Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Чувашия
от 25 сентября 2015 г. N 05-04/8662
Резолютивная часть решения оглашена 11 сентября 2015 года.
Решение изготовлено в полном объеме 25 сентября 2015 года.
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства (далее - Комиссия) в составе:
Председателя Комиссии:
"_"
Членов Комиссии:
"_"
при участии в деле:
заинтересованного лица: Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фито Лайн" - "_"
в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела представителей заявителей и лица, в отношении которого возбуждено производство по делу,
рассмотрев дело N 33/05-АМЗ-2015 по признакам нарушения администрацией г.Чебоксары Чувашской Республики (адрес: Чувашская Республика, г.Чебоксары, ул.К.Маркса, д.36) части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" выразившегося в предоставлении ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" возможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010106:6314, находящемся в муниципальной собственности, путем возобновления договора аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М на неопределенный срок без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установила:
В Чувашское УФАС России 03.06.2015 и 04.06.2015 поступили заявления гражданина "_" и Индивидуального предпринимателя Арсентьева А.П. соответственно с сообщением о нарушении администрацией г.Чебоксары Чувашской Республики процедуры предоставления ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010106:6314, расположенного в г.Чебоксары, на пересечении ул. Ахазова и ул. Университетская, для строительства магазина товаров первой необходимости.
Усмотрев в действиях администрации г.Чебоксары по предоставлению ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010106:6314 на новый срок признаки нарушения антимонопольного законодательства, Чувашское УФАС России возбудило настоящее дело.
Письмом от 23.07.2015 N9793 администрация г.Чебоксары (далее - администрация, администрация г.Чебоксары) сообщила, что процедура предоставления земельного участка ООО "Торговый дом "Фито-Лайн", предусмотренная действующим на момент предоставления земельного участка законодательством, соблюдена. В период действия договора аренды земельного участка 02.04.2015 ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" выдано разрешение на строительство. В настоящее время договор аренды земельного участка не расторгнут и является действующим. Цель, в соответствии с которой обществу предоставлен земельный участок не достигнута, что ограничивает для органа местного самоуправления, выступающего в качестве арендодателя, возможность произвольного и немотивированного отказа от продления договора аренды. В данном случае земельный участок осваивается, в связи с чем у администрации г.Чебоксары отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка и проведения торгов.
В заседании Комиссии представитель заинтересованного лица указала, что ввиду наличия на предоставленном земельном участке объекта незавершенного строительства, возобновление на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов не противоречит действующему законодательству.
Комиссия Чувашского УФАС России, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив документы, имеющиеся в материалах дела, установила следующее.
На основании заявления ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" от 28.10.2010 N245 в газете "Чебоксарские новости" от 30.12.2010 N143 опубликована информация о предполагаемом предоставлении земельного участка под размещение здания переменной этажности в 3-2 этажа под магазин и офисные помещения с цокольным этажом под кафе с террасой на пересечении улиц Университетская и Ахазова города Чебоксары.
Распоряжением администрации г.Чебоксары от 15.12.2011 N3475-р утверждены акты выбора и схема расположения земельного участка на кадастровом плане под размещение здания переменной этажности в 3-2 этажа под магазин и офисные помещения с цокольным этажом под кафе с террасой на пересечении улиц Университетская и Ахазова города Чебоксары.
Постановлением администрации г.Чебоксары от 27.01.2014 N188 ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" предоставлен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 21:01:010106:6314 на пересечении ул. Ахазова и ул. Университетская города Чебоксары для строительства здания переменной этажности в 3-2 этажа под магазин и офисные помещения с цокольным этажом под кафе с террасой сроком до 01.05.2015.
На основании указанного постановления между администрацией г.Чебоксары и ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" заключен договор аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М сроком до 01.05.2015.
Постановлением администрации г.Чебоксары от 01.04.2014 N1122 на основании заявки ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" утвержден градостроительный план земельного участка от 06.03.2014 NRU21304000-49, после чего ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" выдано разрешение на строительство от 02.04.2015 N RU21304000-62 магазина товаров первой необходимости на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010106:6314 сроком действия до 02.01.2016.
В соответствии с постановлением администрации г.Чебоксары от 06.11.2014 N3769 в постановление от 27.01.2014 N188 внесены изменения в части замены слов с "для строительства здания переменной этажности в 3-2 этажа под магазин и офисные помещения с цокольным этажом под кафе с террасой" на слова "для размещения магазина товаров первой необходимости", после чего дополнительным соглашением от 12.11.2014 в договор аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М внесены соответствующие изменения.
В связи с истечением 01.05.2015 срока действия договора аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М и на основании обращения ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" от 30.01.2015 N15 администрация г.Чебоксары в газете Чебоксарские новости от 07.03.2015 проинформировала о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010106:6314 площадью 2014 кв.м. для размещения магазина товаров первой необходимости до 01.05.2018.
Сведений и документов, связанных с письменным заключением по истечении срока договора аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М договоров или дополнительных соглашений к указанному договору, не имеется и администрацией г.Чебоксары не представлено.
Письмом от 15.06.2015 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом по поручению администрации г.Чебоксары сообщил, что в настоящее время договор аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М не расторгнут и является действующим.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010106:6314 заключен с ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" сроком до 01.05.2015, в связи с чем с истечением указанного срока договор аренды земельного участка прекращается.
При этом предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок должно осуществляться в порядке, предусмотренном ЗК РФ для первоначального предоставления земельных участков, поскольку в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Исходя из данной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации юридическая форма, в которой выражается продление договорных отношений сторон, квалифицирующего значения не имеет и под соглашением о продлении договора аренды подразумевается и молчаливое соглашение, о котором упоминается в пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, срок аренды является существенным условием договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в связи с чем по истечении 01.05.2015 срока действия договора аренды от 19.02.2014возобновление арендных отношений возможно только при условии соблюдения порядка, установленного законодательством для предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Согласно статье 39.2 ЗК РФ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, регламентированы статьей 39.6 ЗК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Отнесение рассматриваемого предоставления земельного участка ООО"Торговый дом "Фито-Лайн" после 01.05.2015 к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, Комиссией не установлено.
При этом пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В рассматриваемом случае на момент истечения срока действия договора аренды земельного участка от 19.02.2014 и возобновления с ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" арендных отношений предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка не имелись, в том числе, не имелись на земельном участке и объекты незавершенного строительства, наличие которых позволило бы органу местного самоуправления предоставить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010106:6314 ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Наряду с изложенным, в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Поскольку на момент предоставления на праве аренды ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" после 01.05.2015 на новый срок земельного участка с кадастровым номером 21:01:010106:6314 не имелись предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, указанное предоставление (возобновление договора аренды) земельного участка на неопределенный срок без проведения торгов нельзя признать соответствующим действующему законодательству.
При таких обстоятельствах в связи с отсутствием процедуры проведения торгов в форме аукциона при предоставлении земельного участка ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" для строительства объекта нежилого назначения потенциальные желающие на получение права аренды указанного земельного участка для строительства не имели возможность претендовать на данный земельный участок.
Таким образом, действия администрации г.Чебоксары по предоставлению ООО "Торговый дом "Фито-Лайн" возможности осуществления строительства на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, в нарушение установленной законом процедуры путем возобновления договора аренды земельного участка от 19.02.2014 N20/5831-М на неопределенный срок без участия в торгах для получения соответствующих прав на земельный участок, ограничивают возможность доступа к получению права на земельный участок других хозяйствующих субъектов, желающих построить аналогичный объект нежилого назначения, в том числе заявителя - ИП Арсентьева А.П., обращавшегося в администрацию с просьбой предоставить земельный участок.
Торги представляют собой наиболее конкурентный способ заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
При отсутствии процедуры проведения торгов потенциальные арендаторы не могли знать о таком выделении земельного участка и заявить свои притязания на него, в связи с чем действия администрации г.Чебоксары по предоставлению на новый неопределенный срок на праве аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ, могли привести к ограничению доступа всех желающих к получению прав в отношении муниципального имущества, то есть к отсутствию равной конкурентной борьбы.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Из данного положения следует, что органам местного самоуправления запрещено принимать не только акты и совершать действия, которые приводят к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, но и те из них, которые могут привести к таким последствиям, поскольку достаточным основанием для вывода о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.
По смыслу данной нормы запрещаются любые действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их не проведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.
Пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответст
