Пояснительная записка к проекту федерального закона N 925606-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 925606-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Законопроект направлен на установление гарантий собственникам на обеспечение жилищных прав при изъятии жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции:

1. Гарантия получения справедливого возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме, позволяющего обеспечить жилищные права граждан (собственников изымаемых жилых помещений).

В настоящее время расчет размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме осуществляется в общем порядке расчета размера возмещения за изымаемое имущество для государственных или муниципальных нужд, который предусмотрен гражданским, земельным законодательством, законодательством об оценочной деятельности.

Критерии определения размера возмещения определены в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, одним из которых является рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.

Стоимость жилых помещений в аварийных многоквартирных домах является низкой в отличие от стоимости жилых помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми изымаются для государственных или муниципальных нужд. Соответственно размер возмещения для собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах, рассчитанный в общем порядке, не позволяет приобрести им другое, аналогичное по площади жилое помещение.

Такой подход к определению размера возмещения снижает гарантии собственников на обеспечение жилищных прав.

Вместе с тем изъятие земельного участка в связи с признанием многоквартирного дома аварийным является исключением из правила изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, установленного гражданским и земельным законодательством. В отличие от общего порядка изъятия земельные участки, на которых расположены аварийные многоквартирные дома, изымаются в целях обеспечения безопасности проживающих в таких домах граждан, а не для удовлетворения публичных потребностей. Иными словами такое изъятие не является классическим и соответственно оно может и должно иметь свои особенности, позволяющие обеспечить реализацию воспроизведенного в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных или муниципальных нужд, таким образом, чтобы соблюсти конституционные гарантии прав граждан на жилище.

В этой связи законопроектом предлагается предусмотреть следующие особенности при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме:

1) установить дополнительный критерий определения размера возмещения - сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

При этом согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал и неоднократно подтвердил правовую позицию, согласно которой Российская Федерация как правовое и социальное государство не может произвольно отказываться от выполнения взятых на себя публично-правовых обязательств.

Неисполнение бывшим наймодателем своих обязательств по проведению в нормативные сроки капитального ремонта многоквартирного дома фактически приводит к увеличению его износа, и, как следствие, к аварийности. Таким образом, собственник, не имевший намерения отчуждать имущество, фактически лишается его в результате непроизведенного своевременно капитального ремонта.

Следует отметить, что аналогичная норма содержалась ранее в законодательстве. Так, в соответствии со статьей 16 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 предусматривалась возможность выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт наймодателем при наличии согласия граждан.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012 года; Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года) при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийном многоквартирном доме должны включаться суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

2) установить требование к определению размера возмещения: он не может быть ниже средней рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном в том же населенном пункте, аналогичного по общей площади изымаемому жилому помещению. Реализация данного предложения позволит обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в аварийном многоквартирном доме аналогичным жилым помещением.

2. Гарантия права выбора способа обеспечения жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений в аварийных многоквартирных домах.

В соответствии с частями 6-8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение может предоставляться в одной из двух форм: в натуральной (предоставление другого жилого помещения) или денежной.

Приоритетной на сегодняшний день в Жилищном кодексе Российской Федерации является форма предоставления денежного возмещения за изымаемое жилое помещение. Так, Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в подпункте "и" пункта 20 постановления от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Предоставление возмещения в натурально форме возможно лишь по соглашению сторон. Иными словами, орган местного самоуправления может не предложить собственнику изымаемого жилого помещения другое жилое помещение.

В отношении аварийных многоквартирных домов, включенных в региональные адресные программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, реализуемые за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, форму предоставления возмещения выбирает сам гражданин. Так, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) собственник помещения в аварийном многоквартирном доме имеет право выбора любого из способов обеспечения его жилищных прав: предоставление другого равнозначного жилого помещения либо его выкуп.

Однако неравный подход к регулированию отношений, связанных с обеспечением жилищных прав собственников помещений в аварийных многоквартирных домах, включенных в региональные адресные программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, реализуемые за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, и собственников помещений в аварийных многоквартирных домах, не включенных в такие программы, ничем объективно не оправдан и приводит к дискриминации прав последних, которые, находясь в сходной ситуации не имеют права выбора формы возмещения за изымаемое жилое помещение.

В то же время собственники в аварийном жилищном фонде являются незащищенными субъектами жилищных правоотношений. Как правило, они не могут обеспечить себя жилыми помещениями, в том числе путем приобретения жилого помещения с использованием ипотеки.

В связи с чем законопроектом предлагается установить в Жилищном кодексе Российской Федерации право выбора способа обеспечения жилищных прав собственников помещений в аварийных многоквартирных домах.

3. Гарантия получения предварительного возмещения за изымаемое жилое помещение в аварийных многоквартирных домах.

Пункт 3.1 статьи 95 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает возможность предоставления жилых помещений маневренного жилищного фонда, предназначенных для временного проживания собственников жилых помещений в аварийных многоквартирных домах до окончания расчетов (т.е. предоставления возмещения за изымаемое жилое помещение) на срок не более двух лет.

В целом указанное положение Жилищного кодекса Российской Федерации является оправданным в случае угрозы обрушения конструкций многоквартирного дома, поскольку появляется опасность для жизни и здоровья проживающих в нем граждан. В этой ситуации следует незамедлительно переселить граждан во избежание трагических последствий, однако процедура изъятия жилого помещения и предоставление возмещения требует определенного временного периода, поэтому временное проживание собственника в предоставленном из состава специализированного жилищного фонда жилом помещении является оправданным, так как такая мера защищает одно из важнейших конституционных прав человека и гражданина - право на жизнь.

Однако окончание периода, на который предоставляется жилое помещение маневренного фонда, определено завершением процедуры возмещения за изымаемое жилое помещение, но не более двух лет. Указанный срок представляется неоправданно большим, может привести к необоснованному проживанию граждан в течение 2-х лет в некомфортных для них условиях (жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека).

Также, учитывая факт, что большинство муниципальных образований не имеют в своем распоряжении достаточный объем специализированного жилищного фонда, а некоторые не имеют его вообще, необходимо установить приоритет его использования для граждан, у которых жилые помещения признаны непригодными для проживания в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и представляют особую опасность для их жизни и здоровья, либо имеется угроза разрушения многоквартирного дома по причине его аварийного состояния.

Законопроектом предлагается сократить указанный срок до 1 года, в течение которого могут быть осуществлены все процедуры, связанные с изъятием жилого помещения и предоставлением возмещения, и предотвратить возможные злоупотребления со стороны органов местного самоуправления, обусловленные длительным бездействием по обеспечению жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений в аварийных многоквартирных домах.

При этом законопроектом предусматривается, что временное предоставление собственнику жилого помещения маневренного фонда может осуществляться исключительно по соглашению с этим собственником, что позволяет защитить его права от необоснованных действий органа местного самоуправления, направленных на уклонение от обязанности по предоставлению предварительного возмещения за изымаемое жилое помещение.

Кроме того, законопроектом предлагается внести лингвостилистические правки в часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Из действующей редакции приведенных положений Кодекса следует, что жилые помещения становятся непригодными для проживания вследствие исчерпания несущих способностей конструкций дома, то есть его аварийности. Не может жилое помещение стать непригодным для проживания вследствие акта признания дома аварийным.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений Жилищный кодекс Российской Федерации"

Проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не предусматривает уменьшение или увеличение расходов, покрываемых за счет федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием законопроекта "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Принятие проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не потребует принятия, признания утратившими силу, приостановления, изменения и дополнения в законодательные акты Российской Федерации.