Вопрос: Как определить срок аренды земельного участка в порядке п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2022 г.)

Органом местного самоуправления осуществляется предоставление земельных участков путем проведения аукциона в соответствии со статьей 39.11, 39.12 Земельного кодекса РФ. Для земельных участков, вид разрешенного использования которых подразумевает строительство зданий, сооружений, согласно пункту 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрен срок предоставления договора аренды от трех до десяти лет, однако пункт 9 данной статьи является исключением. Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе договор аренды заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15.05.2020 N 264/пр, в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства.

На какой срок необходимо заключать договор аренды земельного участка, если неизвестна площадь объекта капитального строительства?

Согласно Правилам землепользования и застройки сельских поселений для каждого вида разрешенного использования установлены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства: максимальный процент застройки, максимальное количество этажей здания и т.д.

Будет ли правильным определение срока действия договора аренды, заключенного путем проведения аукциона, если учитывать максимальный процент застройки участка и его площадь (например, 1000 кв. м - площадь земельного участка и 20% - его застройка равно 200 кв. м - площадь объекта строительства)?

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка осуществляется по правилам ст. 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Согласно пп. 20-22 ст. 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет.

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В связи с изложенным сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства обязательно подлежат опубликованию в извещении и, по сути, являются условиями договора аренды.

В соответствии с пп. 8, 9 ст. 1, подп. 2 п. 6 ст. 30 ГрК РФ предельные параметры разрешенного строительства содержатся в градостроительных регламентах Правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Согласно п. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (за исключением уникальных объектов капитального строительства), утвержден приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 мая 2020 г. N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Полагаем, что указанные в подп. 3, 4 п. 1 ст. 38 ГрК РФ параметры позволят высчитать необходимую площадь здания, возможную для строительства на данном земельном участке, что позволит определить необходимый срок аренды земельного участка в порядке приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 мая 2020 г. N 264/пр.

Вместе с тем отметим, что в ходе подготовки ответа нами не найдены материалы, детально регламентирующие данный вопрос. Данный вопрос регулируется ПЗЗ муниципального образования.

В связи с изложенным считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2019 г. N 12АП-1644/19: Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом торгов является право на заключение договоров аренды следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 64:40:010106:51 (Лот N 1), площадью 267 кв. м, имеет вид разрешенного использования - коммунальное обслуживание, предельный процент застройки земельного, участка составляет 70%. Срок аренды установлен 3 года;

- земельный участок с кадастровым номером 64:40:020210:81 (Лот N 2), площадью 39 594 кв. м, имеет вид разрешенного использования - спорт, предельный коэффициент застройки составляет 0,8%. Срок аренды установлен 3 года;

- земельный участок с кадастровым номером 64:05:170101:15 (Лот N 3), площадью 315 541 кв. м, имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, коэффициент застройки составляет 0,07%. Срок аренды установлен 5 лет;

- земельный участок с кадастровым номером 64:05:140206:8 (Лот N 4), площадью 2618 кв. м, имеет вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, коэффициент застройки составляет 0,8%. Срок аренды установлен 10 лет.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Согласно подпунктам 2, 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ для размещения линейных объектов договор аренды заключается на срок до 49 лет, в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства - на 20 лет.

В силу пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства здании, сооружений, установлены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр (далее - Приказ N 137/пр).

Из анализа вышеизложенных правовых норм следует, что срок аренды земельного участка формируется исходя из параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Поскольку в данном случае земельные участки передаются в аренду с возможностью строительства зданий или сооружений, то срок аренды земельных участков должен быть рассчитан в порядке, установленном пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ и Приказом N 137/пр.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии с положениями статьи 38 Градостроительного кодекса РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы oт границ земельных участков в целях определение мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что извещение о проведении аукциона не содержит вышеуказанных сведений, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о площади объекта капитального строительства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции и антимонопольный орган пришли к обоснованному выводу о том, что исходя из данных, опубликованных в извещении о проведении аукциона, невозможно установить срок аренды с учетом требований пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что параметры разрешенного строительства в отношении спорных земельных участков установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района Саратовской области, утвержденными решением Совета муниципального образования г. Балаково от 23.09.2011 N 311, Правилами землепользования и застройки Быково-Отрогского муниципального образования, утвержденными подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие информации, подлежащей указанию в извещении о проведении аукциона, в данном случае создает необоснованное препятствование для осуществления хозяйственной деятельности, поскольку не позволяет участникам аукциона однозначно определить, какую именно стоимость аренды они готовы предложить в случае принятия решения об участии в аукционе, поскольку этажность или предельная высота здания, под строительство которого предоставляется спорный земельный участок, существенно влияют на стоимость аренды участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение и, соответственно, предписание соответствуют положениям действующего законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- решение Арбитражного суда г. Москвы от 3 декабря 2021 г. по делу N А40-166510/2021;

- решение Елизовского районного суда Камчатского края от 20 января 2022 г. по делу N 2а-98/2022;

- решение Арбитражного суда Республики Саха от 29 октября 2021 г. по делу N А58-4622/2021;

- решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 04 февраля 2022 г. по делу N 2-89/2022;

- решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19 февраля 2021 г. по делу N А43-35970/2020.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

23 мая 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.