Вопрос: Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество при отсутствии подтвержденной информации о полной оплате предмета договора (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2022 г.)

Заключен договор купли-продажи недвижимого имущества между юридическими лицами. Оплата покупателем произведена собственными средствами до сдачи документов на регистрацию. При подаче заявления о регистрации перехода права собственности продавец и покупатель не подавали заявление о регистрации обременения в форме залога. Регистратор отказал в регистрации сделки, мотивируя отказ тем, что в договоре должно быть обязательно отражено, что у продавца и покупателя право залога на объект не возникает в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Акт приема-передачи имущества подписан позднее даты представления на регистрацию, и, соответственно, на регистрацию акт приема-передачи не представлялся. Передача объекта после регистрации обусловлена условиями технической эксплуатации, так как имеется объект повышенной опасности. Покупатель считает действия регистратора неправомерными, условия договора определяют стороны. В законе нет обязательного требования отражать указанный момент в договоре.

Правомерен ли отказ регистратора?

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

В связи с изложенным полагаем, что при отсутствии (на момент рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода права собственности (регистратором)) информации о полной оплате предмета договора, для осуществления регистрационных действий должно быть представлено: либо заявление о государственной регистрации обременения в форме залога, либо в договоре купли-продажи должна содержаться информация что объект недвижимости в залог продавца не переходит.

При отсутствии данных документов полагаем, что приостановление учетно-регистрационных действий, возможно.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Также считаем заслуживающей внимания следующую судебную практику.

Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2021 г. по делу N 8а-2095/2021[88а-4503/2021]: Уведомлением Управления Росреестра по Московской области от 13 февраля 2019 года осуществление государственной регистрации было приостановлено, а Уведомлением от 14 мая 2019 года в государственной регистрации права отказано.

Основанием к принятию такого решения, как указано в Уведомлении, явилось обращение с заявлением ненадлежащего лица; наличие в договоре купли-продажи информации о неполностью произведенном расчете, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возникновении залога в пользу Продавца, документов, подтверждающих полную оплату стоимости сделки, не представлено, договор сведений о залоге в пользу Продавца не содержит; государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя, либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, однако соответствующее заявление не представлено. Или должен быть представлен документ, подтверждающий полную оплату товара (до окончания срока рассмотрения заявления регистратором).

Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2021 г. по делу N 8а-2095/2021[88а-4503/2021]: 24 апреля 2019 года административным истцом подано заявление о представлении дополнительных документов, в том числе платежных поручений от 21 января 2019 года и 25 января 2019 года, подтверждающих факт полной оплаты до передачи покупателю имущества.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции, с выводами которого согласилась апелляционная инстанция, исходил из того, что до истечения срока приостановления административным истцом были устранены приведенные в уведомлении о приостановлении причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав. В течение срока приостановления административным истцом представлены документы, подтверждающие факт полной оплаты по договору купли-продажи до передачи ему имущества, акт приема-передачи имущества, что свидетельствовало об отсутствии залога имущества в пользу продавца. Поскольку полная оплата по договору купли-продажи произведена в день его подписания, положения Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" к заключенному договору неприменимы.

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Отметим, что приведенная точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- решение Бирского районного суда Республики Башкортостан от 18 марта 2020 г. по делу N 2-308/2020;

- решение Бирского районного суда Республики Башкортостан от 23 июля 2019 г. по делу N 2-898/2019;

- апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 19 января 2021 г. по делу N 33-393/2021.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

Ответ прошел контроль качества

23 января 2022 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.