Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области N 07-03/25-14 (опубликовано 29 августа 2014 г.) (ключевые темы: техническая документация - договор управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - ЖКХ - расторжение договора)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области
N 07-03/25-14 (опубликовано 29 августа 2014 г.)

(изготовлено в полном объеме 29 августа 2014 г.)

Комиссия Ярославского УФАС России в составе:

председатель Комиссии - заместитель руководителя Ярославского УФАС России Завьялов М.Ф.;

члены Комиссии: начальник отдела контроля ТЭК и ЖКХ Правдина Е.А., специалист - эксперт отдела контроля ТЭК и ЖКХ Несветаева А.С., с участием:

представителя ООО "ФОРТ" Бердикова А.В., представителя ООО "Капитал" Бакина С.Л., рассмотрев дело N 07-03/25-14, возбужденное в отношении ООО "ФОРТ", расположенного по адресу: 150000, г. Ярославль, Крестьянский проезд, д. 10, по признакам нарушения части 1 статьи 14 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установила:

Дело N 07-03/25-14 возбуждено по заявлению собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома (вх. N 3162 от 28.03.2014 г.) по поводу недобросовестной конкуренции со стороны ООО "ФОРТ", выразившейся в непередаче технической документации ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" на многоквартирный жилой дом.

В заседании комиссии представитель ответчика пояснил следующее.

Права собственников не были нарушены. Уведомление о расторжении договора управления и передаче технической документации на жилой дом были направлены, но оснований для передачи технической документации нет, так как голосование собственников было проведено с нарушениями, а именно:

- отсутствие кворума собрания;

- фамилии собственников вписаны впоследствии, без подтверждения правомочий собственников;

- подпись гр.<>. в протоколе указана два раза.

ООО "Капитал" заключил договор управления с ООО "ФОРТ", в последствии ООО "ФОРТ" продолжил осуществлять деятельность по управлению МКД. Стороной договора жильцы не являются, поэтому требование о расторжении договора и передачи технической документации не правомерно. Новая управляющая организация не давала согласия на управление домом, договор управления с ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" не заключен.

Ответ собственникам о расторжении договора и передачи технической документации ООО "ФОРТ" не направлял, так как считает проведенное собрание собственников не правомерным.

Доводы ответчика антимонопольным органом не принимаются, поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть обжаловано в судебном порядке в соответствии со ст. 46 ЖК РФ. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20.10.2013 г. обжалован со стороны ООО "ФОРТ" не был, соответственно решение собственников отменено не было. Собственниками было принято решение о выборе новой управляющей организации, договор управления многоквартирным домом заключен с ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" 01.12.2013 г.

Принимая решение по делу, Комиссия исходит из следующего:

Застройщиком многоквартирного жилого дома является ООО "Капитал".

01.10.2012 г. ООО "Капитал" заключил договор управления многоквартирным жилым домом с ООО "ФОРТ". Согласно данного договора, ООО "ФОРТ" приняло на себя обязательства по управлению многоквартирным жилым домом, оказанию услуг по содержанию и ремонту, заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг.

20.10.2013 г. в соответствии с протоколом общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме собственниками было принято решение в порядке, предусмотренном ст. ст. 44-48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ о расторжении договора управления с ООО "ФОРТ" и заключения договора управления с ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" с 01 декабря 2013 года.

В связи с этим жителями дома 20.10.2013 г. в адрес ООО "ФОРТ" было направлено уведомление о расторжении договора управления с 01 декабря 2013 года и передаче технической документации на дом ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ". Также в адрес ООО "ФОРТ" было направлено соглашение о расторжении договора управления от 01.10.2012 г.

Данное требование ООО "ФОРТ" исполнено не было, письменного ответа в адрес жителям дома <> области не поступало.

01.12.2013 г. между ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" и собственниками помещений многоквартирного жилого дома <> был подписан договор N 3-158 управления многоквартирным домом, но ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" не имело возможности преступить к работе по управлению многоквартирным жилым домом в связи с отсутствием технической документации на дом.

Пункт 2 ст. 162 Жилищного кодекса определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказания коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.

Пункт 8 ст. 162 Жилищного кодекса указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство допускает односторонне изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами или договором (ст. 450 Гражданского кодекса).

П. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные акты РФ", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетов характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.

Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволили бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.

Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14.

На основании этого, а также в соответствии с ч. 10 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ: "Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме".

Согласно п. 14 Федерального закона "О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации от 25.05.2011 г. до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома."

ООО "Капитал", являющийся застройщиком многоквартирного дома N 12 по ул. Парковая, п. Щедрино, Ярославского района, Ярославской области, заключил договор управления 01.10.2012 г. с ООО "ФОРТ", тем самым передал обязательства по управлению домом ООО "ФОРТ"

Собственники помещений многоквартирного дома <> реализовали свое право на отказ от договора управления, заключенного с ООО "ФОРТ", направив уведомление о выборе способа управления домом управляющей организацией, заключении договора управления с ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ".

В соответствии с ч. 3 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ: "Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме".

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, отношения вытекающие из него регулируются положениями гл. 36 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ "По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги".

В соответствии со ст. 32 Закона "О защите прав потребителей": "Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору".

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ: "1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме".

Таким образом, данный документ является необходимым и достаточным для подтверждения воли собственников помещений в данном доме.

ООО "ФОРТ" и ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" являются участниками одного товарного рынка - управление многоквартирным жилым фондом, соответственно по отношении друг к другу они конкуренты.

В соответствии с подпунктом 9 статьи 4 Закона о защите конкуренции "недобросовестная конкуренция - любые действия хозяйствующих субъектов (группы лиц), которые направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, противоречат законодательству Российской Федерации, обычаям делового оборота, требованиям добропорядочности, разумности и справедливости и причинили или могут причинить убытки другим хозяйствующим субъектам - конкурентам либо нанесли или могут нанести вред их деловой репутации".

В связи с изложенным действия ООО "ФОРТ" по непередаче технической документации ЗАО "Ярославское районное управление ЖКХ" на многоквартирный жилой дом <>, а также выставления счетов на оплату услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного жилого дома после 01.12.2013 г., противоречат законодательству Российской Федерации, направлены на получение преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, а также препятствуют деятельности заявителя по управлению многоквартирным домом, тем самым ООО "ФОРТ" нарушен запрет, установленный ч. 1 ст.14 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ.

Согласно справки, представленной ООО "ФОРТ", в период с 01.01.2014 г. по 31.05.204г. начислено по содержанию и ремонту дома - 88361,63 рубль, произведена оплата жителями дома - 45240,34 рублей, т.е. ООО "ФОРТ" незаконно получило в доход организации 45240,34 рублей.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 - 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", решила:

1. Признать ООО "ФОРТ" нарушившим часть 1 статьи 14 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

2. ООО "ФОРТ" выдать предписание о перечислении в Федеральный бюджет дохода, полученного вследствие нарушения антимонопольного законодательства в сумме 45240,34 руб., а также об устранении последствий нарушения антимонопольного законодательства.

Председатель Комиссии	Завьялов М.Ф.
Члены Комиссии	Правдина Е.А. Несветаева А.С.