровергающих изложенные в данном отчете позиции, заинтересованными лицами не представлено

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 18-АПГ15-29

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е. и Абакумовой И.Д.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Сургутнефтегаз" на решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2015 г., которым ему отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., объяснения представителя открытого акционерного общества "Сургутнефтегаз" Маринича И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

открытое акционерное общества "Сургутнефтегаз" (далее - ОАО "Сургутнефтегаз") обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:3 площадью 136000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Тюменский, с/о Агойский, категория земель: земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующего пансионата, установив её в размере рыночной стоимости - 240 587 000 руб.

В обоснование доводов ОАО "Сургутнефтегаз" ссылалось на несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, чем нарушено его право на уплату арендных платежей в законно установленном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 16 июня 2015 г. в удовлетворении заявления ОАО "Сургутнефтегаз" отказано.

В апелляционной жалобе ОАО "Сургутнефтегаз" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявления и установить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости в размере 240 587 000 руб.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ОАО "Сургутнефтегаз" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:3 площадью 136000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Тюменский, с/о Агойский, категория земель: земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующего пансионата, сроком до 29 марта 2053 г.

Согласно сведений публичной кадастровой карты земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03 апреля 2003 г.

Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28 апреля 2009 г. N 332 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Краснодарского края" по состоянию на 01 января 2008 г.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10 ноября 2014 г. N 1688/14, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Бюро оценки "ФинЭкс".

Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2008 г. составляет 240 587 000 руб.

По результатам экспертизы отчета от 10 ноября 2014 г., проведенной некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, о чем составлено экспертное заключение от 24 ноября 2014 г. N 23/241114-05.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на основании отчета оценщика, установлена с нарушением требований законодательства, регулирующего правоотношения в сфере оценочной деятельности.

Судебная коллегия не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В отчете оценщика дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

В результате анализа характеристик сравнительным подходом были выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, сопоставимую площадь и назначение.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникаций.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на торг, по площади участков.

Отказ от применения корректировок на вид разрешенного использования оценщик обосновал анализом основных ценообразующих факторов.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. N 568-р.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того обстоятельства, что отчет не соответствует требованиям законодательства, однако являются ли выявленные недостатки отчета существенными и могли ли они повлиять на его недостоверность, судом не установлено.

Вывод суда о том, что оценщиком не учтено, что объекты-аналоги свободны от застройки, в то время как на земельном участке, подлежащем оценке, находится пансионат, не могут быть приняты во внимание с учетом положений пункта 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Исходя из части 1 статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной ОАО "Сургутнефтегаз" рыночной стоимости земельного участка лежит на заинтересованных лицах.

Заинтересованные лица не привели доводов о несоответствии представленных заявителем доказательств требованиям законодательства, регулирующего вопросы устанавливания рыночной стоимости.

Согласно протоколу судебного заседания суд первой инстанции, исследуя письменные материалы, в том числе отчет об установлении рыночной стоимости и положительное заключение эксперта на него, какие-либо вопросы представителем заявителя не задавал, не принял мер к устранению, по мнению суда, спорных позиций в представленных заявителем доказательствах, в целях реализации принципа состязательности на обсуждение сторон не поставил вопрос о назначении судебной экспертизы.

При таком положении следует согласиться с доводом апелляционной жалобы о несоответствии обжалуемого решения части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Поскольку выводы суда о том, что недостатки отчета повлияли на размер установленной рыночной стоимости земельных участков, материалами дела не подтверждаются, доказательств, опровергающих изложенные в указанном отчете позиции, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заинтересованными лицами в материалы дела не представлено, Судебная коллегия считает необходимым решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований отменить и принять новое судебное постановление об удовлетворении заявленных требований.

Исследовав и оценив представленные заявителем доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2008 г. земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:3 в сумме 240 587 000 руб.

Руководствуясь статьями 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Краснодарского краевого суда от 16 июня 2015 г. - отменить, заявление открытого акционерного общества "Сургутнефтегаз" - удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2008 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0108003:3 площадью 136000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Тюменский, с/о Агойский, категория земель: земли особо охраняемых территорий, вид разрешенного использования: для эксплуатации существующего пансионата, в размере, равном его рыночной стоимости - 240 587 000 руб.

Председательствующий

Анишина В.И.

Судьи

Корчашкина Т.Е.

Абакумова И.Д.