Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за февраль 2023 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", март 2023 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ
за февраль 2023 года

март 2023 г.

ГАРАНТ:

См. Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за март 2023 года

Количества теплоэнергии, поступившей в систему ГВС в неотопительный период, определяется по данным ОДПУ, а не по нормативам

Определение Верховного Суда РФ от 1 февраля 2023 г. N 306-ЭС23-1186

Теплосбыт пытался взыскать с УК стоимость теплоэнергии, поставленной на нужды ГВС (в мае, то есть за пределами отопительного периода), рассчитывая количество ресурса по нормативу на подогрев воды. Суды отказали в иске:

- как видно из расчетных ведомостей, РСО производило начисление количества поставленной тепловой энергии не по показаниям ОДПУ, а на основании норматива расхода тепловой энергии, используемой на подогрев холодной воды для предоставления коммунальной услуги по ГВС в жилых помещениях, утв. Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16.05.2017 N 119 (0, 068 Гкал на 1 куб.м холодной воды);

- при этом в спорный период, согласно показаниям ОДПУ, количество поставленной в адрес УК тепловой энергии было существенно меньше, разница между показаниями приборов учета и начисленным нормативом составила более 2,5 млн руб;

- подход РСО о необходимости применения норматива потребления в случаях, когда фактическое потребление (установленное согласно показаниям ОДПУ) меньше утвержденного норматива, является ошибочным, поскольку РСО не поставляла того количества тепловой энергии, за которое требует оплаты, и не производило расходов для производства непоставленной в адрес ответчика тепловой энергии;

- следовательно у РСО, при наличии на МКД ОДПУ и показаний ОДПУ ниже установленного норматива, отсутствовали правовые основания для расчета стоимости объема потребленной тепловой энергии на нужды ГВС, исходя из норматива потреблении, поскольку такой объем должен определяться по показаниям общедомового прибора учета.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Если УК не принимает специальных мер по допуску своих представителей в квартиры для осмотра газового оборудования, она признается виновной по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований)

Определение Верховного Суда РФ от 2 февраля 2023 г. N 301-ЭС22-28333

УК не смогла отменить штраф в 125 000 рублей по ч. 2 ст. 14.13 КоАП РФ за "непроведение работ по ТО ВДГО в жилых помещениях". Суды отметили следующее:

- с целью надлежащего содержания ВДГО в МКД УК заключила со специализированной организацией (исполнителем) договор на оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обеспечению, техническому обслуживанию и ремонту внутридомового газового оборудования общего имущества МКД;

- в результате проведения работ по техобслуживанию ВДГО в МКД в соответствии с уведомлениями о проведении технического обслуживания ВДГО и двух повторных выходов специалистов исполнителя доступ в некоторые жилые помещения МКД обеспечен не был, в связи с этим составлены акты об отказе в допуске к ВДГО;

- орган ГЖН по итогам документарной проверки установил, что УК не провело работы по техническому обслуживанию ВДГО в указанных жилых помещениях, что является нарушением требований, установленных Правилами N 410; данное бездействие образует состав административного правонарушения, ответственность за которое установлена в части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ;

- суд соглашается с этим выводом, потому что УК обязана обеспечить такое содержание общего имущества в МКД, при котором были бы обеспечены безопасность использования и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования в соответствии с законодательством РФ;

- исполнение данной обязанности осуществляется, среди прочего, путем обеспечения проведения на договорной основе со специализированной организацией технического обслуживания и ремонта ВДГО МКД;

- УК не доказала невозможность соблюдения требований законодательства в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые УК не могла предвидеть и предотвратить,

- также УК не доказала, что ею приняты необходимые и своевременные меры, направленные на недопущение правонарушения при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась,

- УК, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение,

-  доказательств того, что УК предприняла все зависящие от неё меры для получения доступа в жилые помещения, не представлено.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Коммунальная услуга по отоплению оплачивается вне зависимости от наличия или отсутствия радиаторов отопления, если отопление происходит за счет теплоотдачи транзитных стояков

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 февраля 2023 г. N 305-ЭС22-17260

Коммунальная услуга по отоплению оплачивается собственником нежилого помещения в МКД по общему правилу вне зависимости от наличия или отсутствия теплопотребляющих установок (радиаторов отопления), если отопление помещения происходит за счет теплоотдачи транзитных стояков либо иных конструкций МКД, через которые в это помещение поступает тепловая энергия. Позиция применена тройкой судей СКЭС ВС РФ, пересматривающих дело о взыскании платы за отопление.

Три предыдущие инстанции отказали РСО в иске к ИП о взыскании задолженности за отопление (по транзитным трубопроводам с нарушенной теплоизоляцией) - они сочли, что поскольку спорные транзитные трубопроводы не имеют радиаторов отопления, то их нельзя отнести к отопительным приборам, а значит, нет оснований для удовлетворения иска.

ВС РФ отправил дело на пересмотр:

- в состав общего имущества включается ВДИС отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил N 491), с помощью которой в МКД поддерживаются на заданном уровне нормативные параметры воздухообмена, температура воздуха в помещениях и комфортные условия проживания, а само здание защищается от негативного влияния температуры окружающей среды и влажности;

- предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений МКД, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота (ГОСТ Р 56501-2015);

- указанная презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение );

- таким образом, коммунальная услуга по отоплению оплачивается собственником нежилого помещения в МКД по общему правилу вне зависимости от наличия или отсутствия теплопотребляющих установок (радиаторов отопления), если отопление помещения происходит за счет теплоотдачи транзитных стояков либо иных конструкций МКД, через которые в это помещение поступает тепловая энергия (определения СКЭС ВС РФ от 07.06.2019 N 308-ЭС18-25891, от 24.06.2019 N 309-ЭС18-21578 и др.);

- в этом случае освобождение собственника спорных помещений, входящих в тепловой контур МКД, от оплаты услуги по отоплению увеличивает бремя расходов на отопление остальных собственников помещений, в том числе за счет тепловой энергии (потерь), поступившей на обогрев помещения с нарушенной изоляцией трубопровода отопления.

УК может требовать у РСО сведения не только о суммарном потреблении ресурса всеми нежилыми помещениями в МКД, но и сведения о потреблении каждого отдельного помещения в разрезе каждого ИПУ

Определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2023 г. N 304-ЭС23-1097

УК выиграла иск к РСО о понуждении РСО ежемесячно в срок до 27 числа расчетного месяца передавать УК информацию по всем нежилым помещениям, расположенным в МКД, собственники которых находятся на прямых договорах с РСО на оказание коммунальных услуг по отоплению и ГВС, в форме электронного документа в формате Excel по защищенному каналу связи СБИС показания ИПУ и (или) иную информацию, используемую для определения объемов потребления коммунального ресурса в разрезе каждого такого помещения, включая:

- номер лицевого счета,

- номера ИПУ (в этой части требования УК остались без удовлетворения),

- указание на улицу, номера дома, нежилого помещения, площадь помещения, Ф.И.О. собственника помещения,

- объем коммунального ресурса (Гкал/куб. м) с разбивкой по коммунальным услугам по отоплению и ГВС, потребленный за расчетный период, определенный по показаниям ИПУ и расчетным способом, с указанием способа расчета, примененного тарифа, наличия в расчете повышающего коэффициента,

- данные по ИПУ (предыдущие и текущие показания),

- сведения о произведенных корректировках начислений и перерасчетах размера платы, примененных нормативах потребления коммунального ресурса.

РСО возражало против передачи в УК такого большого массива сведений - для расчета ОДН достаточно знать лишь суммарное потребление ресурса всеми нежилыми помещениями, а эту информацию РСО и так передает в УК.

Однако суды приняли во внимание следующее:

- само по себе определение пунктом 37 Правил N 354 расчетного периода для оплаты коммунальных услуг равным календарному месяцу не изменяет предусмотренные пунктом 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, подпунктом "ж" пункта 31, подпунктом "к(1)" пункта 33 Правил N 354 сроки снятия и передачи показаний ИПУ (до 25-го числа расчетного месяца) и выставления платежных документов на оплату (не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем). Таким образом, заявленное УК требование об обязании РСО предоставлять сведения о показаниях ИПУ нежилых помещений до 27-го числа расчетного месяца соотносится с требованиями перечисленных норм и не нарушает права РСО;

- на основе оценки представленных в дело доказательств, в том числе скриншотов экрана компьютера, сделанных в личном кабинете УК на официальном сайте РСО в разделе "Отчеты", суды установили, что абсолютно все документы согласно столбцам "дата формирования" (размещения), "запуск отчета" размещены в 2022 году, в том числе все "реестры начислений по нежилым помещениям" за 2021 год, то есть по истечении всех разумных сроков для такого представления. Представленные УК распечатки "реестров начислений по нежилым помещениям" подтверждают ненадлежащее исполнение РСО обязанности по предоставлению спорных сведений обществу, в них отсутствует информация о показаниях ИПУ нежилых помещений, потребленном объеме ГВС, теплоносителя в куб. м.;

- учитывая, что РСО не представлены доказательства, опровергающие указанные установленные судами обстоятельства, суд соглашается с выводами судов об обязании ответчика предоставлять истцу сведения о показаниях ИПУ и иную информацию, используемую для определения объемов потребления коммунального ресурса в разрезе каждого такого помещения, включая объем коммунального ресурса (Гкал/куб. м) с разбивкой по коммунальным услугам по отоплению и ГВС по всем нежилым помещениям, расположенным в МКД, включенных в договор ресурсоснабжения;

- суждения РСО об отсутствии необходимости предоставления спорных сведений ввиду того, что показания ИПУ нежилых помещений в МКД не используются в расчетах, не принимаются судом, поскольку основаны на ошибочном толковании подпункта "а" пункта 21 Правил N 124, прямо предусматривающего, что объем коммунального ресурса, поставляемого в МКД, оборудованный ОДПУ, определяется на основании показаний указанного прибора учета за расчетный период (расчетный месяц) за вычетом объемов поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом МКД по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с РСО (в случае, если объемы поставок таким собственникам фиксируются ОДПУ).

При этом суды признали, что указание номеров ИПУ избыточно для исполнения УК своих обязанностей по расчету платы за коммунальные услуги.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Если договор управления разрешал УК индексировать тарифы на уровень инфляции, но тариф не индексировался, УК может взыскать убытки с директора УК

Определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2023 г. N 307-ЭС22-27624

УК взыскала с бывшего директора более 1,5 млн рублей в возмещение ущерба, причиненного непринятием мер по своевременной индексации тарифов на обслуживание жилых домов, и ущерба, причиненного в результате подписания договора на обслуживание и ремонт ВКГО.

Судами было установлено, что по условиям заключенных с собственниками договоров УК была вправе в одностороннем порядке ежегодно изменять плату в связи с ее индексацией без соответствующего решения ОСС. Ответчик не отрицает, что такая индексация не проводилась, доказательств, что им принимались меры к увеличению платы в связи с индексацией - не представил. Ссылка ответчика на неоднозначную судебную практику по применению соответствующих норм жилищного законодательства в спорный период судами отклоняется. Таким образом, поведение экс-руководителя, не принявшего зависящих от него мер по индексации платы за содержание и обслуживание МКД, признается недостаточно разумным, в связи с этим у УК возникли убытки. При этом, - поскольку в спорный период деятельность истца была убыточной, - убытки УК в виде прямого ущерба или в виде неполученного дохода от данной деятельности нельзя разделять. Эти убытки равны разнице между суммой начисления жителям платы с учетом индексации и реально понесенными УК расходами.

При рассмотрении требования в части, связанной с заключением и исполнением договора о техобслуживании и ремонте в отношении ВКГО, суды, проанализировав обстоятельства подписания этого договора, не усмотрели оснований считать, что договор на таких условиях был подписан УК вынуждено, в целях предотвращения еще больших убытков, которые могли бы возникнуть у УК, и подписания договора на таких условиях невозможно было избежать.

Верховный Суд РФ отказал бывшему директору в пересмотре дела.

Если дом без ОДПУ включен в региональную программу капремонта, то повышающий коэффициент на энергоресурс, поданный в дом, не применяется

Определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2023 г. N 306-ЭС22-27517

РСО пыталось взыскать с УК стоимость теплоэнергии, поставленной в МКД, не оборудованной ОДПУ. При этом РСО применила повышающий коэффициент 1,1 в соответствии с пп. "е" п. 22 Правил N 124. Однако суды указали на незаконность применения данного коэффициента:

- применение повышающего коэффициента равного 1,1 к стоимости тепловой энергии, поставленной в МКД, не оборудованный соответствующим ОДПУ, действительно установлено подпунктом "е" пункта 22 Правил заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 года N 124. Однако одним из обязательных условий применения данного пункта является наличие обязанности установки коллективного прибора учета поставляемого коммунального ресурса;

- эта обязанность установлена частью 5 статьи 13 Закона N 261-ФЗ об энергосбережении;

- но при этом в части 1 статьи 13 данного Закона указано (в редакции (от 26.07.2019 года N 241-ФЗ), что требования статьи 13 в части организации учета используемых энергетических ресурсов (установление ОДПУ) не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту;

- в данной норме не содержится запрета на установку приборов учета в ветхих и аварийных объектах, а лишь указывается на отсутствие обязанности собственников по их установке и, соответственно, оплате стоимости приборов учета и расходов по их установке, если она проведена иным лицом;

- таким образом, начиная с августа 2019 года, для указанных объектов обязанность установки ОДПУ, в том числе тепловой энергии, отсутствует, и, следовательно, отсутствует возможность для применения повышающего коэффициента за август 2019 года и все последующие расчетные периоды;

- при этом объектами, подлежащими капитальному ремонту, являются все МКД, включенные в региональную программу капитального ремонта, за исключением МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции (ч. 2 ст. 168 ЖК РФ);

- согласно региональной программе капитального ремонта общего имущества в МКД, капитальному ремонту подлежат все спорные МКД, находящиеся в управлении ответчика (УК), в связи с чем данные дома освобождаются от обязанности устанавливать ОДПУ потребления коммунального ресурса.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела.

"Возвращать" незаконно занятый чердак МКД в общую собственность нужно с помощью иска о признании права собственности отсутствующим

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 февраля 2023 г. N 5-КГ22-135-К2

Собственник квартиры в МКД обратился в суд с иском о признании права собственности отсутствующим, о признании незаконным распоряжения о согласовании переустройства и перепланировки, о приведении квартиры в первоначальное состояние. Иск мотивирован тем, что соседи незаконно, без согласия остальных собственников помещений, "присоединили" к своей квартире часть общего чердачного помещения в доме (45 кв м). в первой инстанции иск был удовлетворен, но в апелляционной решение "не устояло":

- помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима "общедомовых" помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ;

- для отнесения к общему имуществу в МКД помещение должно иметь технический характер, в нем должны быть расположены инженерные коммуникации, помещение должно обслуживать более одного жилого и (или) нежилого помещения в МКД;

- а из экспертного заключения следует, что устройство спорных помещений выполнено на общей площади чердачного этажа в месте, где инженерные коммуникации отсутствуют. Помещения занимают "угловую" площадь чердачного этажа и примыкают с двух сторон к наружным стенам, где доступ к коммуникациям не требуется. Свободный доступ к инженерным коммуникациям имеется на всей остальной площади чердачного этажа. Расположение указанных помещений на чердачном этаже здания не мешает эксплуатации инженерных коммуникаций общего пользования, проходящих по чердачному этажу дома. При устройстве помещений на чердачном этаже здания выполнены легкие перегородки из облегченных строительных материалов: перегородки из пеноблоков, из гипсокартона по металлическому каркасу. Демонтаж несущих и ограждающих стен чердачного этажа не производился. Нарушений целостности конструкций чердачного этажа в месте сооружения спорных помещений не выявлено;

- акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утвержден органом власти;

- истец, заявляя требование о признании права отсутствующим, не привела обоснования конкретного нарушения своих прав. Перепланировка спорной квартиры не повлияла на техническое состояние МКД, не повлекла невозможность эксплуатации и обслуживания инженерных систем, спорная квартира находится в другом подъезде дома, другие собственники МКД и члены ТСЖ о нарушении своих прав не заявляют, а истец не уполномочена действовать от имени других собственников дома;

- кроме того, иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником, право которого зарегистрировано в ЕГРН, при этом, когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

Кассационная инстанция согласилась с этим, но Верховный Суд РФ указал на следующее:

- по настоящему делу юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о том, повлекло ли присоединение части чердака к квартире ответчика уменьшение общего имущества МКД и было ли получено на это согласие всех собственников помещений в МКД;

- право общей долевой собственности на чердачное помещение принадлежит истцу как собственнику квартиры в МКД в силу закона независимо от регистрации этого права в Росреестре, поскольку указанное помещение относятся к общему имуществу МКД;

- согласно разъяснению, содержащемуся в п. 52 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Признание права отсутствующим является особым способом защиты гражданских прав, подлежащим применению лишь в случае, если использование иных способов защиты нарушенного права (признание права, истребование имущества из чужого незаконного владения) невозможно;

- одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН;

- вместе с тем отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в Росреестре, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав;

- вывод суда апелляционной инстанции о возможности защиты права истца исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения нельзя признать состоятельным исходя того, что ответчикам также как и истцу как собственникам жилых помещений в МКД в силу закона принадлежит общее имущество в доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем использование указанного способа защиты нарушенного права невозможно.

Если собственник нежилого помещения отремонтировал кровлю над ним без решения ОСС, он не сможет взыскать стоимость ремонта с УК

Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2023 г. N 305-ЭС22-27928

ИП - владелец нежилого помещения в МКД - не смог взыскать с УК ни стоимость ремонта своего помещения после залива, ни расходы по ремонту кровли, несмотря частые заливы помещения, множество обращений к УК и ее бездействие в вопросе ремонта кровли. Суды, не отрицая бездействие УК, обратили внимание на следующее:

- ссылаясь на положения ст. 161 ЖК РФ и Правил N 491, в отсутствие надлежащей реакции со стороны УК, ИП инициировал проведение внесудебной экспертизы, целью которой было проведение обследования помещений предпринимателя площадью 388,7кв.м. с целью установления ущерба, вызванного протечками кровли, определения причин протечек и оценки состояния кровли над обследуемыми помещениями. В ходе проведенного обследования эксперты нашли многочисленные повреждения отделочных слоев помещений, следы многократных протечек кровли;

- при этом эксперт в заключении установил, что причинами протечек является не только ненадлежащее обслуживание общего имущества - кровли, но и длительная эксплуатация без проведения капремонта, а также нарушение технологии при проведении строительно-монтажных работ, выполнение ремонта в части дополнительного утепления, механические повреждения при установке дополнительного оборудования;

- данные выводы свидетельствуют о том, что имеет место вина не только УК, не осуществляющей должное содержание общего имущества, но и третьих лиц, в частности подрядчика при производстве работ, третьих лиц при установлении дополнительного оборудования;

- кроме того, эксперт пришел к выводу о том, что поскольку кровля имеет значительный физический износ, вызванный её продолжительной эксплуатацией без проведения капремонта, её ремонт участками недопустим, требуется провести капитальный ремонт кровли;

- однако истец не вправе был в самостоятельном порядке без решения ОСС решать вопросы относительно капитального ремонта общего имущества МКД;

- так, разделом 4.6 Правил N 170 определены мероприятия по техническому обслуживанию и ремонту крыш. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техрегулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. При этом исходя из положений гражданского и жилищного законодательства делать это необходимо путем проведения общего собрания собственников МКД ;

- в силу пунктов 20, 22 Правил N 491 капитальный ремонт общего имущества, в случае достижения физического износа уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, проводится по решению ОСС помещений на основании предписания, выданного органами ГЖН или по предложению УК;

- со стороны УК такой инициативы проявлено не было, в свою очередь истец как собственник помещения имел также возможность инициировать ОСС и на нем предложить утвердить проведение капитального или текущего ремонта кровли, выбор подрядной организации и утверждение сметы на проведение капитального ремонта. Однако собственник своим правом не воспользовался. Утверждение последнего о том, что остальные собственники в МКД не возражали против проведения капитального ремонта кровли над помещениями, принадлежащими предпринимателю, не подтверждено документально, и не имеет правового значения;

- решением ОСС о проведении капремонта общего имущества в этом доме должны быть определены источники финансирования. В частности, собственники могут принять решение о дополнительном взносе для оплаты услуг и (или) работ и порядке его оплаты;

- УК же собирает с собственников МКД средства исключительно на цели содержания и текущего ремонта всего общего имущества МКД. Эти денежные средства не могут быть использованы в целях финансирования работ по капремонту, который был осуществлен истцом в самостоятельном порядке;

- истец самостоятельно, в отсутствие решения ОСС, пришел к выводу о необходимости проведения капремонта общего имущества МКД, также в самостоятельном порядке выбрал подрядную организацию и согласовал с ней стоимость проведения капремонта общего имущества, осуществил ремонт и оплатил денежные средства в пользу подрядчика. Если стоимость проведенного истцом ремонта будет распределена между всеми собственниками пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество, это нарушит их права и законные интересы.

ВС РФ отказал ИП в пересмотре дела.

Если ОСС не принимало решений о единовременной оплате РСО расходов по установке ОДПУ, то пятилетняя рассрочка распространяется и на владельцев нежилых помещений (не граждан)

Определение Верховного Суда РФ от 8 февраля 2023 г. N 309-ЭС22-27657

УК взыскивала с организации (владеет нежилым помещением в МКД) сумму возмещения расходов РСО на установку ОДПУ. Поскольку ОДПУ был введен в эксплуатацию в 2017 году, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности:

- 5-летняя рассрочка платежа, по его мнению, применима исключительно к гражданам,

- Закон N 261-ФЗ не предусматривает возможность предоставления рассрочки платежа за установку ОДПУ для юридических лиц - собственников помещений в МКД,

- оснований для расширительного толкования части 12 статьи 13 Закона N 261-ФЗ не имеется,

- следовательно, с организации необходимо было взыскивать весь платеж разом, а срок исковой давности по этому требованию - исчислять с момента ввода ОДПУ в эксплуатацию, то есть с марта 2017.

Однако суды исходили из следующего:

- исходя из разъяснений в пункте 2 раздела 1 Обзора судебной практики ВС РФN 4 (2015), утверждённого Президиумом ВС РФ 23.12.2015, иск РСО о взыскании расходов на установку ОДПУ может быть предъявлен по истечении пятилетнего срока с момента введения в эксплуатацию ОДПУ, до истечения которого собственники могут оплатить указанную установку единовременно или в рассрочку,

- таким образом, поскольку установка ОДПУ и введение его в эксплуатацию произведены в марте 2017 года, а в деле нет доказательств принятия собственниками помещений решений оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки, то срок исполнения обязательства по компенсации расходов наступил по истечении пятилетнего срока;

- из пояснений УК следует, что с марта 2017 ответчику производились соответствующие начисления - в течение 60 месяцев в счёт оплаты расходов на установку ОДПУ;

- таким образом, УК не был пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании расходов на установку ОДПУ,

- при этом, после вступления в силу Закона об энергосбережении работы по установке приборов учёта используемых энергетических ресурсов в МКД отнесены к обязательным работам по содержанию жилого дома и должны осуществляться независимо от того, имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение ОСС помещений в доме. Независимо от действий собственников МКД ответчик обязан принять все необходимые меры для соблюдения требований законодательства об энергосбережении.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Можно ли не применять принцип "один МКД - один земельный участок" к единым жилищным комплексам?

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 февраля 2023 г. N 307-ЭС22-19570

Тройка судей СКЭС ВС РФ отправила на пересмотр дело о погашении записи о праве собственности застройщика на земельный участок - застройщик оспаривал отказ Росреестра погасить такую запись в ЕГРН, хотя дома сданы, помещения переданы дольщикам, которые зарегистрировали право собственности на эти помещения, следовательно, по логике застройщика, собственность на землю под МКД уже является общедолевой, а земля принадлежит собственникам помещений обоих домов.

Однако Росреестр и суды всех инстанций рассуждали иначе:

- строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК РФ,

- в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой МКД и которая необходима для эксплуатации этого дома,

- следовательно, застройщик должен сформировать два земельных участка (под каждым из построенных домов), и каждый из этих участков должен быть поставлен на кадастровый учет, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка,

- доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены,

- поскольку застройщик не сформировал и не поставил на кадастровый учет земельные участки, необходимых для эксплуатации и обслуживания каждого из построенных МКД, право общей долевой собственности собственников помещений в этих МКД на спорный участок не возникло.

Однако Верховный Суд РФ обратил внимание на следующее:

- из положений части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС от 29.04.2010 N 10/22, следует, что с момента госрегистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им;

- данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены МКД, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства МКД, учитывая положения части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, запись о госрегистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с госрегистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество;

- застройщик указывал на то, что в соответствии с проектной документацией и выданным разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов с общей территорией, элементами благоустройства (детская площадка, проезды, автостоянка для автомобилей, въезд, озеленение, огораживание территории). Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке двух корпусов МКД с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из двух корпусов;

- между тем суды не дали оценку приведенным доводам застройщика и не проверили представленные в их обоснование доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух МКД (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, асфальтированными подъездными путями и тротуарами, парковкой для автотранспорта, игровыми площадками, контейнерной площадкой по месту накопления ТКО и т. д.);

- застройщик ссылался также на то, что он не является собственником каких-либо помещений в данных корпусах, следовательно, с момента госрегистрации права собственности участниками долевой собственности на объект долевого строительства он утратил право собственности на земельный участок в силу закона и у него отсутствует какое-либо право распоряжаться данным земельным участком, занятым двумя корпусами многоквартирного дома, в том числе решать вопрос о разделе спорного участка. Поскольку в силу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, действия застройщика по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах МКД;

- с учетом данных обстоятельств вывод судов о правомерности оспариваемого отказа Управления Росреестра не может быть признан законным и обоснованным.

Даже если договор коммерческого найма квартиры обязывает нанимателя уплачивать ЖКУ, задолженность может быть взыскана с собственника квартиры

Определение Верховного Суда РФ от 9 февраля 2023 г. N 307-ЭС22-27878

УК взыскивала с завода - собственника квартиры, сданной по договору коммерческого найма, долг по плате плате за содержание и ремонт жилого помещения. Завод указывал, что согласно договору найма, именно наниматель обязан самостоятельно вносить плату за жилое помещение в период пользования. Однако суды исходили из следующего:

- отношения, связанные со сдачей жилых помещений в коммерческий наем, регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, к сложившимся между сторонами отношениям неприменимы положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие социальный наем;

- Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Статьей 678 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

- однако договор управления не возлагает на нанимателей обязанности вносить плату управляющей компании;

- действительно, договор найма содержит условие о внесении такой платы нанимателем, но УК не является стороной указанного договора, в дело не представлены доказательства заключения УК и нанимателем каких-либо договоров или дополнительных соглашений о возложении на последнего обязанности вносить плату;

- при указанном положении иск УК к собственнику квартиры следует удовлетворить.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Собственник с 80% долей в праве общей собственности на здание не может "заблокировать" решение о ремонте общего имущества

Определение Верховного Суда РФ от 9 февраля 2023 г. N 301-ЭС22-27889

Собственник небольшого пристроенного помещения взыскивал с "мажоритарного" собственника неосновательное обогащение в виде расходов, понесенных на ремонт общего имущества в административном здании - кровли, преимущественно над "своими" пристроенными помещениями. Первые две инстанции отказали в иске, поскольку:

- процедура принятия решения ОСС о проведении ремонта кровли здания не была соблюдена;

- истец не был уполномочен действовать от имени собственников при заключении договора подряда на ремонт кровли;

- нет доказательств объективной (крайней) необходимости проведения ремонта, который осуществлен над помещением, принадлежащим на праве собственности только истцу;

- данное помещение с отремонтированной кровлей является пристроенной частью здания и имеет отдельные входы, в связи с чем нет оснований полагать, что ремонт произведен в общих интересах других собственников.

Однако кассационный суд отправил дело на пересмотр.

Ответчик, чья доля в праве общей собственности составила 79,27%, обратился с жалобой в Верховный Суд РФ, но безрезультатно:

- исполнение одним собственником предусмотренной законом обязанности участвовать в издержках по ремонту и сохранению общего имущества не может быть обусловлено исключительно наличием или отсутствием согласия на это других участников долевой собственности;

- обязанность участия в таких расходах не может ставиться в прямую зависимость от согласия самого собственника, поскольку уклонение от участия в несении расходов на общее имущество в здании, в т.ч. путем непредставления согласия на проведение ремонта, а также отказ в компенсации другому собственнику уже произведенных и оплаченных работ, привело бы к освобождению собственника от бремени содержания общего имущества.

С УК, самовольно отключившей электроэнергию в нежилое помещение, взыскали упущенную выгоду из-за ухода арендатора и ущерб из-за переезда в другой офис

Определение Верховного Суда РФ от 10 февраля 2023 г. N 309-ЭС22-28664

В связи с аварией, произошедшей на проходящем по потолку офиса шинопроводе, УК отключила подачу электроэнергии в офис, хотя техвозможность электропитания офиса присутствовала, существовала во время возникновения и после произошедшей аварии. Персонал УК в ручном режиме и самовольно отключил питание помещения без срабатывания автоматических приборов защиты от повреждений. УК возобновила подачу электроэнергии лишь несколько месяцев спустя. Владелец офиса потребовал:

- возместить убытки в виде прямого ущерба в связи с собственным переездом в другой офис (уплаченную арендную плату),

- возместить убытки в виде упущенной выгоды, потому что офис частично арендовался, но арендатор "съехал" ввиду невозможности пользования помещением (неполученную арендную плату).

Суд удовлетворил иск, несмотря на протесты УК:

- отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ (пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Таким образом, правомерным является применение к правоотношениям сторон спора по аналогии положений жилищного законодательства, регулирующих отношения УК и собственников помещений в МКД;

- в силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником может причинить кредитору имущественный вред, размер которого выражается в убытках. Обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, установлена пунктом 1 статьи 393 ГК РФ. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ);

- заключения двух судебных экспертиз по настоящему делу содержат однозначный вывод о том, что у УК была возможность и обязанность обеспечить электроэнергией спорный офис в течение 24 часов после аварии, включая срок восстановления электроснабжения;

- между тем, УК должна надлежащим образом исполнять обязательства по техническому обслуживанию и текущему ремонту имущества, принимать все зависящие от неё меры по соблюдению правил и норм содержания и ремонта инженерных коммуникаций;

- следует удовлетворить иск в части заявленных требований о взыскании 240 000 руб. убытков в виде выплаченной владельцем офиса арендной платы в связи с отсутствием возможности использовать помещение по обстоятельствам, за которые отвечает УК. Несение указанных расходов подтверждено надлежащими доказательствами, документально ответчиком не опровергнутыми;

- следует также удовлетворить требование о взыскании неполученных доходов, так как нарушение имущественных интересов истца в сфере использования принадлежащего ему помещения в указанный период, в отсутствие снабжение электрической энергией, является очевидным, поскольку данное помещение электрифицировано, по своему назначению (офисное помещение) предполагает его эксплуатацию с использованием электрической энергии.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Если УК не передавала РСО данные об ИПУ собственниках при переходе на "прямые" договоры, она не может оспаривать данные этих ИПУ в дальнейших расчетах

Определение Верховного Суда РФ от 13 февраля 2023 г. N 301-ЭС22-28241

Именно УК в соответствии с нормами действующего законодательства при переходе собственниками помещений в МКД на "прямые договоры" с РСО обязана организовать проверку ИПУ и передать данные сведения в адрес РСО, вместе со сведениями об ИПУ и сроках их поверки. Если она этого не сделала, то при рассмотрении спора с РСО о задолженности по КР на СОИ суд отклонит доводы УК о непроведении РСО проверок ИПУ.

Позиция применена в деле о взыскании долга за поставленную в МКД воду:

- исполнитель коммунальных услуг обязан принимать от потребителей показания индивидуальных приборов учета и проводить проверки достоверности представленных сведений;

- судом установлено, что до принятия собственниками помещений в МКД решений о переходе на прямые договоры с РСО сведения об ИПУ вносились УК в программу OmniUS, а после перехода на прямые договоры УК уведомила РСО о прекращении занесения сведений в программу OmniUS. При определении размера обязательств УК по оплате холодной воды, принятой в целях СОИ в МКД, РСО были приняты сведения об ИПУ, представленные потребителями, а также отраженные в программе OmniUS, и показания ИПУ, принятые от потребителей;

- УК не доказала, что непроведение истцом проверок состояния ИПУ каким-либо образом повлияло на определение объема коммунального ресурса, поставленного в целях содержания общего имущества в МКД. Само по себе наличие между РСО и собственниками помещений в МКД прямых договоров не освобождает УК от обязанности по представлению соответствующих доказательств;

- доказательств того, что ИПУ не пригодны для коммерческого использования, в материалы дела УК не представлены, равно как и доказательства истечения сроков их поверки. Согласно пункту 6 Правил N 354 УК предоставляют РСО, приступающим к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида, собственникам и пользователям помещений в МКД в случаях, предусмотренных подпунктами "е" и "ж" пункта 17 Правил N 354, сведения, необходимые для начисления РСО платы за коммунальные услуги, не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги соответствующего вида;

- такие сведения должны включать в себя в том числе сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях ИПУ, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

- если эти сведения не предоставлены или предоставлены с ошибками, то УК возмещает РСО убытки, понесенные в связи с уплатой штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги, предусмотренного пунктом 155(1) Правил N 354, рассчитанного при отсутствии указанных сведений или на основании недостоверных сведений;

- таким образом, именно УК в соответствии с нормами действующего законодательства при переходе собственниками помещений в МКД на "прямые договоры" с РСО обязан был организовать проверку ИПУ и передать данные сведения в адрес истца;

- между тем, доказательств предоставления РСО сведений об ИПУ, сроках поверки ответчиком в материалы дела не представлено;

- в связи с этим отклоняется довод УК о наличии оснований для определения объема коммунального ресурса, подлежащего оплате потребителями в МКД, исходя из норматива потребления коммунальной услуги, поскольку РСО не провела проверки индивидуальных приборов учета;

- при таких обстоятельствах, проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, учитывая, что действующее нормативное регулирование отношений по водоснабжению признает определение фактического потребления воды по показаниям приборов учета приоритетным способом учета поставленных ресурсов, суд приходит к правомерному выводу о правильности определения РСО объема коммунального ресурса, подлежащего оплате потребителями в МКД, исходя из показаний ИПУ, принятых от потребителей.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Расходы на штраф за неисполнение УК предписания ОГЖН можно взыскать с бывшего директора УК

Определение Верховного Суда РФ от 13 февраля 2023 г. N 301-ЭС21-23882

УК взыскала со своего бывшего директора 100 000 рублей убытков - суммы штрафа по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ (неисполнение предписания органа жилнадзора). Предписание касалось устранения подтопления подвального помещения МКД, который находился в управлении УК. Для исполнения предписания УК наняла подрядчика, которого - уже после истечения срока исполнения предписания - неоднократно уведомляла о необходимости ремонта канализационной трубы, расположенной на участке трубопровода от наружной стены дома до наружного колодца. Тем не менее, наличие подрядчика не спасло от административного наказания ни УК (как организацию), ни его директора (как должностное лицо).

Ссылаясь на то, что причиной наложения административного штрафа на юридическое лицо явилось ненадлежащее исполнение директором обязанностей руководителя, УК обратилась в суд с соответствующим иском и выиграла дело:

- в соответствии с пунктом 3 статьи 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно;

- согласно статье 53.1 ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, несет ответственность, если будет доказано, что при исполнении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску. Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия юридического лица, в том числе возможность давать указания, обязано действовать в интересах юридического лица разумно и добросовестно и несет ответственность за убытки, причиненные по его вине юридическому лицу;

- длительное время, располагая информацией о подтоплении подвала МКД и имея предписания службы ГЖН устранить данное нарушение в срок, УК в лице его руководителя своевременно к разрешению ситуации не приступала;

- следовательно, нельзя утверждать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от руководителя УК, директор УК предпринял необходимые и достаточные меры для исключения возможности привлечения УК к ответственности;

- принятие ответчиком мер по устранению затопления в конце установленного срока исполнения предписания, при наличии значительного числа жалоб со стороны жителей дома, не свидетельствуют о разумном поведении ответчика при исполнении обязанности руководителя УК.

Бывший директор УК счел, что он фактически дважды несет ответственность за одно и то же административное правонарушение (ведь его тоже оштрафовали), однако ВС РФ отказался пересматривать дело.

Понесенные расходы по капремонту лифта можно возместить в случае, когда ремонт проведен по решению ОСС, и лишь путем зачета потраченной суммы в счет будущей обязанности по уплате взносов

Определение Верховного Суда РФ от 14 февраля 2023 г. N 310-ЭС22-29732

УК проиграла иск к региональному оператору капремонта о возмещении стоимости проведенного ею капитального ремонта лифтов (замена тяговых канатов). При этом о необходимости замены оборудования заявила специализированная компания по обслуживанию лифтов, однако провести ОСС по данному вопросу не удалось (оно было созвано по инициативе УК, но не состоялось по причине отсутствия кворума) и УК заменила тяговые канаты за свой счет, после чего потребовала от регоператора возместить расходы на капремонт.

Отказывая в иске, суды отметили следующее:

- согласно части 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в любое время вправе принять решение о проведении капремонта общего имущества в МКД. Расходы на капремонт общего имущества в МКД финансируются за счет средств фонда капремонта и иных не запрещенных законом источников (часть 2 статьи 158 ЖК РФ), в том числе дополнительных взносов;

- при этом, УК в любом случае отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества (пункт 42 Правил N 491);

- таким образом, установление региональной программой капремонта сроков проведения ремонта общего имущества в МКД в будущие периоды времени не исключает обязанности УК обеспечить надлежащее содержание общего имущества, в том числе путем проведения текущего и неотложного капитального ремонта;

- согласно п. 5 ст. 181 ЖК РФ в случае, если до наступления срока проведения капремонта, установленного региональной программой капремонта, были выполнены отдельные работы по капремонту общего имущества в данном МКД, предусмотренные региональной программой капремонта, и оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, и при этом в порядке установления необходимости проведения капремонта общего имущества в МКД повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капремонта, не требуются, то средства в размере, равном стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном региональным законом, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капремонт собственниками помещений в МКД, формирующими фонды капремонта на счете регоператора;

- аналогичный порядок зачета предусмотрен региональным законом, при этом УК необходимо представить региональному оператору нотариально заверенные копии акта приемки выполненных работ и документов, подтверждающих оплату выполненных работ подрядной организации;

- иного способа возмещения затрат на проведение капремонта общего имущества МКД до наступления утвержденных сроков региональной программы действующее законодательство не предусматривает;

- несмотря на то, что спорные работы носили неотложный и капитальный характер, связанный с обеспечением безопасно эксплуатации собственниками лифтового оборудования, решения ОСС о проведении ремонта не принималось, в том числе после завершения ремонта. Сведения о том, что УК обращалась к фонду с заявлением о зачете в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, в деле отсутствуют. При этих обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Иск к УК о неосновательном обогащении из-за незаконного пользования общим имуществом МКД может быть заявлен и за тот период, когда УК управляла МКД

Определение Верховного Суда РФ от 14 февраля 2023 г. N 308-ЭС22-28884

ТСЖ выиграл иск к бывшей УК о взыскании неосновательного обогащения - платы за пользование общим имуществом: УК отделила стеклянной перегородкой часть общего холла на первом этаже, куда посадила своего сотрудника. Иск был удовлетворен даже при том, что ранее собственники проиграли другой иск к той же УК об об освобождении спорной части общей площади нежилого помещения:

- УК самовольно выделила часть общей площади нежилого помещения размером 15,42 кв.м. в коридоре 1 этажа 3 подъезда МКД путем установки двух некапитальных ограждений из стекла и металла, которые использовало для размещения своего работника. Поэтажным планом 1 этажа спорного дома данное помещение не предусмотрено. После этого УК инициировало голосование по вопросу безвозмездного использования мест общего пользования, однако решение не было принято из-за отсутствия кворума;

- кроме того, часть собственников обратились в суд с иском к УК о признании незаконными действий УК по переоборудованию части помещения общего пользования, расположенного в коридоре 1 этажа 3 подъезда МКД, но решением суда общей юрисдикции в иске было отказано ввиду истечения срока исковой давности;

- исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт пользования УК общим имуществом МКД для осуществления своей хозяйственной деятельности без согласия собственников и пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований;

- несостоятельным является довод УК об использовании общего имущества на основании договора управления и решения собственников МКД. поскольку в материалы дела

не представлено решение ОСС о выделении части общего имущества для ведения хозяйственной деятельности УК, а из договора управления не следует, что УК вправе безвозмездно использовать общее имущество для обеспечения нахождения в МКД своего сотрудника;

- более того, материалами дела подтверждается, что собственниками МКД предпринимались действия, направленные на освобождение общего имущества дома от занятого ответчиком общего имущества;

- также отклоняется довод о том, что поскольку решением суда общей юрисдикции отказано в удовлетворении требований об освобождении части общей площади нежилого помещения, то, следовательно, подтверждена законность использования общего имущества МКД управляющей организацией. В одном из судебных решений отказано в иске о демонтаже самовольно установленного ограждения по основанию отсутствия решения ОСС помещений МКД, в компетенции которого находятся вопросы распоряжения общим имуществом. Вопросы правомерного (либо неправомерного) использования общего имущества МКД управляющей компанией судом в рамках данного дела не исследовались. А в рамках другого гражданского дела судом общей юрисдикции установлено, что действия УК направлены на уменьшение размера общего имущества в МКД, помещение занято самовольно, решение собственников об установке перегородок и предоставления части помещений общего пользования управляющей компании не принималось;

- поскольку УК использовала общее имущество МКД в отсутствие законных оснований, плату за пользование не вносила, суд пришел к верному выводу о наличии на стороне УК неосновательного обогащения;

- при этом ТСЖ вправе как законный представитель собственников помещений в МКД требовать предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому, в том числе и за период, предшествующий созданию ТСЖ.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Долг СНТ за обращение с ТКО может быть рассчитан по нормативам для МКД

Определение Верховного Суда РФ от 14 февраля 2023 г. N 304-ЭС22-28609

Региональный оператор взыскал с СНТ долги за вывоз ТКО, хотя в спорный период нормативы накопления ТКО для СНТ еще не были установлены (контейнеры также не были установлены):

- законодательством презюмируется, что у владельца объекта недвижимости должен быть заключен договор на оказание услуг по обращению с ТКО с соответствующим региональным оператором. Системный анализ нормативных правовых актов в сфере обращения с ТКО позволяет прийти к выводу, что правоотношение по возмездному оказанию услуг региональным оператором собственнику ТКО по обращению с этими отходами построено законодателем по модели абонентского договора (статья 429.4 ГК РФ). Особенностью абонентского договора является то, что плата заказчиком осуществляется не за фактическое оказание услуг или выполнение работ, а за предоставление ему возможности в любой момент в течение определенного периода воспользоваться согласованными услугами (работами). Подобная плата является фиксированной и может осуществляться как единовременно, так и периодическими платежами. Поэтому условие об обязанности абонента вносить платежи или предоставлять иное исполнение по такому договору независимо от того, было ли затребовано им соответствующее исполнение от исполнителя, является существенным условием абонентского договора;

- таким образом, отсутствие доказательств фактического оказания услуг региональным оператором не является препятствием к удовлетворению иска о взыскании абонентской платы, если собственник ТКО в этот период не требовал исполнения. Равным образом, невозможен возврат уплаченной абонентской платы в случае не востребования исполнения в соответствующий период, так как данная плата вносится не за услуги непосредственно, а за право их затребовать в необходимом абоненту объеме (пункт 2 статьи 429.4 ГК РФ, пункт 33 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49);

- при этом отсутствие контейнеров для накопления ТКО не является обстоятельством, освобождающим от уплаты услуг по обращению с ними, ввиду неотвратимости образования отходов в результате функционирования организаций и жизнедеятельности людей. Напротив, отсутствие контейнеров по месту образования ТКО может указывать на неучтенное складирование отходов членами садового товарищества в контейнерные площадки по иным адресам;

- применительно к гражданам (в том числе членам СНТ) КС РФ Постановлением от 14.04.2008 N 7-П признал в качестве жилища строения, расположенные на садовых земельных участках, которые ранее формально не относились к категории жилых помещений в смысле статьи 40 Конституции Российской Федерации (право на жилище). Из указанных разъяснений также следует возможность применения нормативов накопления ТКО, установленных для МКД, в отсутствие отдельных тарифов для садоводческих товариществ;

- кроме того, применение нормативов накопления ТКО, установленных для МКД, для определения платы за оказание услуг по обращению с ТКО, оказанных для ответчика, в спорный период времени не нарушает его прав, поскольку являются ниже норматива, позднее установленного для садоводческих товариществ (2,073 т/1 проживающего человека в год против 2,360 т/1 участника (члена товарищества) в год);

- отклоняется довод СНТ о том, что в результате взыскания стоимости услуг по обращению с ТКО с садоводческого товарищества произошло задвоение задолженности, поскольку участники СНТ проживают на его территории только в летний период и оплачивают услуги по обращению с ТКО одновременно по основному месту жительства и по месту нахождения СНТ. Данный довод отклоняется ввиду того, что обязанность собственников помещений, расположенных на территории СНТ, по уплате стоимости оказываемых региональным оператором услуг, является бременем содержания имущества.

ВС РФ отказал СНТ в пересмотре дела.

Отчеты об исполнении договора управления,сметы, описи работ по проведению текущего ремонта и акты УК о приемке выполненных работ подрядными организациями необходимо передавать новой УК

Определение Верховного Суда РФ от 15 февраля 2023 г. N 301-ЭС23-676

ТСЖ выиграл спор с "прошлой" управляющей компании о предоставлении технической документации на ДОМ, в том числе:

- отчеты об исполнении договора управления за период управления МКД;

- акты о приемке выполненных работ подрядными организациями (исполнителями) за период управления МКД;

- сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД за период управления.

При этом суд отклонил доводы УК:

- о том, что ежегодные отчеты об исполнении договора управления за спорный период опубликованы на ресурсе ГИС ЖКХ (поскольку данное обстоятельство не освобождает прежнюю УК от обязанности по передаче документации на МКД в установленном порядке ТСЖ в составе документов, связанных с управлением МКД);

- о том, что акты, составленные между УК и подрядными организациями, не являются технической документацией МКД;

- о том, что сметы, описи на отдельные виды работ УК не составлялись и данная обязанность на УК не возложена, поскольку передача соответствующих документов предусмотрена положениями Правил N 416 и Правил N 491, а отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности;

- о том, что в судебном акте не поименовано, к каким конкретно работам необходимо передать акты о приемке выполненных работ, поскольку передаче подлежат все акты о приемке выполненных работ подрядными организациями (исполнителями) за период управления МКД.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Суд отказался утверждать АРБП с определением границы по стене МКД, ссылаясь на то, что земельный участок и все коммуникации на н6ем принадлежат собственникам помещений

Определение Верховного Суда РФ от 15 февраля 2023 г. N 305-ЭС22-27793

ТСЖ не смогло выиграть иск к РСО о внесении изменений в договор на предоставление коммунальных ресурсов на условиях акта разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, при которых Граница балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон устанавливаются по границе стены МКД или месту установления ОДПУ:

- в настоящем случае материалами дела подтверждается, что прежний собственник земельного участка и сетей на нем подписал с РСО договор с соответствующими Актом разграничения эксплуатационной принадлежности; причем поименованные в Актах и в Схемах к ним камеры и колодцы (тепловая, водопроводная, канализационная) находятся на границе участков, а следовательно балансовая и эксплуатационная ответственность за сети внутри участков остается на правообладателе;

- согласно выписки из ЕГРН на земельные участки они поставлены на кадастровый учет, огорожены по границе, по ним есть конкретные собственники - физические лица (участники ТСЖ), по ним разрешенное использование: "для обслуживания инфраструктуры многоквартирных домов и придомовой территории...". Доказано, что оба дома (корпуса) на обоих участках входят в единый дом и в одно ТСЖ;

- таким образом, ТСЖ в рамках заявленных требований неправомерно требует в обход собственников земли и правообладателей сетей (конкретные граждане России, согласно выписки ЕГРН), без их согласия и в нарушение их прав собственности и нарушение порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, в нарушение пп. "ж" и "е" п.2 Постановления Правительства N 491, в нарушение ст. 36 ЗК РФ, передать РСО сети, к которым последняя не имеет отношений;

- ТСЖ, по сути, хочет переложить изменением договора обязанности по содержанию и эксплуатацию сетей внутри жилого комплекса (земельные участки, принадлежащие собственникам домов истца), а следовательно, изменить границу принадлежности сетей: не от границ земельных участков, принадлежащих истцу (жителям), а до стены самих домов.

ВС РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела, поскольку единый МКД (два корпуса), в который поставляются ресурсы в рамках Договора с РСО, расположен на огороженных земельных участках, поставленных на кадастровый учет с разрешенным использованием "для обслуживания инфраструктуры многоквартирных домов и придомовой территории" и имеет собственников - физических лиц, через указанные участки проходят спорные инженерные сети, следовательно, ТСЖ при отсутствии к тому достаточных правовых оснований предлагает изменить границу эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности РСО с границы земельного участка на границу (стену) МКД.

Срок давности по нарушению срока ответа на обращение собственника начитает течь после последнего "правильного" дня для ответа собственнику

Постановление Верховного Суда РФ от 15 февраля 2023 г. N 73-АД22-1-К8

Верховный Суд РФ заступился за ТСЖ, привлеченное к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ за задержку ответа на обращение собственника:

- Пунктом 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД N 416 предусмотрено, что срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в МКД по вопросам, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 названных Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения УК, ТСЖ или кооперативом соответствующего запроса (обращения);

к такому обращению относится, в частности, обращение по вопросу о перерасчете стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества МКД;

- обязанность предоставления ответа по обращению, поступившему 3 сентября 2021 г., подлежала выполнению в срок не более 10 рабочих дней со дня получения обращения;

- из буквального содержания п. 36 Правил N 416 следует, что данный срок начал исчисляться 3 сентября 2021 г. - со дня получения обращения, и последний рабочий день исполнения обязанности пришелся на 16 сентября 2021 г.;

- таким образом, событие административного правонарушения наступило 17 сентября 2021 г. ,

- значит, срок давности привлечения ТСЖ к административной ответственности начал исчисляться 17 сентября 2021 г. и по истечении трех месяцев истек,

- в нарушение указанных норм мировой судья (ориентируясь на даты проведения проверки в отношении ТСЖ) рассмотрел настоящее дело об административном правонарушении, признав товарищество виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 7.23.3 КоАП РФ, с назначением административного наказания 11 января 2022 г. за пределами срока давности привлечения к административной ответственности.

Если МКД оборудован двухтарифным ОДПУ, но часть ИПУ в доме - однотарифные, то расчеты по КР на СОИ между УК и РСО осуществляются по тарифу, не дифференцированному по времени суток

Определение Верховного Суда РФ от 17 февраля 2023 г. N 301-ЭС22-28513

УК - исполнитель коммунальной услуги по электроснабжению требовала, чтобы расчет с РСО осуществлялся по показаниям двухтарифного ОДПУ с применением двух тарифов, дифференцированных по времени суток.

Однако суды всех инстанций сочли требование не основанным на законе:

- согласно абзацу 6 пункта 44 Правил N 354, в случае если ОДПУ и все ИПУ имеют одинаковые функциональные возможности по определению объемов потребления коммунальной услуги дифференцированно по времени суток, то объемы коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, определяются раздельно по каждому времени суток и распределяются между потребителями;

- в иных случаях объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, определяется и распределяется между потребителями в МКД без учета дифференциации этого объема по времени суток;

- аналогичная норма содержится в подпункте "г" пункта 22 Правил N 124;

- из названных норм материального права следует, что условием для применения дифференцированных тарифов на общедомовые нужды является наличие ОДПУ и ИПУ, имеющих одинаковый функционал;

- в ином случае стоимость электроэнергии определяется без использования дифференцированных тарифов, в том числе в той части, что измерялась средством учета со специальным функционалом;

- если МКД оборудован ОДПУ, имеющим специальный функционал, но не все ИПУ обладают таким функционалом, то стоимость электроэнергии определяется для потребителей с индивидуальными средствами учета, имеющими специальный функционал, в отношении объема, зафиксированного этим оборудованием, по дифференцированным тарифам, затем этот объем вычитается из общего объема, зафиксированного ОДПУ, и стоимость оставшегося объема электрической энергии определяется по тарифам без дифференциации.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Суд взыскал с РСО астрент с ежемесячным прогрессивным увеличением в деле об обеспечении МКД горячей водой

Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2023 г. N 309-ЭС22-28697

Суды удовлетворили иск УК к РСО с иском об обеспечении МКД горячей водой в межотопительный период (без указания конкретного календарного года) с назначением астрента в пользу УК с момента вступления решения суда в законную силу 10 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в течение первого месяца, с последующим ежемесячным прогрессивным увеличением астрента на 2 000 руб. в день, но не более 50 000 руб. в день, до момента фактического исполнения судебного акта.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела, указав на следующее:

- суды установили ненадлежащее исполнение РСО обязательств по поставке горячей воды (не соответствующей нормативным требованиям по температурному показателю) в МКД, находящийся в управлении истца,

- поэтому и удовлетворили иск, обязав РСО обеспечить подачу горячей воды в межотопительный период времени температурой не ниже 60 градусов Цельсия и не выше 75 градусов Цельсия до внешней границы стены спорного МКД в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя и потребителей - жильцов дома, исходя из нормативно установленной обязанности РСО организации осуществлять поставку ресурса надлежащего качества,

- определяя размер присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта, суды учли правовую природу судебной неустойки, преследующей создание такой ситуации, в которой исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение, степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность его добровольного исполнения.

РСО может требовать допуска в аварийный дом для обследования сетей с целью решения вопроса об установке ОДПУ

Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2023 г. N 309-ЭС22-28860

РСО выиграла иск к УК о допуске представителей истца в нежилые помещения домов к месту установки коллективною (общедомового) прибора учета тепловой энергии и горячей воды для оснащения приборами учета указанных МКД. УК была категорически против, поскольку:

- спорные дома полностью подлежат капитальному ремонту (в том числе система теплоснабжения, система горячего водоснабжения) в том числе до 01.01.2013 капитальный ремонт не проводился. Следовательно, обязанности устанавливать ОДПУ у них нет;

- у УК имеются акты обследования спорных МКД, согласно которым в МКД техническая возможность установки общедомовых приборов учета отсутствует;

- собственники спорных МКД не принимали решений об установке ОДПУ.

При этом суд указал следующее:

- в силу части 1 статьи 13 Закона об энергосбережении, требования данной статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года. Однако, в данном случае не содержится запрета на установку приборов учета в ветхих и аварийных объектах, а лишь указывается на отсутствие обязанности собственников по их установке и, соответственно, оплате стоимости приборов учета и расходов по их установке, если она проведена иным лицом. Такие объекты могут быть оснащены РСО за счет собственных средств приборами учета, если подтверждена техническая возможность их установки в соответствии с Критериями, предусмотренными Приказом Министерства регионального развития от 29.12.2011 N 627;

- оснащение приборами учета используемых энергетических ресурсов является правом, а не обязанностью РСО в отношении ветхих, аварийных объектов, объектов, подлежащих сносу или капитальному ремонту до 01.01.2013 с учетом соблюдения процедуры и требований Приказа Министерства регионального развития от 29.12.2011 N 627,

- при таких обстоятельствах, истец не лишен права принять участие в обследовании спорных домов для определения технической возможности и решения вопроса по оснащению спорных домов приборами учета;

- кроме того, важным для разрешения настоящего спора является обстоятельство принадлежности сетей, к которым присоединены дома ответчика, а не статус истца как теплоснабжающей или теплосетевой организации (УК оспаривала статус РСО), поскольку положения статьи 13 Закона об энергосбережении устанавливает обязанность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов как для теплоснабжающей организации, так и для организации, осуществляющей передачу энергетических ресурсов.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Плата за вывоз ТКО в отношении пустующей муниципальной квартиры рассчитывается по нормативам накопления ТКО

Определение Верховного Суда РФ от 28 февраля 2023 г. N 307-ЭС22-29806

Региональный оператор по обращению с ТКО выиграл иск к ОМСУ о взыскании задолженности за оказанные услуги по обращению с ТКО.

При этом ОМСУ указывал на то, что поскольку в квартире никто не живет, ТКО у него (в спорной квартире) фактически не образуются, однако суд отметил следующее:

- учет объема и (или) массы ТКО производится в соответствии с Правилами коммерческого учета объема и (или) массы ТКО, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.06.2016 N505 "Об утверждении Правил коммерческого учета объема и (или) массы твердых коммунальных отходов" расчетным путем исходя из нормативов накопления ТКО,

- действующее законодательство в области обращения с ТКО не содержит понятия "фактическое образование ТКО",

- в связи с чем, довод ответчика о том, что ТКО у него не образуются или образуются в объеме меньшем, чем это предусмотрено действующими нормативами, правомерно отклонен,

- расчет размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО определен исходя из норматива накопления ТКО;

- перерасчет размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО возможен в случае временного отсутствия (то есть более 5 полных календарных дней подряд) проживающего (постоянно или временно) в жилом помещении потребителя, подтвержденного в установленном порядке, в соответствии с разделом VIII Правил N 354. Иного порядка перерасчета размера платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО Правила N 354 не содержат,

- Пунктами 56(2) и 148(36) Правил N 354 прямо предусмотрено, что при отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальной услуги по обращению с ТКО рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.

Договор между УК и ТСЖ, подписанный председателем правления ТСЖ без решения о совершении такой сделки, принятого Правлением, является недействительным

Определение Верховного Суда РФ от 28 февраля 2023 г. N 308-ЭС22-29775

УК не смогла взыскать с ТСЖ задолженность по оплате услуг по содержанию, текущему ремонту и прочих услуг по обслуживанию МКД (ТСЖ заявило встречные требования о признании данного договора недействительным):

- оспариваемый Договор подписан председателем правления ТСЖ и заключен без решения о совершении такой сделки, принятого компетентным органом - Правлением,

- УК как профессиональный участник соответствующего рынка услуг не могла не знать положений законодательства, определяющих разграничение компетенции органов управления ТСЖ;

- отклоняя доводы о последующем одобрении сделки приемкой и частичной оплатой работ, суд указал, что оплата работ подрядчикам произведена УК, а не ТСЖ, перечисления в пользу УК за спорный период товариществом не производились, что подтверждается выпиской движения денежных средств по счету; акты приемки работ подписаны бывшим председателем правления, после принятии решения об ее отстранении от должности;

- деятельность ТСЖ ведется в соответствии с утвержденной на год сметой. Принятие сметы составляет исключительную компетенцию общего собрания собственников либо членов Товарищества. В то же время материалы дела не содержат доказательств того, что сумма на оплату спорных услуг определялась решением общего собрания. Напротив, из протокола общего собрания собственников следует, что до даты собрания смета доходов и расходов Товарищества вообще не была утверждена.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"