Как зарегистрировать договор аренды недвижимости: пошаговая инструкция (подготовлено экспертами компании "Гарант")

Как зарегистрировать договор аренды недвижимости:
пошаговая инструкция

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за исключением:

- договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года либо продленного после окончания первоначального срока аренды (не превышающего один год) на срок менее одного года;

- договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, либо возобновленного на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ;

- договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года;

- договора аренды транспортного средства, являющегося недвижимым имуществом

(п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, ст. 633, 643 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Дополнительное соглашение, изменяющее условия зарегистрированного договора аренды, также должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 164 ГК РФ, подробнее об этом см. в Энциклопедии решений).

Договор аренды недвижимого имущества может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме. О случаях, в которых договор подлежит нотариальному удостоверению, смотрите Энциклопедию решений.

Также рекомендуем ознакомиться с Памятками:

Составляем договор аренды здания (сооружения) Составляем договор аренды нежилого помещения. Памятка

Посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества регистрируется аренда как обременение (ч. 1 ст. 51, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о госрегистрации), см. также п. 114 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, далее - Порядок).

Рассмотрим, какие основные шаги нужно совершить, чтобы зарегистрировать договор аренды недвижимости.

Шаг 1: Подготовка документов для государственной регистрации договора аренды

Для государственной регистрации договора аренды представляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации), заполненное в соответствии с требованиями Росреестра. Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, заявление представляется в единственном экземпляре-подлиннике (ч. 6 ст. 21 Закона о госрегистрации). Если документы представляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления, подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Если в аренду передается часть объекта недвижимости, подается заявление об осуществлении одновременно государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации).

2. Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации).

Если документы представляются в орган регистрации прав на бумажном носителе, договор аренды представляется в экземпляре-подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации).

Если документы планируется предоставить в орган регистрации прав посредством почтового отправления:

- договор аренды должен быть удостоверен нотариально; исключения составляют случаи, когда документы в орган регистрации прав предоставляются нотариусом, засвидетельствовавшим подлинность подписей заявителей (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации);

- доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если договор подписан представителем), должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица либо представителя заявителя (если документы представляются посредством личного обращения) (ч. 8 ст. 18 Закона о госрегистрации).

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель) (п. 1 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).

По общему правилу доверенность представителя должна быть удостоверена нотариально (см. ч. 4 ст. 15, ч. 8, 12, 10 ст. 18 Закона о госрегистрации). Орган регистрации прав самостоятельно запрашивает учредительные документы юридического лица в порядке межведомственного взаимодействия, однако заявитель вправе представить их (в том числе в виде удостоверенных копий) по собственной инициативе (ч. 9 ст. 18 Закона о госрегистрации).

5. Если документы предоставляются в орган регистрации прав посредством почтового отправления - копия документа, удостоверяющего личность физического лица-стороны сделки, его представителя (если заявителем является представитель), физического лица-представителя юридического лица (если стороной сделки является юридическое лицо) (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации).

6. Иные документы, предусмотренные законом (п. 3 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации).

В частности:

- Если передаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, необходимо согласие органа опеки и попечительства на сделку (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

- Если передаваемое в аренду недвижимое имущество является предметом ипотеки, и в соответствии с законом или договором необходимо получение согласия залогодержателя на заключение договора аренды, необходимо предоставление этого согласия (п. 3 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Рекомендуем ознакомиться:

Образцы документов Примеры заполнения Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Требования к документам, представляемым для государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о госрегистрации. В частности:

- Документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав; должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права (аренда), в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.

- Тексты документов, представляемых в орган регистрации прав на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью

- Требования к электронным документам и электронным образам документов, представляемых для государственной регистрации, установлены ч. 7-10 ст. 21 Закона о госрегистрации. Если законом предусмотрено, что документы должны быть представлены в подлиннике, они могут быть представлены в форме электронных документов, но не электронных образов документов. В остальных случаях допускается их представление и в виде электронных документов, и в виде электронных образов документов. Электронные документы, электронные образы документов, комплект документов, представляемый для государственной регистрации, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью.

Шаг 2: Оплата государственной пошлины

Государственная пошлина уплачивается лицом, обращающимся за государственной регистрацией договора аренды (подп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав установлены ст. 333.33 НК РФ и по общему правилу составляют для физических лиц 2 000 рублей, для организаций - 22 000 рублей (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если документы подаются гражданином с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, государственная пошлина уплачивается к коэффициентом 0,7; то есть со скидкой 30% (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Количество арендованных по договору объектов недвижимости не влияет на размер государственной пошлины (см. письмо Минфина России от 01.02.2018 N 03-05-06-03/5569).

При обращении за государственной регистрацией нескольких лиц государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди них есть лица, имеющие право на льготы по уплате государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству таких лиц, а оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицами, не освобожденными от уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 29.08.2016 N 03-05-06-03/50260).

Государственная пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды составляет для физических лиц 350 рублей, для организаций - 1 000 рублей (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Представлять вместе с заявлением о государственной регистрации прав документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, не требуется. Заявитель вправе представить его по собственной инициативе (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации). В случае, если он этого не сделал, и информация об уплате государственной пошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, поданное заявление будет возвращено органом регистрации прав без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации).

Шаг 3: Подача документов на государственную регистрацию перехода права

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества могут обратиться:

- одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (при этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, с которым заключен договор аренды, не вправе, а обязан обратиться за государственной регистрацией);

- одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель (в случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам);

- нотариус или его работник, если договор аренды удостоверен нотариально, и стороны не возражают

(ч. 1 ст. 51, п. 5 ч. 3 ст. 15, ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации, абзац пятый части первой ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (далее - Основы законодательства о нотариате)).

Заявление о государственной регистрации договора аренды и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав:

1. В форме документов на бумажном носителе посредством:

- личного обращения в Федеральную кадастровую палату;

- личного обращения в МФЦ;

- личного обращения при выездном приеме, который осуществляется Федеральной кадастровой палатой;

- почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- обращения к нотариусу, через которого заявители могут направить документы в орган регистрации прав (п. 1 ч. 1, ч. 1.5 ст. 18, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации).

Лично обратиться в Федеральную кадастровую палату или МФЦ можно независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации). Направить документы посредством почтового отправления можно в подразделение согласно перечню, который опубликован на официальном сайте органа регистрации прав (ч. 3 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Заявление и прилагаемые документы переводятся органом регистрации прав в форму электронных образов документов. Документы на бумажном носителе с отметкой об их переводе в форму электронных образов документов передаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами (ч. 13 ст. 18 Закона о госрегистрации).

2. В электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1, ч. 11 ст. 18 Закона о госрегистрации), через нотариуса в порядке, установленном Основами законодательства о нотариате (ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Шаг 4: Получение необходимых уведомлений

О приеме заявления заявитель уведомляется с указанием перечня документов, даты и времени их представления (ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, приказ Росреестра от 31.07.2020 N П/0266). Срок уведомления зависит от формы обращения в орган регистрации прав. При личном обращении непосредственно при приеме документов выдается расписка (п. 1 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации). При личном обращении в МФЦ, при выездном приеме, а также при обращении посредством почтового отправления или отправления в электронной форме (в том числе, посредством использования личного кабинета) заявителю направляется уведомление в течение рабочего дня, следующего за днем приема заявления и документов:

- посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или в личном кабинете на официальном сайте Росреестра;

- по адресу электронной почты, указанному в заявлении, либо содержащемуся в ЕГРН;

- почтовым отправлением по указанному в заявлении почтовому адресу (если заявление представлено в орган регистрации прав посредством почтового отправления и в нем отсутствует адрес электронной почты)

(п. 2 ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации, п. 2 Приложения N 1 к приказу Росреестра от 31.07.2020 N П/0266).

О ходе государственной регистрации заявитель уведомляется в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137. В частности, заявитель получает сообщения о:

- поступлении информации об оплате государственной пошлины и приеме заявления и прилагаемых к нему документов в обработку;

- возврате прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения;

- приостановлении государственной регистрации прав;

- отказе в осуществлении государственной регистрации прав;

- прекращении государственной регистрации прав;

- проведении государственной регистрации прав и возможности получения документов после ее проведения.

Уведомления направляются:

- в виде текстовых сообщений на указанный в заявлении адрес электронной почты;

- либо, если адрес электронной почты в заявлении не указан, в виде СМС-сообщений на номер мобильного телефона, указанный в заявлении.

Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРН, уведомляет правообладателя об этом заявлении в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137 (ч. 20 ст. 18 Закона о госрегистрации).

Такое уведомление направляется посредством:

- единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) или официального сайта органа регистрации прав с использованием личного кабинета;

- направления по указанным в ЕГРН и в заявлении адресам электронной почты правообладателя, если в заявлении указан адрес электронной почты правообладателя;

- направления текстового сообщения на мобильный номер правообладателя, сведения о котором содержатся в ЕГРН и в заявлении, если в нем указан мобильный номер правообладателя.

Сроки осуществления государственной регистрации договора аренды установлены ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации и составляют:

- если заявление и документы поданы через МФЦ - 9 рабочих дней;

- если заявление и документы представлены в орган регистрации прав - 7 рабочих дней;

- если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы через МФЦ - 5 рабочих дней;

- если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы представлены в орган регистрации прав - 3 рабочих дня;

- если договор аренды нотариально удостоверен, и заявление и документы поданы в электронной форме - 1 рабочий день.

Если в аренду сдается часть объекта недвижимости, и предоставляется заявление об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации, то сроки составляют:

- если заявление и документы поданы через МФЦ - 12 рабочих дней;

- если заявление и документы представлены в орган регистрации прав - 10 рабочих дней.

Основания возвращения заявления о государственной регистрации без рассмотрения и приостановления государственной регистрации установлены ст. 25 и ст. 26 Закона о госрегистрации. Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, принимается решение об отказе в осуществлении государственной регистрации (ст. 27 Закона о госрегистрации).

Шаг 5: Получение документов о государственной регистрации договора аренды

Государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на всех подлинных экземплярах договора аренды. Если договор аренды представлен в орган регистрации прав в форме электронного документа, специальная регистрационная надпись подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица органа регистрации прав прав (ч. 2 ст. 28 Закона о госрегистрации, п. 117 Порядка).

Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственной регистрации прав могут выдаваться через МФЦ при наличии в заявлении указания об этом (ч. 13 ст. 29 Закона о госрегистрации). Документы на бумажном носителе, если об этом указано в заявлении, могут быть доставлены по общему правилу за плату посредством курьерской доставки, осуществляемой Федеральной кадастровой палатой или МФЦ (ч. 19, 20 ст. 29, п. 1 ч. 2 ст. 3.1 Закона о госрегистрации, см. также приказ Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337).