Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 58-АПГ15-5 Решение суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которым заявление удовлетворено, оставлено без изменений, поскольку отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, составленный в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, подтвержден заключением эксперта

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. N 58-АПГ15-5

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.,

судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.,

при секретаре Гришечкине П.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Скрипаля С.Г. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Администрации г. Хабаровска на решение Хабаровского краевого суда от 8 декабря 2014 г., которым заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Скрипаля С.Г. - Зубова М.Е., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Скрипаль С.Г. обратился в Хабаровский краевой суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю), федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - учреждение) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. - ... руб.

Решением Хабаровского краевого суда от 8 декабря 2014 г. заявление удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, равном его рыночной стоимости, - ... руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация г. Хабаровска (далее - администрация) обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и процессуального права, указав, что представленный заявителем отчёт по определению рыночной стоимости земельного участка от 27 октября 2014 г. N 668/2014, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бизнес аудит оценка" С. не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

По мнению администрации, выбранный оценщиком сравнительный подход не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. Оценщиком не учтены качественные и количественные изменения характеристик объектов-аналогов на указанную дату. При таких обстоятельствах положительное экспертное заключение от 7 ноября 2014 г. N 3991/2014 на названный отчёт, составленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" С., не подтверждает достоверность установленной в отчёте рыночной стоимости земельного участка.

Администрацией заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. Проведение экспертизы администрация предлагает поручить эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "АРМО - Сибирь" Иванниковой Н.М.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 апреля 2015 г. ходатайство администрации удовлетворено, по делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "АРМО - Сибирь" Иванниковой Оплата экспертизы возложена на Администрацию г. Хабаровска.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2007 г.

Названным экспертом проведена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, о чём составлено заключение от 2 июня 2015 г. N ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет ... руб.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю, учреждение, администрация, Департамент муниципальной собственности администрации, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив представленное экспертное заключение, заслушав объяснения представителя заявителя, с учётом положений статьи 67 и статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельного участка не является достоверной.

При проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка эксперту надлежит руководствоваться нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение проверено Судебной коллегией на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к отчёту об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (отчёт). Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу пункта 18 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

До судебного заседания Судебной коллегии от заявителя поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу администрации с приложением заключения специалиста в области оценочной деятельности от 22 июня 2015 г. N 01/06/2015, подготовленного на основании запроса Скрипаля С.Г. Заявитель указывает на нарушения, допущенные экспертом при проведении экспертизы, которые привели к неверному расчёту рыночной стоимости земельного участка.

Администрация, извещённая надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, каких-либо возражений на доводы заявителя относительно экспертного заключения не представила.

Как установлено Судебной коллегией, при проведении экспертизы эксперт применил сравнительный подход, использовав метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога и указал источник информации о земельных участках: Портал государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal). Документы, содержащие приведённые экспертом в таблице сравнения характеристики участков-аналогов, в приложении к заключению отсутствуют.

Вместе с тем при описании объекта-аналога N 3 (земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ...) эксперт неверно указал имущественные права на земельный участок, дату оценки/предложения, цену сделки и стоимость 1 кв.м участка.

Согласно таблице сравнения данный участок-аналог находится в собственности, датой его предложения является июнь 2006 года, цена сделки - ... руб., стоимость 1 кв. м составляет ... руб./кв.м.

Однако из сведений, размещённых на Портале государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal) следует, что по данному объекту-аналогу цена сделки указана в размере ... руб., доля в праве собственности составляет 9/100, датой предложения участка является март 2005 года, стоимость 1 кв.м указана в размере ... руб./кв.м.

Таким образом, сведения об объекте-аналоге N 3, использованные экспертом при оценке рыночной стоимости земельного участка, являются недостоверными, что, в свою очередь, привело к неправильному расчёту рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса.

При названных обстоятельствах, оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия не может согласиться с изложенными в нём выводами.

С учётом положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 и статьи 12 Закона об оценочной деятельности Судебной коллегией дана оценка имеющимся в материалах дела доказательствам, в том числе отчёту по определению рыночной стоимости земельного участка от 27 октября 2014 г. N 668/2014.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "статьи 24" имеется в виду "статья 24.18"

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - под нежилые здания, используемые под склады, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29 декабря 2007 г. серии ...

Постановлением Правительства Хабаровского края от 25 ноября 2008 г. N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Хабаровском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Хабаровском крае по состоянию на 1 января 2007 г. Для земельного участка, принадлежащего Скрипалю С.Г., кадастровая стоимость определена в размере ... руб.

Согласно отчёту по определению рыночной стоимости земельного участка от 27 октября 2014 г. N 668/2014 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет ... руб.

Названный отчёт выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки.

Из указанного отчёта следует, что оценщиком проведён анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, в том числе составлен краткий обзор социально-экономического положения Хабаровского края; составлено точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки; осуществлён анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Оценщик также указал, что по состоянию на дату оценки на земельном участке Скрипаля С.Г. находится комплекс недвижимого имущества, который представляет собой производственно-складской комплекс, состоящий из девяти зданий, общей площадью ... кв.м. Весь производственно-складской комплекс, состоящий из девяти зданий, делится на административные помещения площадью ... кв.м, тёплые производственно-складские помещения площадью ... кв.м, холодные производственно-складские помещения площадью ... кв.м.

В соответствии с целью и задачей оценки стоимость земельного участка определяется без учёта стоимости находящихся на нём строений, назначение земельного участка принято на основании представленных правоустанавливающих документов. Однако наличие на оцениваемом участке недвижимого имущества является фактором, существенно влияющим на стоимость земельного участка.

Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов- аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке;

г) для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчётных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В отчёте оценщик использовал сравнительный подход методом сравнения продаж на основании шести аналогов, сопоставимых с объектом оценки по критериям: право на объект - право собственности; категория земель - земли населённых пунктов; назначение - под строительство нежилого объекта; сопоставимость по градостроительным зонам расположения и окружения - все объекты расположены или окружены зонами производственного назначения; площадь - все участки характеризуются значительными площадями.

По отличающимся от оцениваемого объекта критериям вносились соответствующие корректировки: на дату продажи, на условия продажи, на местоположение, на площадь.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, составила ... руб.

Оценщик также рассчитал рыночную стоимость земельного участка в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.

Согласно пункту 23 ФСО N 7, утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Расчёт рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода и расчёт рыночной стоимости земельного участка приведён в таблице 5.15.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода составила ... руб.

Для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов оценщик сопоставил показатели стоимости в таблице 6.1 "Расчёт итогового значения весов" (по десятибалльной системе). Рыночная стоимость земельного участка составила ... руб.

С учётом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчёте об оценке объекта недвижимости, является достоверной.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании положений части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на проведение экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АРМО - Сибирь" И. экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка надлежит возложить на администрацию.

Руководствуясь статьями 98, 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Хабаровского краевого суда от 8 декабря 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Хабаровска - без удовлетворения.

Расходы на проведение экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью "АРМО - Сибирь" И. экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка возложить на Администрацию г. Хабаровска.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Абакумова И.Д.

Никифоров С.Б.