Вопрос: Необходимо ли удостоверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит двум лицам по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, а оформить его в простой письменной форме для государственной регистрации перехода права собственности третьему лицу? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2021 г.)

Можно ли не удостоверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, который принадлежит на праве собственности по наследству двум сестрам-пенсионерам по 1/2 доли в праве общей долевой собственности, а оформить его в простой письменной форме для государственной регистрации перехода права собственности третьему лицу?

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит в том числе и право собственности (ст. 131 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ) По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В п. 2 ст. 163 ГК Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Договоры купли-продажи недвижимости не требуют нотариального удостоверения, за некоторым исключением. Так, нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:

- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ);

- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ);

- с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки представляются почтовым отправлением (ч. 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Прежде всего требование п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Таким образом, полагаем, что в рассматриваемом случае сделка по отчуждению земельного участка не подлежит нотариальному удостоверению.

Дополнительно сообщаем, что согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:

- Энциклопедия решений. Форма договора продажи недвижимости;

- Энциклопедия решений. Договор купли-продажи земельного участка;

- Энциклопедия решений. Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты);

- Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище). Договор купли-продажи жилого помещения;

- Вопрос: Супруги на основании договора купли-продажи приобрели земельный участок. По условиям данного договора земельный участок поступает в общую долевую собственность супругов. Нотариального удостоверения указанного договора супруги не производили. После приобретения участка супруги обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией общей совместной собственности на данный земельный участок. Может ли в рассматриваемой ситуации быть зарегистрировано право общей совместной собственности супругов на земельный участок, если по условиям договора купли-продажи он приобретался в долевую собственность? (газета "Финансовая газета", N 45, декабрь 2018 г.)

- Вопрос: Три физических лица приобретают земельный участок, находящийся в долевой собственности у троих физических лиц. Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение этого договора? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, октябрь 2020 г.)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

26 мая 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.