Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-48 Суд оставил без изменения ранее принятое по делу судебное решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 21 сентября 2015 г. N 46-АПГ15-48

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н., судей Горчаковой Е.В., Николаевой О.В.,

при секретаре Костереве Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Старт" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Территориального управления территориального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Самарского областного суда от 10 июня 2015 г., которым заявленное требование удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., представителя общества с ограниченной ответственностью "Старт" - Вяльцевой М.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - общество) обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:2, площадью 7397 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для дальнейшей эксплуатации ремонтной мастерской, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, д. 46, стр. 5, равной его рыночной стоимости в размере 4 763 668 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Решением Самарского областного суда от 10 июня 2015 г. заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, Территориальное управление территориального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.

Относительно апелляционной жалобы обществом представлен отзыв.

Мэрией городского округа Тольятти также представлен отзыв на апелляционную жалобу.

Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Территориальное управление территориального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти, общество с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки и аудита", в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений и отзыва на нее, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

Общество является собственником ремонтной мастерской, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:2, площадью 7397 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования для дальнейшей эксплуатации ремонтной мастерской, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, д. 46, стр. 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23 сентября 2014 г. серии ... N ..., и арендатором этого земельного участка на основании договора перенайма от 28 февраля 2014 г. N ...

Из отзыва Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Самарской области от 2 апреля 2015 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 г. N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" и составляет 11 751 096,11 рублей.

Согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Институт независимой оценки и аудита" от 13 ноября 2014 г. N 327-14А рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. определена в размере 4 316 963,17 рублей.

На отчет получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 24 ноября 2014 г. N 4274/2014.

Обществом соблюден досудебный порядок рассмотрения споров путем обращения в соответствующую комиссию.

По ходатайству заявителя судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, в соответствии с заключением эксперта от 19 мая 2015 г. N 26/15/СЭ рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. определена в размере 4 763 668 рублей, в связи с чем общество просило установить рыночную стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что экспертиза выполнена на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка и величина рыночной стоимости является достоверной.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Как следует из заключения эксперта от 19 мая 2015 г. N 26/15/СЭ, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г., то есть на дату, когда проводилась государственная кадастровая оценка земель Самарской области, результаты которой утверждены упомянутым постановлением Правительства Самарской области.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки и применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков Самарской области.

В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбрано 10 объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена экспертом из базы данных сайтов риэлтерских агентств в Интернете и периодических изданий от 2012 г. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка является достоверной, поэтому решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 309 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Самарского областного суда от 10 июня 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления территориального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Александров В.Н.

Судьи

Горчакова Е.В.

Николаева О.В.