Вопрос: Доказательства признания договора купли-продажи заключенным (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2022 г.)

Оплата по договору купли-продажи проходила 2019 году наличными средствами. Акты приема-передачи на средства и на недвижимое имущество по договору в наличии.

Какие доказательства учитывает суд при признании договора купли-продажи заключенным в случае, если покупатель уклоняется от регистрации перехода права собственности на продавца? Какова судебная практика по данному вопросу?

.

1. Общие положения о заключенности договора

- П. 1 ст. 432 ГК РФ: Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

- П. 3 ст. 432 ГК РФ: Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

2. Судебная практика по общим положениям о заключенности договора.

Определение Верховного Суда РФ от 16 декабря 2016 г. N 305-ЭС16-16563: Исходя из смысла ст. 432 ГК РФ следует, что вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения; если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя; в данном случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а следовательно, и о наличии сделки.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2021 г. N Ф06-69728/20 по делу N А65-18190/2019; постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2020 г. N Ф05-15858/20 по делу N А40-93872/2019: Факт наличия между сторонами договорных отношений и факт исполнения договора может быть подтвержден перепиской в мессенджере.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (пункт 2): Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Постановление Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. N 12444/12: Заявление о незаключенности договора в связи с несогласованием существенных условий стороной, имевшей возможности для их конкретизации, но не сделавшей этого, может быть квалифицировано как нарушение принципа добросовестности.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13970/10: Если требование о признании незаключенным договора предъявлено стороной, принявшей исполнение и не предоставившей встречного исполнения, а сроки давности взыскания неосновательного обогащения истекли, такое требование следует квалифицировать как злоупотребление правом.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 августа 2019 г. N 24-КГ19-3: В случае подтверждения ответчиком своими действиями договора заключенным суд может сделать вывод о заключении договора и недобросовестности ответчика.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 апреля 2014 г. N Ф08-1745/14 по делу N А63-18585/2012: Для признания договора заключенным стороны должны достигнуть соглашения о правах и обязанностях, характерных для определенного вида договора.

3. Судебная практика по признанию договора купли-продажи недвижимости заключенным и уклонении продавца от госрегистрации.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2020 г. N 09АП-58385/20 по делу N А40-23052/2019; решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 сентября 2020 г. потому же делу (в Архиве): Истец неоднократно обращался к ответчику как стороне сделки купли-продажи с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности. Несовершение ответчиком действий, направленных на регистрацию перехода права, явилось поводом для обращения истца в суд с иском. В п. 61 постановления Пленума N 10/22 даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса). Согласно п. 63 постановления Пленума N 10/22 если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 декабря 2020 г. N 18-КГ20-74-К4: Денежные средства в размере ___ рублей переданы покупателем продавцу при подписании договора, однако регистрация перехода права собственности не осуществлена по причине уклонения ответчицы от регистрации.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 "О признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения": В обоснование иска Починок И.В. сослался на то, что он исполнил перед Нарожных И.О. свои обязательства по названному договору, фактически проживает в данной квартире со своей семьёй, полагает, что у него возникло право собственности на это жилое помещение, а договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 9 июня 2020 г. N 310-ЭС19-11961 по делу N А83-13355/2017: Суд установил факт заключения спорной сделки, договоренность сторон по всем существенным условиям договора.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Примерная форма искового заявления о признании заключенным договора купли-продажи жилого дома и признании права собственности покупателя на объект недвижимости для совершения государственной регистрации (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Примерная форма искового заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ);

- Вопрос: При подаче искового заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кого нужно указать ответчиком: продавца, если последний уклоняется от регистрации недвижимости, или Росреестр? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2021 г.)

- Вопрос: Взыскание убытков с покупателя, уклоняющегося от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Начало течения срока исковой давности (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

18 апреля 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной устной консультации, оказанной в рамках услуги Советы экспертов. Проверки, налоги, право. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.