Вопрос: В случае неуплаты покупателем по договору купли-продажи земельного участка стоимости приобретенного земельного участка после государственной регистрации права собственности и если договором установлено, что до момента полной оплаты недвижимое имущество находится в залоге у продавца, можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть недвижимое имущество обратно во владение продавца во внесудебном порядке и внести указанные изменения в ЕГРН? Можно ли это сделать в одностороннем порядке, если такое условие предусмотреть в договоре? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2018 г.)

В случае неуплаты покупателем по договору купли-продажи земельного участка стоимости приобретенного земельного участка после государственной регистрации права собственности и если договором установлено, что до момента полной оплаты недвижимое имущество находится в залоге у продавца, можно ли расторгнуть договор купли-продажи и вернуть недвижимое имущество обратно во владение продавца во внесудебном порядке и внести указанные изменения в ЕГРН? Можно ли это сделать в одностороннем порядке, если такое условие предусмотреть в договоре?

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В п. 4 ст. 421 ГК РФ указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 454, ст.ст. 549, 555 и 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю в собственность какое-либо недвижимое имущество, в том числе земельный участок, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как указано в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум N 10/22), если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В разъяснениях, данных в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Соответственно, в случае расторжения договора купли-продажи земельного участка по соглашению сторон, продавец для регистрации обратного перехода права собственности должен обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, приложив соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и доказательство о возврате земельного участка (смотрите, например, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 N 01АП-3449/17, постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2018 N Ф05-15698/18 по делу N А41-1960/2018).

По вопросу регистрации права собственности за продавцом по договору, расторгнутому в одностороннем порядке, необходимо отметить следующее. Пунктом 65 Пленума N 10/22 предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, по нашему мнению, в случае расторжения договора в одностороннем порядке, регистрация права собственности за продавцом возможна только на основании решения суда, которым удовлетворены исковые требования продавца о возврате ему земельного участка.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Васильев Александр

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

26 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.