Энциклопедия решений. Субаренда земельного участка (ноябрь 2024)

Субаренда земельного участка Смотрите в этом материале: - в каких случаях передача земельного участка в субаренду невозможна; - можно ли передать в субаренду часть арендованного земельного участка; - согласие арендодателя на заключение договора субаренды; - уведомление арендодателя о заключении договора субаренды; - форма договора субаренды земельного участка; - подлежит ли договор субаренды земельного участка госрегистрации; - особенности условий договора субаренды земельного участка; - таблица: основные правила передачи земельного участка в субаренду См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис) Право на заключение договора субаренды земельного участка По общему правилу, установленному п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Запреты на сдачу земельных участков субаренду, установленные законом Пунктом 6 ст. 22 ЗК РФ предусмотрены случаи, в которых передача земельного участка в субаренду невозможна: - если арендаторами земельных участков являются резиденты особых экономических зон; - если арендаторами земельных участков являются участники свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и г. Севастополя и земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне*(1); - если арендаторами земельных участков являются субъекты малого и среднего предпринимательства, а земельные участки включены в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные законом*(2). Запрет сдавать земельные участки в субаренду установлен федеральными законами также в отношении: - государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"); - государственных и муниципальных предприятий (п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"); - граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, арендующих земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и предоставленные для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 9 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения")*(3). На практике вызывает споры вопрос о правомерности заключения договора субаренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного в аренду на торгах. В соответствии с п. 7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора*(4). Исходя из буквального толкования данной нормы можно сделать вывод о ее распространении на случаи перенайма по договорам аренды, заключенным на обязательных по закону торгах. Однако в практике антимонопольных органов и судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой п. 7 ст. 448 ГК РФ не допускает и заключения договоров субаренды земельных участков (см., например, постановление УФАС по Челябинской области от 01.02.2018 N 112-7.32.4ч.10/17, решения УФАС по Челябинской области от 24.08.2017 N 56-07-18.1/17, от 16.08.2017 N 55-07-18.1/17; постановления Второго ААС от 15.08.2019 N 02АП-5578/19, АС Поволжского округа от 03.10.2018 по делу N А65-30846/2017). Высказывается и противоположная позиция, главным образом основанная на приоритете земельного законодательства над гражданским (см., например, решения УФАС по Карачаево-Черкесской Республике от 12.02.2019 N 2, УФАС по Омской области от 04.07.2017 N 05-04.1/75-17, УФАС по Мурманской области от 24.12.2018 N 06-12/18-290). Полагаем, что запрет, установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ не должен применяться к заключению договора субаренды земельного участка в силу того, что перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не происходит (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, вывод о неприменении п. 7 ст. 448 ГК РФ к заключению договора субаренды земельного участка, предоставленного в аренду на торгах, по нашему мнению, косвенно подтверждает установленный п. 6 ст. 22 ЗК РФ запрет на сдачу в субаренду земельных участков, арендованных субъектами малого и среднего предпринимательства. Поскольку земельные участки предоставляются этим лицам также на торгах (п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ), такой адресный запрет не имел бы смысла в том случае, если бы субаренда всех земельных участков, предоставленных в аренду на торгах, была бы невозможна. Запрет на сдачу земельных участков в субаренду, установленный в договоре Договор аренды земельного участка также может содержать запрет на заключение договора субаренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ, см., например, определение Тамбовского облсуда от 27.09.2017 по делу N 33-3439/2017). Исключение предусмотрено в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, содержащем императивную норму о праве арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и сданного в аренду на срок более пяти лет, сдавать этот земельный участок в субаренду. Это правило не может быть изменено договором аренды (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.08.2017 по делу N А20-2830/2016). Субаренда части земельного участка Законом не запрещена передача в субаренду части арендованного земельного участка, в том числе находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), также см., например, постановление АС Московского округа от 19.02.2015 по делу N А41-7179/2014). Согласие арендодателя на заключение договора субаренды Согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду по общему правилу не требуется, однако необходимость получения такого согласия может быть предусмотрена договором аренды земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Согласия арендодателя на заключение договора субаренды в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ не требуется в случае, если: - земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, - договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет; - договор аренды заключен после вступления в силу ЗК РФ (30.10.2001). При таких условиях договор аренды не может содержать условия о сдаче земельного участка в субаренду только с согласия арендодателя (п. п. 2, 17, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, далее - Постановление N 11). При этом незаконность договорного условия о праве арендатора земельного участка заключить договор субаренды только с письменного согласия арендодателя не влечет недействительности договора аренды в целом (см., например, постановления АС Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013, АС Уральского округа от 30.11.2018 N Ф09-6585/18). Отзыв арендодателем согласия на заключение договора субаренды К согласию арендодателя на заключение договора субаренды применяются общие положения о согласии на совершение сделки, предусмотренные ст. 157.1 ГК РФ. Следовательно, оно может быть отозвано арендодателем до заключения договора субаренды с уведомлением сторон и возмещением им убытков (п.п. 53, 57 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, далее - Постановление N 25). Однако это не распространяется на случаи, когда согласие на заключение договора субаренды содержится в условиях договора аренды (п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2018) от 04.07.2018, определение ВС РФ от 22.01.2018 N 303-ЭС17-13540). Последствия отсутствия согласия арендодателя на заключение договора субаренды В случае заключения договора субаренды без согласия арендодателя, обязательного в соответствии с условиями договора аренды, этот договор субаренды не может быть признан недействительным на основании п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, однако арендодатель вправе требовать возмещения ему причиненных убытков (п. 90 Постановления N 25). Уведомление арендодателя о заключении договора субаренды Уведомление арендатором арендодателя о заключении договора субаренды земельного участка обязательно, если иное не установлено договором аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Срок и способ уведомления арендодателя о заключении договора субаренды Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка: - в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом; - в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 Постановления N 11, см. также постановления АС Поволжского округа от 27.08.2015 по делу N А65-23687/2014, ФАС Московского округа от 08.07.2014 по делу N А41-24021/2013, определение Московского облсуда от 27.01.2014 по делу N 33-653/14). Последствия ненаправления арендодателю уведомления Если уведомление о заключении договора субаренды арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления N 11). В судебной практике также делается вывод о том, что ненаправление арендатором уведомления о заключении договора субаренды не является основанием для признания этого договора недействительным (см., например, определение Ставропольского краевого суда от 01.10.2013 по делу N 33-5368/2013, постановление АС Северо-Кавказского округа от 22.07.2015 по делу N А32-22895/2014). Форма договора субаренды земельного участка Специальных требований к форме договора субаренды земельного участка законом не установлено (подробнее см. в материале "Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка"). Государственная регистрация договора субаренды земельного участка Договоры субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соответственно, договор субаренды, заключенный сроком на один год и более, подлежит государственной регистрации. При сдаче в субаренду части земельного участка на срок один год и более, договор субаренды также подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок в целом (п. 9 Постановления N 73). Условия договора субаренды Срок договора субаренды земельного участка Земельный участок может быть передан в субаренду только в пределах срока договора аренды этого земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Поскольку договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК), в судебной практике делается вывод о том, что договор субаренды земельного участка, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.01.2019 по делу N А32-13394/2015). Если субарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор субаренды на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, однако прекращается с прекращением договора аренды земельного участка (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2009 N А62-1679/2008). В соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Эта норма применима и к договорам субаренды (постановления Седьмого ААС от 11.02.2013 N 07АП-20/13, Двенадцатого ААС от 12.05.2017 N 12АП-4362/17). В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ субарендаторы осуществляют все права и обязанности арендаторов земельных участков (ст. 40 - 42 ЗК РФ). На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ к договору субаренды земельного участка применимы положения ГК РФ об аренде и субаренде, не противоречащие ЗК РФ. В отличие от перенайма земельного участка, при субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ, см. также определение ВС РФ от 19.10.2011 N 14-Г11-39, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.06.2010 по делу N А53-18368/2009). Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (см., например, постановления Седьмого ААС от 13.11.2018 N 07АП-9099/18, АС Поволжского округа от 05.09.2016 по делу N А57-20005/2015). Однако это правило не распространяется на случаи, когда действие договора субаренды продлено на неопределенный срок (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11). В соответствии с п. 2 ст. 618 ГК РФ, если договор аренды земельного участка является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (см., например, постановление Пятнадцатого ААС от 06.12.2018 N 15АП-18213/18). Основные правила передачи земельного участка в субаренду кратко представлены в таблице: Заключить договор возможно: Уведомление арендодателя: Согласие арендодателя: Прочие условия - Если это не запрещено законом. - Если это не запрещено договором аренды (кроме договора аренды государственного (муниципального) земельного участка, заключенного после 30.10.2001 на срок более 5 лет). - Если арендодатель дал свое согласие, необходимое по условиям договора аренды (кроме договора аренды государственного (муниципального) земельного участка, заключенного после 30.10.2001 на срок более 5 лет). - Независимо от запрета, содержащегося в договоре аренды, или наличия согласия арендодателя, если договор аренды государственного (муниципального) земельного участка заключен после 30.10.2001 на срок более 5 лет. - Обязательно, если иное не установлено договором аренды. - Направляется в разумный срок после заключения договора субаренды. - Направляется в письменной форме, должны иметься доказательства вручения уведомления арендодателю. - Обязательно, если это установлено договором аренды. - Не обязательно в любом случае, если договор аренды государственного (муниципального) земельного участка заключен после 30.10.2001 на срок более 5 лет. - Может быть отозвано до заключения договора субаренды, кроме случаев, когда выражено в договоре аренды. - Возможна субаренда части земельного участка. - Срок субаренды не может превышать срока аренды. - Размер арендной платы является существенным условием договора субаренды. - Если договор субаренды заключен на срок 1 год и более, он подлежит государственной регистрации. ______________________________ *(1) См. Федеральный закон от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя". *(2) См. ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". *(3) Этот запрет введен с 1 января 2023 г. Федеральным законом от 14.07.2022 N 316-ФЗ. *(4) Эта норма применяется к договорам, заключенным после 01.06.2015, когда вступил в силу Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ внесший соответствующие изменения в ГК РФ (ч. 2 ст. 2 этого закона).

Темы Договор аренды земельного участка Субаренда См. также Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка Права и обязанности арендаторов земельных участков Энциклопедия судебной практики Формы документов Конструктор правовых документов (онлайн-сервис) Договор субаренды земельного участка Договор субаренды части земельного участка под размещение рекламного сооружения Еще... Практические ситуации Построить список