Приказ Руководителя Главного управления Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" от 15 января 2020 г. N 9 "Об утверждении руководств по соблюдению обязательных и лицензионных требований с разъяснением критериев правомерного поведения, новых требований нормативных правовых актов, а также необходимых для реализации таких нормативных правовых актов организационных, технических мероприятий при осуществлении Главным управлением Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" регионального государственного жилищного надзора и лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Московской области"

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" приказываю:

1. Утвердить прилагаемые:

1) руководство по соблюдению обязательных требований с разъяснением критериев правомерного поведения, новых требований нормативных правовых актов, а также необходимых для реализации таких нормативных правовых актов организационных, технических мероприятий при осуществлении Главным управлением Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" регионального государственного жилищного надзора;

2) руководство по соблюдению лицензионных требований с разъяснением критериев правомерного поведения, новых требований нормативных правовых актов, а также необходимых для реализации таких нормативных правовых актов организационных, технических мероприятий при осуществлении Главным управлением Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Московской области.

2. Организационному отделу Организационно-аналитического управления разместить настоящий приказ на официальном сайте Госжилинспекции Московской области.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на первого заместителя руководителя Госжилинспекции Московской области В.В. Шелухина.

Руководитель Госжилинспекции Московской области

О.Н. Федина

Утверждено
приказом руководителя
Госжилинспекции
Московской области
от 15.01.2020 г. N 9

Руководство
по соблюдению обязательных требований с разъяснением критериев правомерного поведения, новых требований нормативных правовых актов, а также необходимых для реализации таких нормативных правовых актов организационных, технических мероприятий при осуществлении Главным управлением Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" регионального государственного жилищного надзора на территории Московской области

Настоящее руководство по соблюдению обязательных требований с разъяснением критериев поведения, новых требований нормативных правовых актов, а также необходимых для реализации таких нормативных правовых актов организационных, технических мероприятий при осуществлении Главным управлением Московской области "Государственная жилищная инспекция Московской области" (далее - Госжилинспекция Московской области) регионального государственного жилищного надзора на территории Московской области (далее - руководство по соблюдению обязательных требований) разработано в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" и имеет целью оказание информационно-методической поддержки в вопросах соблюдения обязательных требований, установленных законодательством Российской Федерации в области осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

1. Нормативно-правовое регулирование при осуществлении регионального государственного жилищного надзора

1.1. Перечень нормативных правовых актов, регламентирующих соблюдение обязательных требований и определяющих порядок и условия осуществления государственного жилищного надзора:

1) Конституция Российской Федерации;

2) Гражданский кодекс Российской Федерации;

3) Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ);

4) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП Российской Федерации);

5) Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - Федеральный закон N 294-ФЗ);

6) Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации";

7) Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании";

8) Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

9) Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 59-ФЗ);

10) Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных";

11) Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве";

12) Федеральный закон от 25.12.2008 N 273-ФЗ "О противодействии коррупции";

13) Федеральный закон от 17.07.2009 N 172-ФЗ "Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов";

14) Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

15) Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";

16) Федеральный закон от 28.12.2013 N 412-ФЗ "Об аккредитации в национальной системе аккредитации";

17) Федеральный закон от 21.07.2014 N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ);

18) постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения";

19) постановление Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения";

20) постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме";

21) постановление Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями";

22) постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции";

23) постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом";

24) постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";

25) постановление Правительства Российской Федерации от 21.07.2008 N 549 "О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан";

26) постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 489 "Об утверждении Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 489);

27) постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 731);

28) постановление Правительства Российской Федерации от 25.04.2011 N 318 "Об утверждении Правил осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением требований законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации";

29) постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов";

30) постановление Правительства Российской Федерации от 16.05.2011 N 373 "О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг";

31) постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения";

32) постановление Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 N 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 410);

33) постановление Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами";

34) постановление Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 N 493 "О государственном жилищном надзоре";

35) постановление Правительства Российской Федерации от 30.04.2014 N 400 "О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации";

36) постановление Правительства Российской Федерации от 18.04.2016 N 323 "О направлении запроса и получении на безвозмездной основе, в том числе в электронной форме, документов и (или) информации органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля при организации и проведении проверок от иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, в распоряжении которых находятся эти документы и (или) информация, в рамках межведомственного информационного взаимодействия" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 323);

37) постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.2017 N 166 "Об утверждении Правил составления и направления предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований, подачи юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем возражений на такое предостережение и их рассмотрения, уведомления об исполнении такого предостережения" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 166);

38) постановление Правительства Российской Федерации от 28.04.2015 N 415 "О Правилах формирования и ведения единого реестра проверок" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 415);

39) постановление Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 N 649 "О мерах по приспособлению жилых помещений и имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов";

40) постановление Правительства Российской Федерации от 24.06.2017 N 743 "Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах";

41) постановление Правительства Российской Федерации от 17.08.2016 N 806 "О применении риск-ориентированного подхода при организации отдельных видов государственного контроля (надзора) и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации N 806);

42) распоряжение Правительства Российской Федерации от 30.04.2014 N 718-р "Об утверждении индексов изменения размеров вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации и предельно допустимых отклонений по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов";

43) распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.04.2016 N 724-р "Об утверждении перечня документов и (или) информации, запрашиваемых и получаемых в рамках межведомственного информационного взаимодействия органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля (надзора) при организации и проведении проверок от иных государственных органов, органов местного самоуправления либо организаций, в распоряжении которых находятся эти документы и (или) информация" (далее - распоряжение Правительства Российской Федерации N 724-р);

44) постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу N 170);

45) приказ Госстроя Российской Федерации от 18.07.2002 N 149 "Об установлении перечня должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях в области строительства и жилищной сфере";

46) приказ Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 27.03.2009 N 93 "О реализации Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля";

47) приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.04.2009 N 141 "О реализации положений Федерального закона "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" (далее - приказ Минэкономразвития России от 30.04.2009 N 141);

48) приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.06.2009 N 239 "Об утверждении Порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации";

49) приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.04.2012 N 162 "Об утверждении Порядка осуществления уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации контроля за соблюдением стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами";

50) приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 02.04.2013 N 124 "Об утверждении Регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, путем ее опубликования в сети Интернет и об определении официального сайта в сети Интернет, предназначенного для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами";

51) приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 23.08.2013 N 360 "Об утверждении методических рекомендаций по разработке порядка осуществления государственного жилищного надзора в субъектах Российской Федерации, в том числе порядка взаимодействия органов муниципального жилищного контроля с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный жилищный надзор, и административных регламентов исполнения функций по государственному жилищному надзору и муниципальному жилищному контролю";

52) приказ Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.02.2016 N 74/114/пр "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (далее - приказ Минстроя России N 74/114/пр);

53) Устав Московской области;

54) Закон Московской области N 164/2006-ОЗ "О рассмотрении обращений граждан" (далее - Закон Московской области N 164/2006-ОЗ);

55) Закон Московской области N 148/2012-ОЗ "Об отдельных вопросах осуществления муниципального жилищного контроля на территории Московской области";

56) Закон Московской области N 66/2013-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области";

57) Закон Московской области N 37/2016-ОЗ "Кодекс Московской области об административных правонарушениях" (далее - КоАП Московской области).

2. Круг лиц, в отношении которых устанавливаются обязательные требования

2.1. Лица, которые обязаны соблюдать обязательные требования:

1) органы государственной власти;

2) граждане;

3) индивидуальные предприниматели;

4) юридические лица:

а) товарищества собственников жилья - собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов;

б) жилищно-строительные кооперативы - добровольное объединение граждан и в установленных ЖК Российской Федерации, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом;

5) региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее - региональный оператор) (далее - лица, в отношении которых осуществляется государственный надзор).

3. Обязательные требования, определяющие порядок и условия осуществления регионального государственного жилищного надзора на территории Московской области

В целях пресечения и предотвращения нарушения обязательных требований в 2019 году должностными лицами Госжилинспекции Московской области проведено 2993 контрольно-надзорных и профилактических мероприятия.

По результатам вышеуказанных мероприятий выявлены 5714 нарушений законодательства в жилищной сфере, из которых типовыми нарушениями являются нарушения в сфере:

- правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда - 3420;

- требований законодательства о раскрытии информации - 497;

- порядка расчета внесения платы за коммунальные услуги - 727;

- некачественное предоставление коммунальных услуг населению - 724;

- правил управления многоквартирными домами - 336;

- правил технической эксплуатации внутридомового газового оборудования - 10.

По фактам которых составлено 710 протоколов об административных правонарушениях:

1) ч. 1 ст. 9.23 "Нарушение требований к качеству (сроку, периодичности) выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования" (63);

2) ч. 2 ст. 9.23 "Уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, если заключение такого договора является обязательным" (4);

3) ч. 4 ст. 9.16 "Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам" (14);

4) ч. 1 ст. 19.5 "Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор" (193);

5) ч. 12 ст. 9.16 "Необоснованный отказ или уклонение организации, обязанной осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов" (204);

6) ч. 5 ст. 9.16 "Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в многоквартирных домах предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирных домах" (3);

7) ч. 2 ст. 13.19.2 "Неразмещение информации в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка" (44);

8) ст. 7.23 "Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами" (52);

9) ст. 7.22 "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений" (86);

10) ст. 19.7 "Непредставление сведений (информации)" (39);

11) ч. 3 ст. 19.4.1 "Воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), должностного лица организации, уполномоченной в соответствии с федеральными законами на осуществление государственного надзора, должностного лица органа муниципального контроля" (4);

12) ст. 7.23.2 ч. 1 "Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации..." (2);

13) ст. 7.23.3 ч. 1 "Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами" (1).

В 2019 г. в Госжилинспекцию Московской области на рассмотрение поступило 90153 обращений граждан. Тематики обращений:

деятельность в сфере управления многоквартирными домами - 652 (0,72%);

общее собрание собственников помещений в многоквартирных домах - 1220 (1,35%);

начисление за ЖКУ - 19783 (21,9%);

раскрытие информации - 5429 (6,02%);

капитальный ремонт - 889 (0,99%);

качество предоставления ЖКУ - 8323 (9,23%);

содержание и эксплуатация МКД - 26523 (29,42%);

прочие - 27334 (30,32%).

Наименование нарушения	Количество нарушений, выявленных в ходе КНМ	Количество нарушений по обращениям граждан	Общее количество нарушений
Нарушение правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда	3420	26523	29943
Нарушение порядка расчета внесения платы за коммунальные услуги	727	19783	20510
Некачественное предоставление коммунальных услуг населению	724	8323	9047
Нарушение требований законодательства о раскрытии информации	497	5429	5926
Нарушение правил технической эксплуатации внутридомового газового оборудования	10		10

ГАРАНТ:

Нумерация разделов приводится в соответствии с источником

3. Рекомендации по соблюдению обязательных требований

Деятельность органов государственного жилищного надзора направлена на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, региональных операторов, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы, требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования (далее - обязательные требования), нарушений органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, требований к порядку размещения информации в системе.

3.1. Рекомендации по соблюдению обязательных требований в части соблюдения правил и норм технической эксплуатации многоквартирных домов

Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

а) организацию эксплуатации жилищного фонда;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

г) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

д) осмотры;

е) подготовка к сезонной эксплуатации;

ж) текущий ремонт;

з) капитальный ремонт.

В основную деятельность по содержанию жилищного фонда включается следующее:

- система технического осмотра жилых зданий;

- техническое обслуживание жилых домов;

- подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- организация и планирование текущего ремонта;

- организация и планирование капитального ремонта.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Плановые осмотры жилых зданий подразделяются на:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (внеплановые) осмотры.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

- устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

- котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспечены средствами автоматизации, контрольно-измерительными приборами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вентиляции, конструкциями с указанием использования оборудования при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), техническими паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров, журналами дефектов оборудования.

Готовность многоквартирных домов к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием актов проверки готовности к отопительному периоду, которые составляются комиссией, образуемой органом местного самоуправления, по результатам проверки многоквартирных домов на соответствие требованиям раздела IV Правил оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103.

На основании актов проверки готовности к отопительному периоду оформляются паспорта готовности объектов к отопительному периоду по каждому объекту проверки.

Текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении N 7 к постановлению Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Примерный перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении N 8 к постановлению Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

В соответствии со ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в рамках региональной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на территории Московской области включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

3.2. Рекомендации по соблюдению обязательных требований в части начисления платы за коммунальные услуги, предоставленные собственникам (пользователям) жилых помещений

В соответствии с п. 2 Правил N 354 потребителю в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг и, соответственно, начислена плата за такие коммунальные услуги как:

- отопление;

- холодное водоснабжение;

- горячее водоснабжение (по двухкомпонентному тарифу - за компоненты "теплоноситель" и "тепловая энергия");

- водоотведение (отведение сточных бытовых вод по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения);

- электроснабжение;

- газоснабжение;

- коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Законодательство определило следующие условия правомерности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги:

- соблюдение утвержденного порядка (формулы) начисления платы;

- применение утвержденного тарифа за коммунальную услугу;

- применение утвержденного норматива потребления;

- соблюдение требований к качеству и бесперебойности предоставляемой услуги;

- фактическое предоставление услуги;

- степень благоустройства многоквартирного или жилого дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги устанавливается разделом VI Правил N 354 и приложением N 2 к указанным Правилам N 354. Приложением N 2 к Правилам N 354 предусмотрены 30 формул, представляющие собой варианты начисления в зависимости от:

- вида коммунальной услуги;

- вида объекта снабжения (помещение или общедомовое имущество);

- типа помещения: комната в коммунальной квартире, жилой дом (домовладение), квартира (жилое помещение);

- типа снабжения: централизованное или самостоятельное производство ресурса (для отопления или горячего водоснабжения);

- наличия или отсутствия прибора учета: индивидуального, общего или коллективного (общедомового).

В формулах по расчету платы за коммунальную услугу обязательными составляющими элементами выступают:

- норматив потребления (объем потребленного ресурса);

- тариф на коммунальную услугу;

- количество постоянно/временно проживающих в жилом помещении человек.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Одним из таких законов является Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", который закрепляет основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса (часть 1 статьи 1).

Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Объем потребленного ресурса может быть определен по показаниям прибора(ов) учета или по нормативу потребления.

Порядок учета коммунальных услуг с использованием приборов учета, основания и порядок проведения проверок состояния приборов учета и правильности снятия их показаний установлен разделом VII Правил N 354. Показания индивидуальных, коллективных (общедомовых) и общих (квартирных) приборов учета являются основаниями начисления платы. К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений (п. 80 Правил N 354).

Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению), предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении в случаях, установленных настоящими Правилами, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, при которых потребитель в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению) отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 40 Правил N 354).

В случае отсутствия приборов учета на конкретный вид коммунальной услуги начисления производятся по нормативу потребления.

В соответствии с ч. 1 ст. 157 ЖК РФ нормативы потребления на все виды коммунальных услуг утверждаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правилами установления и определения нормативов потребления, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306.

Следовательно, установление правомерности начисления платы за коммунальные услуги требует оценки соблюдения установленного порядка начисления платы за коммунальные услуги. Исполнитель услуг обязан начислять плату за услуги, исходя из установленных уполномоченными органами действующих тарифов, действующих нормативов потребления, зафиксированных приборами учета показаний, а также относимых к конкретным условиям формул порядка начисления платы.

При начислении платы за коммунальные услуги учитывается степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома - качественная характеристика многоквартирного дома или жилого дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем (п. 2 Правил N 354).

В соответствии с подп. "г", "д", "е" п. 19 и п. 20 Правил N 354 в договоре на оказание услуг указывается следующая информация:

- наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

- размер (объем, площадь) отапливаемых помещений, количество лиц, постоянно проживающих в жилом помещении;

- требования к качеству предоставляемой коммунальной услуге (коммунальных услуг);

- для домовладений - сведения о направлениях потребления коммунальных услуг (освещение, приготовление пищи для людей, приготовление кормов для скота, отопление, подогрев воды, полив и т.д.), площадь земельного участка, режим водопотребления и другие.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей компанией, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Следовательно, размер платы за коммунальные услуги зависит от степени благоустройства многоквартирного жилого дома или жилого дома (домовладения). Потребитель должен оплачивать услуги только исходя из фактически предоставляемых услуг, перечень которых указывается в договоре на предоставление услуг или договоре управления.

Требования к качеству и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг изложены в приложении N 1 к Правилам N 354.

Исполнитель обязан уменьшать размер платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с превышением допустимой продолжительности (пп. "г" п. 31 Правил N 354).

Условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества или с превышением допустимой продолжительности установлены в приложении N 1 к Правилам N 354.

Следовательно, размер платы за коммунальные услуги зависит от качества и бесперебойности предоставленной коммунальной услуги. Потребитель имеет право на качественную коммунальную услугу, а в случае нарушения данного требования исполнителем услуг - на уменьшение размера платы за такую услугу.

3.3. Рекомендации по соблюдению обязательных требований в части предоставления коммунальных услуг надлежащего качества

Коммунальные услуги должны предоставляться в необходимых объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В перечень коммунальных услуг в настоящее время включены следующие услуги:

- услуга по холодному водоснабжению;

- услуга по горячему водоснабжению;

- услуга по водоотведению;

- услуга по электроснабжению;

- услуга по газоснабжению;

- услуга по отоплению, в том числе продажа твердого топлива при наличии печного отопления;

- услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Требования к качеству коммунальных услуг установлены в приложении N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

С целью установления и устранения фактов оказания потребителям коммунальных услуг ненадлежащего качества при обнаружении исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - нарушение качества коммунальных услуг) всем или части потребителей в связи с нарушениями (авариями), возникшими в работе внутридомовых инженерных систем и (или) централизованных сетей инженерно-технологического обеспечения, исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг (если они известны исполнителю). Если исполнителю такие причины неизвестны, то исполнитель обязан незамедлительно принять меры к их выяснению.

В течение суток с момента обнаружения указанных фактов исполнитель обязан проинформировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности нарушения качества коммунальных услуг.

Также при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем.

Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации.

В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений.

В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки. По окончании проверки составляется акт проверки.

После устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель обязан удостовериться в том, что потребителю предоставляется коммунальная услуга надлежащего качества в необходимом объеме.

3.4. Рекомендации по соблюдению обязательных требований, связанных с раскрытием (предоставлением) информации

Способы раскрытия (предоставления) информации в соответствии с Правилами N 416 различаются для управляющих организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и организаций, не являющихся лицензиатами (товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы).

Товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы с 11.04.2018 обязаны обеспечить раскрытие информации следующими способами:

Путем размещения информации на постоянной основе (п. 32 Правил N 416):

- на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

Наименование товарищества или кооператива, режим работы, адрес официального сайта в сети Интернет (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети Интернет.

Контактные телефоны товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций.

Уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий.

Уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

При изменении наименования товарищества или кооператива, режима работы, адреса официального сайта в сети Интернет (при наличии), адреса официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети Интернет, а также контактных телефонов товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Уведомление об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня предоставления собственникам и пользователям платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;

- на официальном сайте Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства www.dom.gosuslugi.ru - информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства подлежит размещению информация в объеме сведений, установленных разделом 10 состава информации, утвержденного приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016 "Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" и в сроки, установленные данным разделом.

3.5. Рекомендации по соблюдению обязательных требований в части технической эксплуатации внутридомового газового оборудования

В соответствии с подпунктом "к" пункта 21 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан на абоненте лежит обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние внутридомового газового оборудования (далее - ВДГО), своевременно заключать договор о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования и аварийно-диспетчерском обеспечении.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. В названном пункте 21 не содержится подпункт "к"

Согласно пункту 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан абонентом может выступать как владелец жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме, так и исполнитель коммунальной услуги газоснабжения (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив).

Внутридомовое газовое оборудование - газопроводы многоквартирного дома или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо к резервуарной или групповой баллонной установке, обеспечивающие подачу газа до места подключения газоиспользующего оборудования, а также газоиспользующее оборудование и приборы учета газа (пункт 3 Правил поставки газа для обесценения коммунально-бытовых нужд граждан).

В силу пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, газопроводы многоквартирного дома до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков относятся к внутридомовой инженерной системе газоснабжения и являются частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Согласно статье 154 ЖК РФ плата за содержание общего имущества является составной частью платы за жилое помещение.

Статьей 155 Жилищного кодекса определено, что плата за жилое помещение в зависимости от выбранного собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом вносится управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иному специализированному кооперативу, на которых в силу статей 138 и 161 ЖК РФ лежит обязанность по обеспечению надлежащего содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. С указанными положениями Жилищного кодекса корреспондируется содержащееся в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг гражданам), понятие "исполнителя", которое возлагает на него ответственность за обслуживание внутридомовых инженерных систем, в том числе системы газоснабжения. При этом обязанность по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасной эксплуатации ВДГО лежит на потребителе (пункт 93 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Под ВДГО понимается внутриквартирная разводка от стояков и газоиспользующее оборудование, которое не входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Исходя из изложенного, обязанность абонента - исполнителя коммунальной услуги газоснабжения по содержанию ВДГО будет считаться исполненной надлежащим образом в случае заключения со специализированной организацией договора на техническое обслуживание и аварийно-диспетчерское обеспечение в отношении внутридомовой инженерной системы газоснабжения, являющейся частью общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.