Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2020 г. N 306-ЭС20-12520 по делу N А49-9525/2019 Суд отменил вынесенные ранее судебные акты и направил дело о возложении на ответчика обязанности передать 2 зерно в счет арендной платы за пользование земельным участком на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды пришли к неправомерному выводу об уменьшении размера арендной платы при передаче долей от первоначальных собственников третьему лицу, а также не учтено, что предприниматель вправе требовать от арендатора плату исходя из принадлежащей ему доли в праве собственности на земельный участок

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 ноября 2020 г. N 306-ЭС20-12520 по делу N А49-9525/2019

Резолютивная часть определения объявлена 19.11.2020.

Полный текст определения изготовлен 26.11.2020.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Поповой Г.Г., Хатыповой Р.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Баклашова Константина Васильевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2019 по делу N А49-9525/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2020 по тому же делу

по иску индивидуального предпринимателя Баклашова Константина Васильевича к обществу с ограниченной ответственностью "Кургановский" о возложении обязанности передать 2 207,5 центнера фуражного зерна в счет оплаты арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:10:0000000:128 за период с 2016 по 2018 годы,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Рябовой Марины Сергеевны, общества с ограниченной ответственностью "Герта",

при участии в судебном заседании представителей:

индивидуального предпринимателя Баклашова К.В. - Рябышева А.Б.,

общества с ограниченной ответственностью "Кургановский" - Пупкова В.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Герта" и Рябова М.С., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступления представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2020, исковые требования удовлетворены частично, на общество с ограниченной ответственностью "Кургановский" (далее - общество "Кургановский", арендатор, ответчик) возложена обязанность передать индивидуальному предпринимателю Баклашову Константину Васильевичу (далее - предприниматель Баклашов К.В., арендодатель, истец) 15 центнеров фуражного зерна (пшеница 5 класса согласно действующим государственным стандартам) в счет арендной платы за 2016, 2017, 2018 годы.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель Баклашов К.В. просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и неверное толкование условий договора, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2020 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что 331 участник долевой собственности (арендодатель) и общество "Кургановский" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 14.04.2007, по условиям которого обществу "Кургановский" в аренду сроком на 12 лет предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 44 055 000 кв.м с кадастровым номером 58:10:000000:128, расположенный согласно кадастровому плану земельного участка от 13.03.2007 N 43/07-0275 по адресу: Пензенская область, Каменский район, сельскохозяйственный производственный кооператив "Кургановский", в 3,5 км по направлению на юг от ориентира с. Федоровка, ул. Центральная, д. 5, и состоящий из девятнадцати обособленных земельных участков. Договором определено общее количество земельных долей, приходящихся на весь земельный участок, в размере 361 доли, принадлежащих 331 участнику общей долевой собственности.

Договор аренды от 14.04.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.04.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Стороны договора аренды согласовали условие о размере арендной платы, составляющей 5 центнеров фуражного зерна в год, предоставляемого арендатором в счет каждой земельной доли не позднее 20 октября каждого календарного года; оказание арендатором транспортных услуг по подвозу грубых кормов на личные подворья арендодателей и при погребении; пахота личных огородов арендодателей в пределах 25 соток не реже одного раза в год в весенний период (п. 3.1 договора аренды).

В результате неоднократной смены собственников весь земельный участок с 10.04.2013 принадлежал обществу с ограниченной ответственностью "Герта" (далее - общество "Герта").

По договору купли-продажи земельных долей от 14.10.2016 N 2 предприниматель Баклашов К.В. приобрел у общества "Герта" в собственность 1/2 доли в праве на вышеуказанный арендованный земельный участок, о чем 22.12.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации. Предпринимателю Баклашову К.В. перешли права и обязанности по договору аренды от 14.04.2007, в том числе право на получение арендной платы за пользование земельным участком в размере, соответствующем 180,5 доли (361/2).

Право собственности на оставшуюся 1/2 доли в праве на данный земельный участок принадлежит Рябовой М.С., о чем 27.09.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Кроме того, обществом "Герта" (цедент) и предпринимателем Баклашовым К.В. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) от 14.03.2019, в соответствии с которым цедент уступил, а цессионарий принял право требования к обществу "Кургановский" причитающейся арендной платы по договору аренды от 14.04.2007 за 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 58:10:000000:0128 за период с 01.01.2016 по 22.12.2016 в размере 877,75 центнера фуражного зерна (пшеницы 5 класса).

Поскольку обществом "Кургановский" не производилась уплата в соответствии с условиями договора аренды от 14.04.2007 за 2016, 2017, 2018 годы, предприниматель Баклашов К.В. направил в адрес ответчика претензию.

В связи с тем, что общество "Кургановский" письмом от 23.07.2019 N 23-07/2019 сообщило о несогласии с расчетом задолженности, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования в размере 15 центнеров фуражного зерна в счет арендной платы за 2016, 2017, 2018 годы, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), учитывая условия договора аренды от 14.04.2007, исходили из того, что общество "Кургановский" обязано уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере 5 центнеров фуражного зерна в год в счет каждой земельной доли, которая соответствует доле в праве общей долевой собственности на земельный участок.

При этом суд первой инстанции произвел перерасчет арендной платы, установив, что задолженность ответчика перед предпринимателем Баклашовым К.В., являющимся собственником 1/2 доли в праве собственности на арендованный земельный участок, за 2016, 2017, 2018 годы составляет 15 центнеров (по 5 центнеров в год за принадлежащую ему 1 долю) фуражного зерна (пшеница 5 класса согласно действующим государственным стандартам).

Также суды указали, что аналогичное толкование условиям договора аренды от 14.04.2007 дано в решении Ленинского районного суда города Пензы от 08.10.2019 по делу N 2-2526/2019 по иску Рябовой М.С., являющейся сособственником спорного земельного участка в размере 1/2 доли в праве, к обществу "Кургановское" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.04.2007 за 2016-2018 годы.

Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

Сторонами при заключении договора аренды от 14.04.2017 согласован размер арендной платы, подлежащий внесению всем собственникам земельного участка, равный 5 центнерам фуражного зерна в год на каждую долю, при этом обществу "Кургановский" в аренду 331 собственником передана 361 доля в праве на весь земельный участок.

Таким образом, определенный в названном договоре размер арендной платы в пересчете на общее количество долей равен 1 805 центнерам зерна в год за весь земельный участок (361 х 5).

В результате неоднократной смены собственников долей право собственности на 361 долю перешло к истцу и Рябовой М.С. по 1/2 прав на весь земельный участок каждому или фактически 180, 5 доли из 361 доли, определенной договором аренды.

Однако поскольку по логике судов предпринимателю Баклашову К.В. и Рябовой М.С. принадлежит каждому по 1/2 доле в праве собственности, арендная плата в результате приобретения участка двумя собственниками составляет 10 центнеров зерна в год за весь участок, то есть по 5 центнеров каждому собственнику, размер арендной платы исходя из такого подхода уменьшился в 180 раз.

Заявитель кассационной жалобы обращает внимание, что, разрешая спор по настоящему делу, суды нарушили нормы материального права, поскольку пришли к неправомерному выводу об уменьшении размера арендной платы при передаче долей от первоначальных собственников третьему лицу - обществу "Герта".

По мнению предпринимателя Баклашова К.В. в нарушение статьи 617 Гражданского кодекса суд указал, что при переходе права собственности на арендованное имущество новый собственник не приобретает право на получение арендной платы в размере, полагавшемся прежнему собственнику.

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса, переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, согласно указанным положениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса, предприниматель Баклашов К.В. вправе требовать от арендатора плату, изначально установленную договором аренды от 14.04.2007, в размере 5 центнеров за одну из 361 доли в праве собственности на земельный участок, то есть 902,5 центнера, исходя из принадлежащей ему 180,5 доли (361 доля : 2 собственника) в праве собственности на земельный участок.

Удовлетворяя частично исковые требования, суды указали на наличие решения суда общей юрисдикции от 08.10.2019 по делу N 2-2526/2019, которым дано толкование условиям договора аренды, аналогичное данному арбитражными судами при рассмотрении настоящего дела.

Однако постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу вынесено 19.02.2020, а постановление Арбитражного суда Поволжского округа - 27.05.2020. Между тем на момент принятия судами указанных судебных актов апелляционным определением Пензенского областного суда от 28.01.2020 изменено решение Ленинского районного суда города Пензы от 08.10.2019 в части размера арендной платы за пользование земельным участком, в пользу Рябовой М.С. (второго собственника земельного участка) с общества "Кургановский" за период с 27.09.2016 по 31.12.2018 взыскано 2 041 центнер 16 кг фуражного зерна, то есть в размере, причитающемся в соответствии с условиями договора аренды от 14.04.2007, или по 5 центнеров за каждую из 361 доли земельного участка в год. Указанное апелляционное определение оставлено в силе постановлением 1 кассационного суда общей юрисдикции.

Таким образом, учитывая, что в спорной ситуации подлежал применению пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса, согласно которому смена собственника сданного в аренду имущества не является основанием для изменения согласованных при заключении договора аренды условий, истцу причитается в счет арендной платы 902,5 центнера зерна в год исходя из принадлежащих ему 180,5 доли, как было изначально согласовано сторонами при подписании договора аренды земельного участка от 14.04.2007.

Судебная коллегия полагает, что выводы судов по настоящему делу нельзя признать законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение с учетом изложенных в настоящем определении положений.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.12.2019 по делу N А49-9525/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2020 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

Г.Г. Попова

Р.А. Хатыпова