Энциклопедия решений. Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты) (май 2025)

Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты)

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор продажи жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты, далее также - жилье)*(1) не выделен ГК РФ в качестве отдельной разновидности договора купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Отношения по нему регулируются, в частности, специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не урегулированной этими нормами - общими нормами параграфа 1 главы 30 ГК РФ. Тем не менее можно выделить ряд особенностей, отличающих договор продажи жилья от договоров продажи прочих объектов недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, помимо условий о предмете (ст. 554 ГК РФ), цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ) и условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ), является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования продаваемым объектом (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Как и прочие договоры продажи недвижимости, договор продажи жилья не требует государственной регистрации и должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ)*(2). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Стороны вправе удостоверить договор нотариально*(3), однако необходимость соблюдения нотариальной формы предусмотрена законом только для договоров:

- продажи долей в праве общей собственности на жилье (за исключением продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации)*(4);

- предусматривающих переход права собственности на жилое помещение в случае, установленном частью девятнадцатой ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I (п. 4 ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации),

- продажи жилья на условиях опеки или жилья, принадлежащего несовершеннолетним гражданам и гражданам, признанным ограниченно дееспособными (ч. 2 ст. 54 того же закона).

Договор продажи жилья считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21), а переход права собственности на отчуждаемое жилье от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на предмет договора. Для третьих лиц переход права собственности считается состоявшимся в момент внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При этом стороны договора с момента его заключения в отношениях между собой не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в ЕГРН записи об этом праве (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Согласно п. 1 ст. 556 передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному документу. Такой документ составляется в свободной форме (см. общие рекомендации к составлению документа, подтверждающего приемку исполнения). Наличие передаточного акта не является необходимым условием для государственной регистрации перехода права собственности на жилье к покупателю (чч. 1 и 2 ст. 14 Закона о госрегистрации; см. также постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), поэтому передача может состояться как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Предусмотренные общими положениями ГК РФ о купле-продаже требования, касающиеся качества товара, а также последствия несоответствия товара таким требованиям в целом применимы и к отношениям, основанным на договоре продажи жилья. В частности, если в договоре отсутствуют условия о качестве, продавец в силу п. 2 ст. 469 ГК РФ обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если при таких обстоятельствах переданное продавцом жилое помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем не отвечает признакам жилья, к отношениям сторон применяются правила ст. 475 ГК РФ. В частности, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (см. определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 18-КГ16-187).

Напомним, что в ряде случаев заключение договора купли-продажи жилых помещений требует наличия разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4. ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ, решение ВС РФ от 15.12.2008 N ГКПИ08-2069); родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ); супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)*(5); предварительного извещения сособственников, в том числе при продаже комнаты в коммунальной квартире (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

______________________________

*(1) Под жилым помещением понимается являющееся недвижимостью изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

*(2) Положения ГК РФ, предусматривавшие необходимость государственной регистрации договоров продажи недвижимости, не применяются с 1 марта 2013 года (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

*(3) Если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки, либо по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства РФ о нотариате (п. 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон о госрегистрации). При этом срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным сделкам сокращен до 3 рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, и до одного рабочего дня, если такие документы поступили в электронной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Отметим, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки (см. ч. 3 ст. 66 того же закона).

*(4) До 31.07.2019 ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации предусматривала нотариальную форму в том числе для сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

*(5) При решении вопроса о необходимости получения согласия супруга на сделку нужно учитывать, что документом, подтверждающим заключение или прекращение брака, по общему правилу является свидетельство о браке (расторжении брака, смерти супруга). Отметки о регистрации и расторжении брака в паспорте гражданина РФ носят скорее информационный характер, более того, эти отметки производятся в паспорте гражданина РФ по его желанию (подп. "а" п. 6 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 23.12.2023 N 2267). Аналогичная норма была предусмотрена и п. 5 ныне утратившего силу Положения о паспорте гражданина РФ, утв. постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828, в редакции, действовавшей с 16 июля 2021 г.

Обратите внимание на то, что сведения о государственной регистрации актов гражданского состояния, содержащиеся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния в отношении конкретного лица, могут быть предоставлены этому лицу (но не его контрагенту) (п. 1 ст. 13.2 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ). Кроме того, эти сведения могут быть предоставлены нотариусу. Нотариус вправе при нотариальном удостоверении договора запросить посредством ЕИС нотариата сведения о государственной регистрации акта гражданского состояния (в том числе заключения или прекращения брака), содержащиеся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния (п. 2 ст. 13.2 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ, п. 6.20 Положения о единой информационной системе нотариата, утв. Правлением ФНП (протокол от 23.07.2018 N 09/18), п. 25 Регламента совершения нотариусами нотариальных действий..., утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17 г. и приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью

Права на земельный участок при продаже недвижимости

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости при его отчуждении по договору

Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Договор продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе доли в праве собственности на квартиру и земельный участок

Нотариальное удостоверение договоров

НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при приобретении (строительстве) жилья

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры)

Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры)

Согласие законного представителя на совершение сделки по продаже жилого помещения несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет

Ещё...

Практические ситуации

Построить список