Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области
от 7 сентября 2012 г. N Р/04/395
Дата оглашения резолютивной части решения 30 августа 2012 года.
Дата изготовления решения в полном объеме 07 сентября 2012 года.
Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее - Комиссия) рассмотрев дело N 387-04-2143-А/12 по признакам нарушения Администрацией муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) части 1 статьи 15 и части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", установила:
1. Основанием для возбуждения дела послужило поступившее в Управление Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее - Ленинградское УФАС России) заявление Общества с ограниченной ответственностью "Универсальный страж" (далее - Заявитель) на действия Администрации Муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация, Организатор торгов) при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (изв. N 0145300025812000015, далее - конкурс). В своей жалобе Заявитель сообщил, что 18.05.2012 перед вскрытием конвертов при подаче заявок на участие в конкурсе по всем пяти лотам, Организатор торгов отказал в принятии заявок на участие по лотам N2-5 (управление многоквартирными домами по адресам: Ленинградская обл., Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 1,2,3,4) со ссылкой на то, что собственники жилых помещений в этих многоквартирных домах самостоятельно выбрали способ управления и управляющую компанию, поэтому 17.05.2012 главой Администрации было вынесено Постановление об отмене конкурса по лотам N 2-5. Также 18.05.2012 перед вскрытием конвертов, представитель Администрации вернул заявки на участие по лотам N 2-5 компаниям ООО "Охта-Сервис", ООО "УК "Уютный Дом", ООО "ХК "Жилищный сервис", а представитель ООО "Комфорт-Сервис" отсутствовал, поэтому заявки этой компании Конкурсная комиссия вернуть не смогла. Позже Администрацией был размещен протокол вскрытия конвертов, в котором указано, что конкурс по лотам N 2-5 признан несостоявшимся в связи с непоступлением заявок на участие. По мнению заявителя Администрацией был необоснованно отмен конкурс и нарушена процедура отказа от проведения конкурса, тем самым Администрация грубо нарушила право Заявителя на участие в конкурсе.
2. Отделом антимонопольного контроля органов власти в адрес Администрации, заинтересованных лиц и лиц, обладающих сведениями были направлены запросы на предоставление информации. Все документы согласно запросам всеми лицами, участвующими в деле были представлены в надлежащем виде. Из документов, предоставленных по запросу Ленинградского УФАС России и материалов дела Комиссия установила следующее.
30.03.2012 Администрацией на официальном сайте для размещения информации о размещении заказов для муниципальных нужд или для нужд субъектов Российской Федерации: http://zakupki.gov.ru (далее - сайт заказов) было размещено Извещение N 0145300025812000015 о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления пятью многоквартирными домами Муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Каждый из домов являлся отдельным лотом конкурса:
Лот N 1 - Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, ул. Шоссе в Лаврики, д. 34, корп. 1;
Лот N 2 - Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 1;
Лот N 3 - Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 2;
Лот N 4 - Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 3;
Лот N 5 - Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 4.
26.04.2012 в адрес Администрации поступило заявление от ООО "Аспект" (далее - Застройщик) и 16.05.2012 поступило заявление от ООО "Управляющая компания Сервис +" (далее - Управляющая компания), из которых следовало, что собственники жилых помещений в домах по адресам: Ленинградская обл, Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 1,2,3,4 провели собрания в форме заочного голосования, выбрали управляющую компанию - ООО "Управляющая компания Сервис +" (далее - Управляющая компания) и заключили с ней договоры управления, то есть реализовали свой выбор. К письмам прилагались протоколы очных, заочных собраний собственников и договоры управления, заключенные между собственниками жилых помещений и Управляющей компанией. На основании представленных документов Администрация издала Постановление от 17.05.2012 N 158 об отказе от проведения конкурса и 18.05.2012 произвела действия направленные на непроведение конкурса по лотам N 2-5.
Так, 18.05.2012 до вскрытия конвертов, которое было назначено на 15:00 Заявитель попытался подать заявки на участие в конкурсе по всем пяти лотам, но Конкурсной комиссией было отказано в принятии заявок по лотам N 2-5. Представителем Конкурсной комиссии было объявлено участникам конкурса о том, что лоты N 2-5 сняты с конкурса, потому что собственники жилых помещений в этих многоквартирных домах самостоятельно выбрали способ управления данными домами и об отказе от проведения конкурса издано Постановление Администрации от 17.05.2012 N 158. После чего Конкурсной комиссией были возвращены заявки на участие по лотам N 2-5 следующим компаниям: ООО "Управляющая компания "Охта-Сервис", ООО "Управляющая компания "Уютный дом", ООО "Холдинговая компания "Жилищный сервис". Компаниям ООО "Комфорт-Сервис" и ООО "УК "Петро-риэлт" заявки по лотам N 2-5 не были возвращены, поскольку в день вскрытия конвертов представители этих компании не присутствовали. В тоже время заявки этих участников Конкурсной комиссией были вскрыты.
22.05.2012 Администрацией был опубликован протокол N 0145300025812000015-1, в котором указано, что по лотам N 2-5 заявок не представлено и конкурс в отношении этих лотов признан несостоявшимся (несмотря на то, что были вскрыты заявки по лотам N 2-5 от ООО "Комфорт-Сервис" и ООО "УК "Петро-риэлт"). Администрация пояснила, что разместила протокол о несостоявшихся торгах в связи с отсутствием технической возможности разместить на сайте заказов извещение об отказе от проведения конкурса. На официальном сайте Муниципального образования "Муринское сельское поселение" (http://www.mur-admin.ru) Извещение об отказе от проведения конкурса по лотам N2-5 так же отсутствует. В свою очередь ООО "УК "Охта-Сервис" сообщило, что подавало заявки по лотам N 2-5, но после объявления об отказе от проведения конкурса заявки ему были возвращены. ООО "Комфорт-Сервис" сообщило, что подавало заявки по лотам N 2-5, они были приняты Организатором торгов и зафиксированы в Журнале заявок от 02.05.2012.
Управляющая компания в ходе рассмотрения дела представила возражения. По мнению Управляющей компании Администрацией не было нарушено антимонопольное законодательство, а доводы Заявителя безосновательны, поскольку Администрация обоснованно отменила конкурс, на основании представленных бюллетеней, протоколов и договоров управления, которые подтверждают выбор управляющей компании собственниками домов по адресам: Ленинградская обл., Всеволожский р-он, пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 1,2,3,4.
3. Выслушав доводы сторон, оценив обстоятельства дела, а так же исследовав доказательства, представленные сторонами по делу, Комиссия полагает следующее.
Порядок организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлен Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Постановление Правительства N 75).
В случае объявления открытого конкурса по отбору управляющей организации либо отказа от проведения конкурса для этого должны быть надлежащие основания.
Согласно пункту 39 Постановления Правительства N 75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Согласно подпункту 2 пункта 3 Постановления Правительства N 75 принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом является не реализованным в случае, если большинством собственников не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ.
Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Следовательно, при поступлении документов о выборе собственниками жилых помещений управляющей компании и заключении с ней договоров управления Администрация была вправе принять решение об отказе от проведения конкурса только в случае, если имеются протоколы и договоры управления и они соответствуют действующему законодательству.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).
Согласно части 1 статьи 23 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с Законом о государственной регистрации и ЖК РФ.
Согласно статье 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом о государственной регистрации и ЖК РФ.
Таким образом, собственником жилья (то есть надлежащей стороной договора) является физическое или юридическое лицо, имеющее документ, удостоверяющий право собственности на жилое помещение, зарегистрированное в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представленные Управляющей компанией в адрес Администрации Договоры управления вышеуказанными домами были заключены с физическими лицами на основании договоров долевого участия. Договор долевого участия не является документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение, а значит Договоры управления подписаны ненадлежащей стороной. Договор, подписанный ненадлежащей стороной, заключен с нарушением требований федерального законодательства, является ничтожным и не порождает правовых последствий. Ничтожная сделка не нуждается в признании таковой судом на основании статьи 166 ГК РФ. Договоры управления в отношении домов по адресам: Ленинградская обл., пос. Мурино, пл. Привокзальная, д. 5А, корп. 1,2,3,4 были заключены физическими лицами, не являвшимися собственниками соответствующих жилых помещений, а лишь имевшими договоры участия в долевом строительстве, что не дает прав собственности на жилое помещение. Согласно Выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически у всех физических лиц, заключивших с Управляющей компанией Договоры управления на момент заключения этих договоров право собственности на жилые помещения не было зарегистрировано в соответствие с действующим законодательством. Кроме того часть вышеуказанных договоров вообще была заключена до даты проведения общих собраний по выбору управляющей компании, а в ряде договоров отсутствует дата договора или подпись одной из сторон.
Таким образом, документы, представленные Управляющей компании в качестве Договоров управления с собственниками жилых помещений, имеют выраженные признаки ничтожности, из чего следует вывод, что выбор Управляющей компании не был реализован и оснований для отказа от проведения конкурса не имеется. Следовательно, Постановление от 17.05.2012 N 158 издано Администрацией необоснованно, а непринятие заявок, возврат заявок и опубликование протокола об их непоступлении незаконно ограничивают право доступа к участию в торгах хозяйствующих субъектов, подавших заявки на участие в этих торгах, а так же хозяйствующих субъектов, которым было отказано в принятии заявок. Эти действия Администрации содержат признаки нарушения части 2 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).
Согласно пункту 39 Постановления Правительства N 75 если организатор конкурса отказался от проведения конкурса, то организатор конкурса или по его поручению специализированная организация в течение 5 рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны опубликовать в официальном печатном издании извещение об отказе от проведения конкурса и в течение 2 рабочих дней - разместить такое извещение на официальном сайте. В течение 2 рабочих дней с даты принятия указанного решения организатор конкурса или по его поручению специализированная организация обязаны направить или вручить под расписку всем претендентам, участникам конкурса уведомление об отказе от проведения конкурса в письменной форме, а также в форме электронных сообщений (в случае если организатору конкурса известны адреса электронной почты претендентов, участников конкурса).
Администрацией в установленные Постановлением Правительства N 75 не было опубликовано извещение об отказе от проведения конкурса ни на сайте заказов, ни на официальном сай
