Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09 Дело подлежит направлению на новое рассмотрение, поскольку вывод суда нижестоящей инстанции о ничтожности оспариваемого соглашения в части предварительного договора аренды повлек за собой следующие неправильные выводы

Документ отсутствует в свободном доступе.
Вы можете заказать текст документа и получить его прямо сейчас.

Заказать

Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение

Если вы являетесь пользователем системы ГАРАНТ, то Вы можете открыть этот документ прямо сейчас, или запросить его через Горячую линию в системе.

Суды трех инстанций сочли, что заключение предварительного договора аренды объекта недвижимости до его постройки (и соответственно, до регистрации прав будущего арендодателя на объект) невозможно.

Последствием совершения подобного действия является обязанность заключить договор аренды. Между тем лицо, не являющееся собственником (иным владельцем) объекта аренды, в силу ГК РФ не может исполнить такое обязательство. Следовательно, указанный договор - ничтожная сделка.

Президиум ВАС РФ указал на ошибочность позиции судов и пояснил следующее.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимости. Такой договор не подлежит госрегистрации.

Использование предварительного договора передачи имущества (в частности аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения договора вещь.

Тот факт, что лицо может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору (не станет в установленный срок собственником вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.

Подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Предварительный договор может предусматривать проведение будущим арендатором подготовительных работ в отношении недвижимости в период до окончания строительства (и соответственно, до регистрации права собственности на объект). При возникновении спора стоимость этих работ рассматривается не как стоимость неотделимых улучшений, а как оплата результата соответствующих работ.


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09


Текст постановления опубликован в "Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2009 г., N 11


Постановление размещено на сайте ВАС РФ www.arbitr.ru 04.08.2009


Номер дела в первой инстанции: А41-К1-13707/07


Истец: ООО "Премьер"

Ответчик: ООО "Икеа МОС", ООО "ИКЕА МОС "Торговля и Недвижимость"

Третье лицо: ГУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ


Хронология рассмотрения дела:


14.06.2012 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-402/09


05.05.2012 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-402/09


25.04.2012 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-402/09


25.04.2012 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-402/09


04.08.2010 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда N 10АП-3840/2010


14.07.2009 Постановление Президиума ВАС РФ N 402/09


13.02.2009 Определение Высшего Арбитражного Суда России N ВАС-402/09


22.09.2008 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/8463-08


29.07.2008 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда N 10АП-173/2008