Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 апреля 2019 г. N 03-07-07/25553 О применении НДС в отношении услуг застройщика, оказываемых организациям и физическим лицам

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 апреля 2019 г. N 03-07-07/25553

Вопрос: Просим дать письменный ответ о распространении действия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ на реконструкцию нежилых объектов недвижимости и возможности применения освобождения от НДС, предусмотренного пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

ООО приобрело нежилое здание, построенное прежним собственником на арендованном земельном участке. Наша организация планирует провести реконструкцию вышеуказанного здания, в результате которой общая площадь здания может быть изменена по сравнению с площадью на момент приобретения. В ходе реконструкции в составе здания будут выделены отдельные нежилые помещения (апартаменты), предназначенные для продажи.

В соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ - объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В других статьях данного Закона (ст. ст. 3, 3.1, 4 и т.д.) также указывается на строительство (создание) объекта.

В Письме Минфина России от 30.10.2014 N 03-07-10/55074 разъяснено, что для целей НДС строительно-монтажные работы следует рассматривать как работы капитального характера, в результате которых создаются объекты недвижимого имущества (здания, сооружения и т.п.) или изменяется их первоначальная стоимость в случаях достройки, реконструкции, модернизации и по иным аналогичным основаниям Кроме того, к СМР могут относиться работы капитального характера, в результате которых создаются иные (помимо недвижимого имущества) объекты основных средств или изменяется первоначальная стоимость эксплуатируемых ОС (в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации и по иным аналогичным основаниям). Такой вывод следует из более ранних разъяснений финансового ведомства (Письмо Минфина России от 05.11.2003 N 04-03-11/91).

Данные разъяснения даны для целей применения пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ. Однако, из них следует, что объекты недвижимости создаются в результате нового строительства, а в результате реконструкции изменяется только первоначальная стоимость уже созданных объектов.

Вместе с тем, из Постановления Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 N 17395/11 по делу N А72-2981/2011 следует, что в результате реконструкции может быть создан новый объект недвижимости и в данном случае организация вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства. Но надо учитывать, что в указанном выше деле суд не рассматривал налоговые споры, а только право организации привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Вместе с тем, рассматривая вопросы, связанные с заключением договоров участия в долевом строительстве, Минэкономразвития России в Письме от 29.06.2017 N Д23и-3829, в частности, отмечает следующее:

"Градостроительный кодекс Российской Федерации разделяет понятия "строительство (создание)" и "реконструкция" объектов недвижимости.

Следует также отметить, что Закон N 214-ФЗ не регламентирует порядок прекращения права собственности на исходный объект капитального строительства (застройщика либо иного лица, которому принадлежит реконструируемый объект недвижимости) после завершения его реконструкции, не предусматривает возникновения ипотеки в силу закона на исходный объект в пользу участников долевого строительства как способа обеспечения исполнения обязательств застройщика при реконструкции такого объекта.

Как видно, рассматриваемый вопрос не имеет однозначного решения.

Просим разъяснить, могут ли положения Закона N 214-ФЗ применяться к отношениям, возникающим при осуществлении реконструкции нежилых объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Ответ: В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) в отношении услуг застройщика, оказываемых организациям и физическим лицам, Департамент налоговой и таможенной политики сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения.

Следует отметить, что на основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену.

Таким образом, освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, в соответствии с которым застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Кузьмина