Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2019 г. N 15АП-6199/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2019 г. N Ф08-2026/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

04 февраля 2019 г.

дело N А32-25702/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.

при участии:

от истца: представитель Ильин А.Е. по доверенности от 21.03.2016, паспорт;

от ответчиков: представители не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица: представители не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Александрова Дениса Сергеевича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 02.03.2018 по делу N А32-25702/2016

по иску индивидуального предпринимателя Александрова Дениса Сергеевича

к ответчикам: администрации города Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьих лиц: муниципального бюджетного учреждения "Центр геоинформационных технологий"; публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани

о признании недействительным договора аренды и применении последствий его недействительности, расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Александров Денис Сергеевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи - исполнительно-распорядительному органу муниципального образования города-курорта Сочи (далее - администрация); Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о расторжении договора от 16.09.2015 N 49000110062 аренды земельного участка, о взыскании 484 654 руб. неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы, 34 438 руб. 86 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципального бюджетного учреждения "Центр геоинформационных технологий" (далее - центр), публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.12.2016, в иске отказано полностью. Решение мотивировано недоказанностью невозможности использования истцом арендованного земельного участка, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя или административных органов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационным судом дано указание проверить доводы предпринимателя о невозможности осуществления строительства в целом на спорном земельном участке и конкретного объекта (мастерской автосервиса) в частности, а также о наличии препятствий в доступе к объекту аренды с момента его передачи истцу.

В процессе нового рассмотрения дела определением от 25.05.2017 суд первой инстанции объединил с настоящим делом дело N А32-37410/2016 по иску предпринимателя к администрации и департаменту о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 16.09.2015 N 4900010062 и применении последствий его недействительности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 в иске отказано полностью. Решение мотивировано недоказанностью невозможности использования истцом арендованного земельного участка, неправомерности действий или наличия препятствий в освоении земельного участка со стороны арендодателя или административных органов.

Предприниматель обжаловал решение суда первой инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции не принял во внимание, что согласно градостроительному плану арендованный земельный участок расположен В зоне "ОГПО-О" оползневых процессов, в зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (частично 959 кв.м), что исключает возможность использования спорного земельного участка по назначению - для строительства и размещения мастерской автосервиса. Суд первой инстанции не дал оценку заключению N 147/2016, выполненному специалистами ООО "Сочистройпроект", согласно которому арендованный земельный участок является непригодным для строительства мастерской автосервиса, поскольку маленькая площадь и конфигурация возможного "пятна" застройки не позволяет разместить данное строение. Заключением кадастрового инженера от 09.02.2018 N 011 установлено, что на спорном земельном участке расположена опора ЛЭП, что также препятствует использованию земельного участка. Доступ к спорному земельному участку отсутствует; организация доступа через земли неразграниченной собственности не возможна по причине перепада высот более 9 метров и угла наклона более 30 градусов. Вывод суда о том, что истец имел возможность установить наличие обременения спорного земельного участка путем визуального осмотра является необоснованным, поскольку соответствующие сведения содержались в градостроительном плане земельного участка. В аукционной документации указанные сведения отсутствовали. В постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу прямо указано, что арендодатель не мог не знать о наличии обременении на земельный участок. Суд первой инстанции необоснованно возложил ответственность за наступление неблагоприятных последствий, связанных с передачей объекта аренды с недостатками, на арендатора.

В отзыве на апелляционную жалобу общество дало пояснения по обстоятельства дела, оставило принятие решения на усмотрение суда.

Определением апелляционного суда от 09.07.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, в связи с чем производство по делу было приостановлено.

Определением апелляционного суда от 26.11.2018 производство по делу было возобновлено, в связи с поступлением в суд заключения судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений к ней, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили; извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков в г. Сочи от 10.09.2015 N 13 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 16.09.2015 N 4900010062 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 площадью 1 144 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, в районе пер. Промышленного, для строительства мастерской автосервиса. Договор зарегистрирован в ЕГРН 18.11.2015.

Данный земельный участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2010 серии 23-АИ N 373444.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок считается переданным арендатору с момента государственной регистрации (18.11.2015) без каких-либо иных документов о его передаче.

08.09.2015 во исполнение условий договора предприниматель (арендатор) уплатил департаменту денежные средства в размере годовой арендной платы в сумме 484 654 руб., что подтверждается чеком-ордером от 08.09.2015 N 450 и ответчиками не оспаривается.

Ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов, зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (частично 959 кв.м), арендатор направил в адрес департамента письмо с предложением о расторжении договора. Данное предложение департаментом принято не было.

Считая, что участок, переданный предпринимателю по договору аренды 16.09.2015 N 4900010062, не мог быть использован в соответствии с обусловленными целями, данное лицо обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также с иском о признании договора аренды недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности, дела по которым были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

При оценке законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности апелляционный суд установил следующее.

Договор аренды оспаривается предпринимателем по основанию пункта 2 статьи 179 ГК РФ, пункта 3 статьи 431.2 ГК РФ как сделка совершенная под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной.

При совершении сделки под влиянием заблуждения или обмана имеет место несоответствие волеизъявления лица, совершающего сделку, его подлинной воле, в связи с чем, возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он имел в виду.

В качестве обстоятельств, свидетельствующих о заключении спорного договора с пороком воли, охватываемым основанием пункта 3 статьи 431.2 ГК РФ, предприниматель ссылается на следующее. Земельный участок по спорному договору был передан ему в аренду для строительства мастерской автосервиса; данный договор был заключен по результатам торгов, в извещении о которых не было указано на расположении данного земельного участка в зоне "ОГПО-О" оползневых процессов, в зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (частично 959 кв.м), тогда как нахождение участка в данных зонах исключает возможность его использования для строительства любых зданий и сооружений. В обоснование обмана со стороны департамента истец указывает на неуказание в извещении о торгах сведений об указанных ограничениях в отношении объекта торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В соответствии с пунктом 2 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. и (или) если сторона заблуждалась в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 162), в удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки.

Из представленных в дело сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи N 21.01-13/2854 от 17.02.2015, регистрационный номер ИСОГД - 986.02-Ю/02.15 (т.2, л.д. 15) следует, что на день проведения торгов в указанной системе содержались сведения о нахождении спорного земельного участка в границах зоны "ОГПО-О" оползневых процессов (пункт 6.3), в границах зоны "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (пункт 6.4).

Порядок создания и эксплуатации государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, ведения государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности и предоставления сведений, документов и материалов государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности определяется статьей 57 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и принятым на ее основе Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 N 363 (далее - Положение N 363).

В соответствии с частью 6 статьи 57 ГрК РФ органы местного самоуправления городских округов, органы местного самоуправления муниципальных районов обязаны предоставлять сведения, документы, материалы, содержащиеся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, в том числе размещаемые в указанных информационных системах уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, по запросам органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц. Порядок предоставления сведений определен пунктом 13 Положения N 363.

Из указанных норм следует, что предприниматель имел реальную возможность на день проведения торгов по заключению спорного договора получить в органе местного самоуправления города-курорта Сочи сведения, содержащиеся в информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, в том числе о нахождении спорного земельного участка в границах зоны "ОГПО-О" оползневых процессов (пункт 6.3), в границах зоны "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (пункт 6.4).

В силу изложенного в соответствии с правовым подходом, выраженным в пункте 5 Информационного письма N 162, основания для признания спорного договора недействительным по основанию статьи 178 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Необходимым условием признания недействительной сделки по указанному основанию является умысел лица, совершившего обман (пункт 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление N 25).

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, из материалов дела не следует, что отсутствие в извещении о торгах сведений о нахождении спорного земельного участка в границах зон "ОГПО-О" и "СЗЗ-П" было обусловлено исключительно намерением департамента по созданию у предпринимателя ложного представления о качествах спорного земельного участка.

Заключая спорный договор, истец, действуя разумно и обоснованно, должен был и имел возможность получить соответствующие сведения в ИСОГД.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований признания спорного договора недействительным по основанию пункта 2 статьи 179 ГК РФ.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции представителем ответчиков было заявлено о применении срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как указано выше, судом установлено, что сведения о нахождении спорного земельного участка в границах зоны "ОГПО-О" оползневых процессов (пункт 6.3), в границах зоны "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 метров в обе стороны ВЛ-110 кВ (пункт 6.4) были размещены в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи на день проведения торгов, а потому вывод суда первой инстанции о том, что истец, действуя разумно и осмотрительно, мог и должен был узнать об указанных ограничениях на день заключения спорного договора, является обоснованным. На указанный день истец также мог визуально установить наличие электроопоры на спорному земельном участке при его осмотре на день заключения договора аренды - 16.09.2015.

Иск о признании договора аренды недействительным предъявлен 24.10.2016, то есть с пропуском срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, в признании спорного договора недействительным и применении последствий его недействительности судом первой инстанции отказано обоснованно.

При оценке законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 приведенной статьи).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

Таким образом, при наличии недостатков объекта аренды, полностью или частично препятствуют пользованию им сданным, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Заключением судебной экспертизы, выполненной экспертами А.А. Островым, А.В. Сивером (экспертная организация ООО "Земгеоцентр") установлено следующее. В границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 расположено сооружение - недействующая металлическая опора ЛЭП, размерами 2,55 м х 1,75 м; площадь соприкосновения металлической опоры ЛЭП с землей, составляет 4,5 кв.м, при этом на указанной выше, металлический опоре ЛЭП, расположены: один трос, и три воздушных кабеля связи; указанный земельный участок имеет сложную конфигурацию, обусловленную изломанностью его границ. Ввиду установленных Градостроительным регламентом города Сочи минимальных отступов от границ земельного участка (5 м) и с учётом сложной конфигурации земельного участка месторасположение металлической опоры ЛЭП препятствует как возведению (строительству) того или иного объекта недвижимости на исследуемом земельном участке, так и в последующем их рациональному использованию. Месторасположение металлической опоры ЛЭП препятствует использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, установленного в п. 1.1 договора аренды "мастерская автосервиса" (ответ на первый вопрос). Частично земельный участок (площадью 959 кв.м) расположен в зоне "СЗЗ-П" - санитарно-защитные зоны от производственных предприятий, коммунальных и инженерных объектов, 20 м в обе стороны ВЛ-110 кВ (ответ на второй вопрос). Часть земельного участка (площадью 705,23 кв.м) расположена в границах охранной зоны электросетевого комплекса "ПС-110 кВ "Верещагинская" с прилегающими ВЛ (276,38 га +/- 1163 кв.м), учётный номер части 23.49.2.46 и охранной зоны электросетевого комплекса "ПС-110 кВ "Сочи" с прилегающими ВЛ (102,37 га +/-708 кв.м.), учетный номер части 23.49.2.51 (ответ на третий вопрос). Фактический доступ (проезд) к земельному участку со стороны земель неразграниченной государственной (или муниципальной) собственности, отсутствует, по причине произрастания древесно-кустарниковой растительности; к земельному участку существует фактический доступ (проезд) в виде оборудованной дороги с цементно-бетонным покрытием, при этом, указанный выше, проезд расположен частично в уточненных границах земельного участка, а частично в - границах смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:1040.

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в целях обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее - Правила N 160).

Согласно пункту 8 Правил N 160 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. Кроме того, согласно подпунктам "а", "б" пункта 9 Правил N 160 в охранных зонах воздушных линий электропередач, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов, размещать гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ.

Таким образом, расположение земельного участка (в части 959 кв.м) в зоне "СЗЗ-П", а также в границах охранной зоны электросетевого комплекса "ПС-110 кВ "Верещагинская" (в части 705,23 кв.м) исключает расположение в указанных частях земельного участка мастерской автосервиса, поскольку использование последней требует наличие хранилища горюче-смазочных материалов, гаража и стоянки машин.

Кроме того, в соответствии с подпунктом "а" пункта 10 Правил N 160 в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Доказательства того, что обществом (сетевой организацией) согласовано строительство на спорном земельном участке мастерской автосервиса в деле отсутствуют.

Как указано выше, согласно заключению судебной экспертизы, с учетом установленных Градостроительным регламентом города Сочи минимальных отступов от границ земельного участка (5 м) и сложной конфигурации земельного участка месторасположение металлической опоры ЛЭП препятствует как возведению (строительству) того или иного объекта недвижимости на спорном земельном участке, так и в последующем их рациональному использованию.

Как указано выше, спорный земельный участок был предоставлен предпринимателю в аренду для строительства мастерской автосервиса (пункт 1.1 договора). Согласно кадастровому паспорту данного земельного участка, он имеет вид разрешенного использования "мастерская автосервиса".

Из материалов дела следует, что письмом от 09.03.2016 N 21.01-21/5231 Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи отказал предпринимателю в оказании муниципальной услуги по основанию того, что спорный земельный участок попадает в санитарно-защитную зону ВЛ - 110 кВ (20 м в обе стороны), в которой запрещено, в числе прочего, производить строительство (СНиП N 2971-84 "Санитарные нормы и правила защиты населения от воздействия электромагнитного поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты").

В соответствии с правовым подходом, выраженным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 по делу N А40-129910/2014, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Вышеизложенное свидетельствует о существовании недостатков, препятствующих пользованию арендатором арендованным земельным участком в определенных договором и видом разрешенного использования целях.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ при наличии недостатков объекта аренды, полностью или частично препятствуют пользованию им сданным, арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Соблюдение истцом определенного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора подтверждается заявлением предпринимателя о возмещении убытков и расторжении договора, полученным департаментом согласно штампу входящей корреспонденции последнего 17.05.2016 (т.1, л.д. 35 - 37).

В силу изложенного требование о расторжении договора аренды от 16.09.2015 N 4900010062 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:108 подлежит удовлетворению.

При оценке законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в размере внесенной арендной платы в сумме 484 654 руб. апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды истцом был уплачен задаток за участие в торгах в размере 484 654 руб., что подтверждается чеком-ордером от 08.09.2015, протоколом N 13 от 10.09.2015 и ответчиками не оспаривается.

Из правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 3351/08, следует, что в случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора, между организатором торгов и их победителем не возникают обязательства купли-продажи права на заключение договора аренды. В силу правовой позиции, выраженной в постановлении ФАС СевероКавказского округа от 18.06.2013 по делу N А32-8699/2012, определенная на торгах стоимость права на заключение договора аренды по своей правовой природе является частью арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам, то есть представляет собой аккумулированную часть арендной платы, выплачиваемую авансом, с выплатой остальной части (периодических платежей) в установленные договором сроки и порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Таким образом, в силу изложенного внесенная истцом в качестве задатка сумма в размере 484 654 руб. после заключения спорного договора была трансформирована в арендный платеж.

В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель обладает правом требования арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с правовым подходом, выраженным пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Из указанного правового подхода следует, что к независящим от арендатора обстоятельствам относятся также и действия третьих лиц, вследствие которых арендатор не имел возможности использовать объект аренды.

Таким образом, арендатор не обязан уплачивать арендную плату, а при ее уплате - вправе требовать возврата уплаченной арендной платы за период, в течение которого арендатор не имел возможности использования арендованного имущества по причинам, за которые арендатор не отвечает.

С учетом того, что задолженность по арендной плате за спорный земельный участок за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 была взыскана с предпринимателя вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2017 по делу N А32-21986/2017, и взысканные данным судебным актом денежные средства была уплачены предпринимателем полностью постановлением об окончании исполнительного производства N 23603/18/23068-ИП от 09.11.2018), спорный платеж в размере подлежал учету в счет арендной платы за периоды с 18.11.2015 (дата государственной регистрации договора) по 31.12.2015 и с 01.01.2017 по 13.11.2017.

Между тем, из материалов настоящего дела следует, что в указанные периоды существовали обстоятельства, которые в соответствии с выраженным в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, правовым подходом, освобождали арендатора от обязанности по уплате арендной платы за объекты аренды, которыми он был лишен возможности пользоваться по независящим от него обстоятельствам.

Отсутствие у арендатора обязанности по уплате арендной платы означает отсутствие у арендодателя корреспондирующего данной обязанности права требования.

Получение ответчиком денежных средств в отсутствие права требования означает их получение в отсутствие правового основания.

В соответствии с абзацем вторым пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Из данной нормы следует, что прекращение договора по любому основанию при нарушении эквивалентности встречных имущественных предоставлений по договору порождает кондикционное обязательство в той части, в которой согласованная сторонами эквивалентность таких предоставлений нарушена.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1103 ГК РФ правила главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. При таких обстоятельствах существование заключенного сторонами договора не исключает возникновение между ними кондикционного обязательства в случаях неэквивалентности имущественных предоставлений каждой из сторон по договору.

С учетом изложенного, принимая во внимание расторжение спорного договора аренды судебным актом по настоящему делу, в пользу истца с арендодателя подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 484 654 руб.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", при разрешении споров о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм судам следует руководствоваться положениями статьи 1102 ГК РФ. Ответчиком по искам, обращенным к казне муниципального образования, выступает соответствующее публично-правовое образование в лице уполномоченных органов (ст. 1071 ГК РФ).

Надлежащим ответчиком по иску о взыскании неосновательном обогащении публично-правового образования является орган, который осуществляет функции главного распорядителя бюджетных средств в соответствующей сфере. В соответствии с пунктом 2 статьи 21 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) перечень главных распределителей средств местного бюджета устанавливается законом (решением) о соответствующем бюджете в составе ведомственной структуры расходов. При этом полномочием по принятию решения о возврате излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет в силу пункта 3 части 2 статьи 160.1 БК РФ обладает администратор доходов соответствующего (муниципального) бюджета.

Согласно приложению N 1 к постановлению администрации города Сочи от 15.06.2015 N 1885 департамент выступает администратором доходов местного бюджета, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков. В соответствии с пунктом 3.45 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утв. решением Городского Собрания Сочи от 30.11.2016 N 166, департамент осуществляет функции главного администратора доходов и источников финансирования дефицита бюджета города Сочи, главного распорядителя и получателя средств бюджета города Сочи, предусмотренных на содержание департамента и подведомственных учреждений и финансовое обеспечение возложенных на департамент функций.

В силу изложенного неосновательное обогащение в размере 484 654 руб. подлежит взысканию в пользу предпринимателя с муниципального образования город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны муниципального образования город-курорт Сочи.

При оценке законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 438 руб. 86 коп. апелляционный суд установил следующее.

Фактическим основанием указанного требования является пользование ответчиком денежными средствами в размере 484 654 руб., уплаченными истцом в качестве задатка при участии в торгах по чеку-ордеру от 08.09.2015, в период пользования с 08.09.2015 по 18.07.2016.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное.

Поскольку на день совершения спорного платежа спорный договор аренды не был расторгнут, постольку в силу пункта 1 статьи 1109 ГК РФ у истца отсутствовало право требования их возврата в период действия договора.

Спорный договор был расторгнут постановлением апелляционного суда по настоящему делу. Таким образом, в определенный истцом период правовое основание уплаты спорных денежных средств не отпало, а потому кондикционное обязательство ответчика по их возврату истцу не возникло.

При таких обстоятельствах основания для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за заявленный им период в размере 34 438 руб. 86 коп. отсутствуют.

Таким образом, в иске в части данного требования судом первой инстанции было обоснованно отказано.

В силу вышеизложенного решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения с принятие нового судебного акта об удовлетворении данных требований.

При отнесении на стороны судебных расходов апелляционный суд установил следующее.

Истцом было заявлено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., в том числе в размере 20 000 руб. - по требованиям о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, и в размере 20 000 руб. - по требованиям о признании договора аренды недействительным (ничтожным) и применении последствий его недействительности.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ возникает при условии фактически понесенных стороной затрат.

В подтверждение несения судебных расходов на оплату услуг представителя истцом были представлены: договор на оказание юридических услуг от 12.07.2016 (предмет - юридические услуги и судебное представительство по иску о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения; размер вознаграждения - 20 000 руб.), квитанция к приходному кассовому ордеру N 8 от 12.07.2016 об уплате в пользу представителя 20 000 руб.; договор на оказание юридических услуг от 20.10.2016 (предмет - юридические услуги и судебное представительство по иску о признании договора аренды недействительным; размер вознаграждения - 20 000 руб.), квитанция к приходному кассовому ордеру N 15 от 20.10.2016 об уплате в пользу представителя 20 000 руб.

Часть 2 статьи 110 АПК РФ предоставляет арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Однако реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Необходимость определения пределов разумности размера судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя закреплена в части 2 статьи 110 АПК РФ и является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать конкретные обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление N 1)).

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации").

Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четких критериев их определения применительно к тем или иным категориям дела не предусмотрены. Размер понесенных расходов определяется каждый раз индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела.

Взыскание судебных расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах является элементом судебного усмотрения и направлено на пресечение злоупотреблений правом и на недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Арбитражный суд должен руководствоваться несколькими критериями, которые только в совокупности позволяют создать общее представление разумности размера расходов на оплату услуг представителя и прийти к выводу о допустимости их возмещения в том или ином размере. Комплексный подход к анализу имеющих значение обстоятельств позволит арбитражному суду правильно и справедливо решать вопрос возмещения расходов на оплату услуг представителей.

Из общедоступных сведений мониторинга гонорарной практики в 2014-2015 годах, размещенных на сайте Адвокатской палаты Краснодарского края (http://apkk.ru/monitoring/) следует, что минимальный размер стоимости услуги по участию в качестве представителя доверителя в арбитражных судах в каждой инстанции составляет 48 000 руб.

Из пункта 11 Постановления N 1 следует, что бремя доказывания чрезмерности взыскиваемых с ответчика расходов на оплату услуг судебного представителя лежит на ответчике.

Доказательства чрезмерности заявленной предпринимателем суммы расходов на оплату услуг судебного представителя ответчиками не представлены.

В соответствии с абзацем вторым пункта 12 Постановления N 1 при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статья 110 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 21 Постановления N 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Как следует из вышеизложенного, расходы в размере 20 000 руб. были понесены истцом в связи с оплатой юридических услуг, оказанных при подаче и рассмотрении требований, которые входили в предмет иска о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения. Поскольку входящее в предмет данного иска неимущественное требование (о расторжении договора) удовлетворено, постольку в силу пункта 21 Постановления N 1 указанные расходы подлежат отнесению на ответчика - муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны - в полном объеме путем их взыскания в пользу предпринимателя.

Другая часть расходов в размере 20 000 руб. была понесена истцом в связи с оплатой юридических услуг, оказанных при подаче и рассмотрении требований, которые входили в предмет иска о признании договора аренды недействительным. Поскольку в удовлетворении данных требований отказано, постольку данные расходы в полном размере относятся на истца.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанций предпринимателем были понесены расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (платежные поручения N 20 от 15.06.2018, N 22 от 13.07.2018).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, являются судебными издержками, связанными с рассмотрением дела арбитражным судом. Согласно статье 101 АПК РФ судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом, входят в состав судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку входящее в предмет иска неимущественное требование (о расторжении договора) удовлетворено, постольку в силу пункта 21 Постановления N 1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб. подлежат отнесению на ответчика - муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны - в полном размере путем их взыскания в пользу предпринимателя.

При подаче исков по настоящему делу истцом были понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 25 382 руб., что соответствует госпошлине, подлежащей уплате в федеральный бюджет при подаче иска, в предмет которого входят требования о расторжении договора (6 000 руб.), о признании сделки недействительной (6 000 руб.), имущественное требование в размере 519 092 руб. (13 382 руб.).

Поскольку требование о расторжении договора удовлетворено, в удовлетворении требования о признании сделки недействительной отказано, а имущественное требование удовлетворено в части, составляющей 93,37% от его размера, постольку на основании части 1 статьи 110 АПК РФ на ответчика - муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны - подлежат отнесению судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 18 494 руб. 77 коп. (6 000 + 13 382 х 93,37%).

При обжаловании судебных актов по настоящему делу истцом были уплачены госпошлины в общем размере 9 000 руб.: 3 000 руб. - при обжаловании в апелляционном порядке решения суда первой инстанции от 12.10.2016 (т.1, л.д. 105); 3 000 руб. - при обжаловании в кассационном порядке решения суда первой инстанции от 12.10.2016 и постановления апелляционного суда от 16.12.2016 (т.1, л.д. 139); 3 000 руб. - при обжаловании в апелляционном порядке решения суда первой инстанции от 02.03.2018 (т.3, л.д. 69).

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Поскольку входящее в предмет иска неимущественное требование (о расторжении договора) удовлетворено, постольку в силу пункта 21 Постановления N 1 расходы предпринимателя по уплате государственных пошлин по апелляционным и кассационной жалобам в размере 9 000 руб. подлежат отнесению на ответчика - муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны - в полном размере путем их взыскания в пользу предпринимателя.

Таким образом, общая сумма судебных расходов предпринимателя по уплате государственных пошлин (по искам и жалобам), подлежащая отнесению на ответчика - муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента за счет средств муниципальной казны - путем их взыскания в пользу предпринимателя составляет 27 494 руб. 77 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2018 по делу N А32-25702/2016 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и взыскании неосновательного обогащения отменить. Принять в этой части новый судебный акт.

Расторгнуть заключенный между индивидуальным предпринимателем Александровым Денисом Сергеевичем (ИНН 231900376147, ОГРНИП 304231903300011) и муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства, заключенный по результатам аукциона, N 4900010062 от 16.09.2015.

Взыскать с муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) за счет средств муниципальной казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу индивидуального предпринимателя Александрова Дениса Сергеевича (ИНН 231900376147, ОГРНИП 304231903300011) неосновательное обогащение в размере 484 654 руб., судебные расходы по уплате государственных пошлин в размере 27 494 руб. 77 коп., судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 руб., судебные расходы по оплате услуг судебного представителя в размере 20 000 руб.

В части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды недействительным и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 438 руб. 86 коп. решение суда оставить без изменения.

Постановление апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

В.В. Ванин

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова