Вопрос: Должна ли администрация оплачивать весь период задолженности за жилищно-коммунальные услуги за муниципальную квартиру и есть ли сроки давности? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2021 г.)

В собственности администрации находятся квартиры, которые она передает по договору социального найма для проживания.

В одной из таких квартир проживающий умер. Некоторое время в квартире никто не проживал. В дальнейшем квартира была передана другому жильцу по договору социального найма. Этот квартиросъемщик 19.09.2019 подал документы на приватизацию. Договор еще не получен, однако гражданин с 14 мая 2019 проживает в квартире.

Управляющая компания направила счет на оплату содержания и обслуживания общего имущества многоквартирного дома, ОДН по электроэнергии, пени, вывоза и утилизации ТБО с сентября 2016 года, то есть за весь период, когда в квартире никто не проживал, при этом информацию об этом организация в компанию предоставила. По аналогичной квартире (но не приватизированной) также предъявлен счет с сентября 2015 года.

Должна ли администрация оплачивать задолженность за муниципальную квартиру за весь период? Установлены ли сроки давности?

1. В соответствии с ч. 3 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на нанимателе жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. При этом в силу чч. 2, 4 ст. 67 ЖК РФ члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с ним права и обязанности и несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняют такие же права, но самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

В ч. 4 ст. 155 ЖК установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Таким образом, положения Жилищного кодекса РФ однозначно указывают на лиц, ответственных за невнесение платы за коммунальные услуги в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма: наниматели жилых помещений по договору социального найма; дееспособные члены семьи нанимателя; бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. Иные лица не являются субъектами ответственности по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и, следовательно, для предъявления к ним требований о возмещении суммы задолженности за коммунальные услуги не имеется правовых оснований. Органы местного самоуправления, как собственники жилых помещений, несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ). В этой связи смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Новгородской области от 22 апреля 2015 г. по делу N А44-6306/2014, решение Арбитражного суда Ростовской области от 6 июня 2019 г. по делу N А53-36464/2018.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 N 15066/12, обязанность собственника по возмещению неоплаченных нанимателем коммунальных платежей возникает при наличии в договоре управления положений, обязывающих собственника возместить управляющей организации в том числе расходы, связанные с коммунальными платежами, в случае невозможности получения данных платежей с нанимателя (решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 апреля 2019 г. по делу N А14-14992/2018). Если в договоре управления подобного условия нет, то собственник помещений не обязан оплачивать задолженность по жилищно-коммунальным услугам вместо нанимателя.

2. Кроме того, надлежит учитывать, что к истребованию задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг применяется общий срок исковой давности, который составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

В силу пп. 1 и 2 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ и п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 207 ГК РФ предусмотрено. что с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст. 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

По смыслу приведенных правовых норм, учитывая, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги носит ежемесячный характер, пени за просрочку данных платежей, предусмотренные ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, необходимо определять по каждому просроченному месячному платежу в пределах срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками, исходя из суммы этого платежа и количества дней его просрочки, на момент окончания заявленного кредитором временного периода.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

27 декабря 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.