Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2016 г. N 305-ЭС15-16772 по делу N А41-58990/2014 Суд направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, о досрочном расторжении договора, поскольку действующим законодательством не предусмотрено автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения его строительства; истец не утратил право распоряжаться спорным участком и требовать внесения арендной платы за его использование в указанный в иске период времени

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2016 г. N 305-ЭС15-16772

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Золотовой Е.Н. и Маненкова А.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N А41-58990/2014 по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (город Пушкино Московской области) на решение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 (судья Кузьмина О.А.), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 (судьи Коновалов С.А., Епифанцева С.Ю., Катькина Н.Н.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 (судьи Волков С.В., Борзыкин М.В., Бочарова Н.Н.)

по иску Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Комитет) о взыскании с закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" (далее - Общество) 1 813 544 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате по договору от 23.05.2005 N 61-05 аренды земельного участка, 112 926 руб. 62 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы и досрочном расторжении указанного договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

Общества - Шелудченко И.Н. (доверенность от 16.12.2013),

Комитета - Шмонин А.В. (доверенность от 18.03.2016).

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя Комитета, поддержавшего доводы жалобы, и представителя Общества, возражавшего против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Обществу о взыскании 1 813 544 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате по договору от 23.05.2005 N 61-05 аренды земельного участка, 112 926 руб. 62 коп. пеней за нарушение сроков внесения арендной платы и о досрочном расторжении указанного договора.

Арбитражный суд Московской области определением от 03.02.2015 оставил без рассмотрения требование Комитета о расторжении договора аренды, решением от 17.02.2015, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 и Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015, отказал в иске о взыскании долга и пеней.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Комитет, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, прав и законных интересов заявителя, применение не подлежащих применению статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), просит отменить решение от 17.02.2015, постановления от 11.06.2015 и от 10.09.2015 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Дело 29.12.2015 истребовано из Арбитражного суда Московской области. Определением от 25.02.2016 судьи Верховного суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Комитета передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что жалобу Комитета следует удовлетворить и отменить решение от 17.02.2015, постановление апелляционного суда от 11.06.2015 и постановление окружного суда от 10.09.2015 по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) 23.05.2005 заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "ВИТ" (арендатор) договор N 61-05 аренды земельного участка площадью 25 025 кв.м с кадастровым номером 50:13:070210:0056, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, город Пушкино, между

Московским проспектом и Пушкинским шоссе, для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 11 месяцев.

Стороны неоднократно продлевали договор аренды путем подписания дополнительных соглашений.

В 2010 году указанный земельный участок был разделен на четыре участка. На основании постановления Главы Пушкинского района Московской области от 14.07.2010 N 1895 дополнительным соглашением от 16.07.2010 в договор аренды были внесены изменения, касающиеся предмета аренды и срока действия договора. В связи со сдачей построенных объектов в эксплуатацию предметом аренды по указанному договору стали два земельных участка площадью 3041 кв.м с кадастровым номером 50:13:070210:173 и площадью 8506 кв.м с кадастровым номером 50:13:070210:174.

В дальнейшем арендатором по указанному договору стало Общество.

Дополнительным соглашением от 02.07.2013 стороны продлили срок действия договора аренды указанных участков до 30.05.2014.

Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что Общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по договору от 23.05.2005 N 61-05 по внесению арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174, в связи с чем у него образовалась задолженность за период с 01.01.2014 по 02.10.2014.

Суды трех инстанций отказали в иске исходя из следующего.

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:174 возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию 16.11.2009. Поскольку право собственности на первую квартиру в данном доме зарегистрировано 14.12.2009, в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 37 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснений, приведенных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), земельный участок под многоквартирным домом с 14.12.2009 перешел в собственность собственников помещений в данном доме, а истец утратил право распоряжаться названным участком и требовать арендные платежи за период, указанный в иске (2014 год).

На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 ответчик в соответствии с условиями договора аренды и иной разрешительной документацией возвел нежилое здание кафе с торговыми площадями. Указанный объект введен в эксплуатацию и 25.09.2014 на одно из помещений в этом здании осуществлена государственная регистрация первого права собственности одного из инвесторов - общества с ограниченной ответственностью "Юнити Групп" (далее - ООО "Юнити Групп").

Суды, посчитав, что в отношении земельного участка, на котором в порядке долевого участия в строительстве возведено нежилое здание, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии применяются нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно статьи 289, 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ, а также статьи 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:173 относится к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании кафе и выбыл из распоряжения истца с 25.09.2014 (с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании кафе).

Поскольку у Общества имелась переплата по арендной плате за земельный участок под многоквартирным домом, суды зачли эти платежи в счет долга по арендной плате за земельный участок под зданием кафе за период до 25.09.2014.

Между тем суды не учли следующее.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Согласно материалам дела и пояснениям представителей Комитета и Общества в судебном заседании коллегии на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 возведено отдельно стоящее нежилое здание кафе с торговыми площадями, данный участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дома и сформирован для размещения нежилого здания кафе с торговыми площадями. Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 23.05.2005 N 61-05 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Таким образом, суды, необоснованно применив положения статьи 36 ЖК РФ, статей 289 и 290 ГК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:173, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25.09.2014 и Комитет утратил право распоряжаться этим участком и требовать внесения арендной платы за его использование в указанный в иске период.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить, имеется ли у Общества задолженность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:13:070210:173 за период с 25.09.2014 по 02.10.2014 с учетом имевшейся у него переплаты и того, что согласно материалам дела собственником одного из помещений в нежилом здании, построенном на данном участке, 25.09.2014 стало ООО "Юнити Групп"; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу N А41-58990/2014 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

И.Л. Грачева

Судьи

Е.Н. Золотова

А.Н. Маненков