Заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между юридическими лицами. Оплата покупателем произведена собственными средствами до сдачи документов на регистрацию. При подаче заявления о регистрации перехода права собственности продавец и покупатель не подавали заявление о регистрации обременения в форме залога. Регистратор отказал в регистрации сделки, мотивируя отказ тем, что в договоре должно быть обязательно отражено, что у продавца и покупателя право залога на объект не возникает в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Акт приема-передачи имущества подписан позднее даты представления на регистрацию, и, соответственно, на регистрацию акт приема-передачи не представлялся. Передача объекта после регистрации обусловлена условиями технической эксплуатации, так как имеется объект повышенной опасности. Покупатель считает действия регистратора неправомерными, условия договора определяют стороны. В законе нет обязательного требования отражать указанный момент в договоре.
Правомерен ли отказ регистратора?
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
В связи с изложенным полагаем, что при отсутствии (на момент рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права собственности (регистратором)) информации о полной оплате предмета договора, для осуществления регистрационных действий должно быть представлено: либо заявление о государственной регистрации обременения в форме залога, либо в договоре купли-продажи должна содержаться информация что объект недвижимости в залог продавца не переходит.
При отсутствии данных документов полагаем, что приостановление учетно-регистрационных действий, возможно.
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Также считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.
Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2021 г. по делу N 8а-2095/2021[88а-4503/2021]: Уведомлением Управления Росреестра по Московской области от 13 февраля 2019 года осуществление государственной регистрации было приостановлено, а Уведомлением от 14 мая 2019 года в государственной регистрации права отказано.
Основанием к принятию такого решения, как указано в Уведомлении, явилось обращение с заявлением ненадлежащего лица; наличие в договоре купли-продажи информации о неполностью произведенном расчете, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возникновении залога в пользу Продавца, документов, подтверждающих полную оплату стоимости сделки, не представлено, договор сведений о залоге в пользу Продавца не содержит; государственная регистрация и
