Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 мая 2018 г. N 308-ЭС17-21569 по делу N А32-8363/2015 Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства отменены и дело в данной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку право собственности на объект недвижимости не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 мая 2018 г. N 308-ЭС17-21569

Резолютивная часть определения объявлена 17.05.2018

Полный текст определения изготовлен 22.05.2018

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Маненкова А.Н., Попова В.В.,

рассмотрела кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2017

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) к индивидуальному предпринимателю Мезенцеву Андрею Юрьевичу (далее - предприниматель) о признании отсутствующим права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:26, расположенный по адресу: город Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Им. 70-летия Октября, 21; отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (4%), общая площадь застройки 145 кв. м, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства путем исключения из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) сведений о данном объекте.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю.

В судебном заседании участвовали представители: администрации: Бахшян Г.С., предпринимателя: Махненко С.И., Глуштарь В.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступления представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2017 судебные акты оставлены без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, администрация просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Судами при рассмотрении дела было установлено, что, на основании постановления администрации от 06.09.2010 N 6660 "О предоставлении гражданину Е.И. Переверзеву земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодара", администрация и гражданин Переверзев Е.И. заключили договор от 15.09.2010 N 4300016691 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 996 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Им. 70-летия Октября, 21, для строительства торгового центра.

Впоследствии 24.10.2013 Переверзев Е.И. и Мезенцев А.Ю. заключили договор уступки права аренды названного земельного участка, согласно которому ответчику в полном объеме переданы права арендатора по договору аренды земельного участка от 15.09.2010.

Между тем постановлением администрации от 17.09.2014 N 6741 были отменены постановления от 15.07.2010 N 5246 "Об утверждении гражданину Е.И. Переверзеву материалов предварительного согласования места размещения торгового центра в Западном внутригородском округе города Краснодара" и от 06.09.2010 N 6660, поскольку спорный земельный участок входит в территорию сквера "Новорождественский".

Администрация, полагая, что договор аренды, заключенный с целью предоставления земельного участка под строительство, при наличии запрета на осуществление на нем строительства является недействительным, в связи с чем существующая в Едином государственном реестре прав запись о праве аренды предпринимателя на земельный участок, а также о праве собственности ответчика на объект, имеющий 4% готовности и находящийся на данном участке, нарушает права и законные интересы муниципального образования, обратилась с иском в арбитражный суд.

Суды всех инстанций при рассмотрении дела установили, что на момент заключения договора аренды земельный участок, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007, находился в зоне рекреации, где строительство торгового центра не допускается.

Решением городской Думы Краснодара от 22.10.2013 N 54 "О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к зоне рекреации, отнесен к территориальной зоне парков, в которой строительство торгового центра также не допускается.

На основании пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки, занятые парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции счел правомерным довод администрации, что договор аренды земельного участка от 15.09.2010 N 4300016691 и, соответственно, договор уступки права аренды земельного участка от 24.10.2013 заключены в нарушение Правил землепользования и застройки города Краснодара, противоречат положениям статьи 85 Земельного кодекса, поэтому являются недействительными (ничтожными).

Вместе с тем, поскольку спорный земельный участок передан во владение предпринимателя на основании договора аренды, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, по мнению судов, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Так как истец не заявил требования, направленного на возврат земельного участка, а избранный им способ не способен восстановить права администрации, суды признали требование о признании отсутствующим права аренды ненадлежащим и в связи с чем отказали в его удовлетворении.

Суды при рассмотрении требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на объект незавершенного строительства готовностью 4% площадью 145 кв. м не согласились с обоснованием администрации, утверждавшим об отсутствии у объекта признаков недвижимости.

Свой вывод суды мотивировали тем, что спорный земельный участок огражден металлическим забором, в юго-западной части участка устроен котлован, из всей конструкции здания выполнен фундамент, что подтверждается проведенной по делу 15.04.2016 экспертизой.

На разрешение экспертизы были поставлены вопросы: 1) обладает ли бетонная площадка (общая площадь застройки 145 кв. м, расположенная по адресу: город Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Им. 70-летия Октября, 21), которая представляет собой "монолитный железобетонный плитный фундамент" (в том виде, в каком существует), признаками, позволяющими отнести данный объект к объекту незавершенного строительства 4%; 2) является ли указанная бетонная площадка фундаментом объекта, возводимого на основании разрешения на строительство от 31.01.2013 N RU23306000-258T-p, выданного в соответствии с проектной документацией; 3) соответствует ли месторасположение бетонной площадки схеме планировочной организации земельного участка, указанной (имеющейся) в проектной документации.

С учетом утвердительных ответов экспертов на указанные вопросы суды сочли наличие у бетонной площадки признаков незавершенного строительством объекта и, соответственно, признали ее недвижимостью.

В обоснование возможности признания объекта незавершенного строительства недвижимостью суд первой инстанции сослался на пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, указание экспертов о том, что бетонная площадка является фундаментом и объектом незавершенного строительства, а также на наличие неразрывной связи ее с землей позволили суду сделать вывод об имеющихся у нее признаков недвижимости.

Применив при разрешении спора разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), суды не признали заявленный иск администрации подлежащим удовлетворению.

Между тем суды при рассмотрении спора не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку отсутствие у объекта признаков недвижимости, в соответствии с пунктом 52 постановления Пленума N 10/22, является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности на него как на недвижимость, обстоятельства о наличии (отсутствии) признаков недвижимости подлежат установлению в каждом конкретном случае с учетом критериев, установленных нормами Гражданского кодекса.

Между тем предусмотренные пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

При этом, с учетом особенностей правового режима движимых и недвижимых вещей в гражданском обороте, а также значения государственной регистрации вещных прав, наличие или отсутствие у спорного объекта признаков недвижимой вещи при ее осуществлении может быть оспорено заинтересованным лицом.

Поскольку наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

В силу указанного вывод суда первой инстанции, что право на предъявление иска по делу имеет только владеющий собственник недвижимости, которым он при этом не признает истца, нельзя считать обоснованным. Более того, интерес в таком иске у ответчика - собственника спорного объекта недвижимости - при установленных по делу обстоятельствах отсутствует в отличие от собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект.

По настоящему делу истцом оспаривается, по существу, наличие у спорного объекта - объекта незавершенного строительства - признаков недвижимости. Администрация при рассмотрении дела указывала, что бетонная площадка не может являться фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства.

Постановлением Пленума N 25 в пункте 38 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Выводы о признании спорного объекта фундаментом сделаны судами с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы от 15.04.2016, в том числе о том, что бетонная площадка общей площадью застройки 145 кв. м является фундаментом объекта, возводимого на основании соответствующего разрешения на строительство.

Однако на этот вопрос эксперт указал, что в его распоряжении отсутствовал раздел Проекта "Конструктивные решения" в части устройства фундаментов, в связи с чем установить точные характеристики фундамента, предусмотренного к устройству под возводимым зданием, не представляется возможным.

При этом эксперт, определяя у объекта незавершенного строительства площадь 4%, являющегося фундаментом, руководствовался методом удельных весов конструктивных элементов объекта. В отсутствие проекта устройства фундаментов эксперт указал, что объект экспертизы характеризуется низкой степенью готовности, которая округленно составляет 4%.

Представитель предпринимателя в судебном заседании пояснил, что указанная площадь была определена математическим путем применительно к аналогичным объектам и площади самого объекта.

Кроме того, из имеющихся по делу иных доказательств, в частности Заключения специалиста по строительно-технической экспертизе от 12.08.2015, следует, что кроме монолитной плиты других элементов у объекта не имеется, стены и перекрытия первого этажа отсутствуют.

Заявитель также указывал, что спорный объект при таких его характеристиках не может иметь самостоятельного функционального назначения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1160/13 была уже сформирована правовая позиция о том, что право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Таким образом, выводы эксперта, что спорный объект обладает признаками объекта незавершенного строительства площадью 4%, с учетом таких полученных сведений об объекте, не были поставлены судами под сомнение при разрешении вопроса о признании объекта недвижимостью, соответствующие возражения администрации не были опровергнуты.

Указание экспертами на спорный объект как объект незавершенного строительства ввиду отсутствия полной строительной готовности не может означать наличие у него признаков объекта незавершенного строительства как недвижимости по смыслу части 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

На основании изложенного оспариваемые администрацией судебные акты в этой части нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение для проверки наличия правовых оснований

Доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе относительно отказа в иске о признании отсутствующим права аренды, судебная коллегия считает необоснованными. Суды при рассмотрении данного требования правомерно указали о необходимости разрешения этого требования в рамках обязательственных правоотношений. Такие выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума N 10/22, предусматривающего специальную сферу применения такого требования, не разрешающего вопросы признания сделок недействительными и возврата спорных объектов.

При этом постановлением Пленума N 25 в пункте 82 было также дано разъяснение, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2017 по тому же делу в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства (4%), общая площадь застройки 145 кв. м, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; снятии с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства путем исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о данном объекте отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2017 по делу N А32-8363/2015, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.10.2017 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

А.Н. Маненков

В.В. Попов