О налогообложении и учете при обмене старых квартир работников на новые квартиры, предоставленные предприятием (Выпуск 8, апрель 1996 г.)

350. Предприятие принимает участие в долевом строительстве жилого дома. Полученные по окончании строительства две квартиры выделены своим работникам на условиях обмена на четыре старые квартиры по договору мены. В договоре указана рыночная цена старых квартир по оценке риэлторской фирмы, которая меньше стоимости двух новых квартир.

Должна ли разница в ценах на новые и старые квартиры включаться в совокупный налогооблагаемый доход работников, обменявших квартиры?

Каким образом связанные с обменом квартир операции отражаются в бухгалтерском учете?


Отношения сторон по договору мены регулируются частью второй Гражданского Кодекса РФ (утверждена Федеральным законом РФ от 26.01.96 N 15-ФЗ). Ст. 568 ГК РФ предусмотрено, что, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, являются равноценными. В том случае, когда в соответствии с условиями договора мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Таким образом, если в договоре мены специально не оговорено, что стоимость старых квартир меньше стоимости новых, то они могут быть признаны равноценными вне зависимости от оценки риэлторской фирмы (или, например, оценки БТИ). При этом если в договоре стоимость и старых и новых квартир будет выше балансовой, то никаких неполученных доходов ни у одной стороны не возникает и налогообложение сделки осуществляется в общеустановленном порядке.

При этом предприятие уплачивает:

1) налог на добавленную стоимость в соответствии с подп. "в" п. 49 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость";

2) налог на прибыль (включив прибыль от реализации квартир в состав валовой прибыли) в соответствии с п.2.4 инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций".

У граждан в этом случае дохода вообще не возникает. Договор мены не является разновидностью договора купли-продажи, следовательно, нет оснований рассматривать полученные гражданами новые квартиры как доход от продажи старых квартир. При этом, поскольку обмениваемые квартиры по условиям договора равноценны, гражданин вместо одной вещи получает другую, равную ей по стоимости, и никакого дохода не возникает. Таким образом, у гражданина нет и обязанности по уплате подоходного налога.

Порядок отражения хозяйственных операций по договору мены регламентирован письмом Минфина РФ от 30.10.92 N 16-05/4 "О порядке отражения в бухгалтерском учете товарообменных операций или операций, осуществляемых на бартерной основе". В соответствии с п.3 указанного письма и Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий (утверждена приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56) предприятие должно произвести на счетах бухгалтерского учета следующие записи:

Д-т счета 62 (76) - К-т счета 48 - переданы гражданам две новые квартиры по договорной стоимости (включая НДС) равной договорной стоимости четырех старых квартир, которая выше балансовой стоимости новых квартир;

Д-т счета 48 - К-т счета 04 - балансовая стоимость переданных гражданам двух квартир;

Д-т счета 48 - К-т счета 68 - НДС, полученный за квартиры;

Д-т счета 48 - К-т счета 80 - финансовый результат (прибыль);

Д-т счета 68 - К-т счета 19 - сумма НДС, уплаченная поставщику квартир и не отнесенная до момента их продажи на расчеты с бюджетом;

Д-т счета 04 - К-т счета 62(76) - договорная стоимость полученных от граждан четырех квартир.

Рассмотрим случаи, когда в договоре мены указано, что обмениваемые квартиры неравноценны (стоимость старых квартир, обмениваемых работниками, меньше стоимости получаемых ими новых).

1. Условиями договора предусмотрена обязанность граждан доплатить сумму разницы в ценах, однако предприятие оказывает на эту сумму гражданам материальную помощь или иным образом освобождает от уплаты, покрывая разницу в ценах за счет собственных средств.

В этом случае предприятие уплачивает те же налоги, что и в предыдущем, но помимо этого гражданин должен уплатить подоходный налог с разницы в ценах.

В бухгалтерском учете предприятие отражает эту операцию следующим образом:

Д-т счета 81 (88) - К-т счета 62 (76) - на сумму разницы в ценах;

Д-т счета 70 (73,76) - К-т счета 68 - удержан с граждан подоходный налог.

2. Предприятие не требует с граждан доплатить сумму разницы в ценах на старые и новые квартиры.

Таким образом, для предприятия имеет место факт реализации продукции ниже себестоимости. Следовательно, предприятие обязано произвести в целях налогообложения НДС расчет выручки исходя из рыночных цен, а граждане уплатить подоходный налог (налогооблагаемый доход должен быть рассчитан исходя из рыночной стоимости новых квартир).

При этом в бухгалтерском учете предприятие должно произвести записи:

Д-т счета 62 (76) - К-т счета 48 - переданы гражданам две новые квартиры по договорной стоимости (включая НДС), равной стоимости четырех старых квартир по оценке риэлторской фирмы, которая не выше балансовой стоимости новых квартир;

Д-т счета 48 - К-т счета 04 - балансовая стоимость переданных гражданам двух новых квартир;

Д-т счета 48 - К-т счета 68 - НДС, полученный за квартиры;

Д-т счета 48 - К-т счета 80 - финансовый результат (убыток);

Д-т счета 68 - К-т счета 19 - сумма НДС, уплаченная поставщику квартир и не отнесенная до момента их продажи на расчеты с бюджетом;

Д-т счета 04 - К-т счета 62 (76) - договорная стоимость полученных от граждан четырех старых квартир;

Д-т счета 81 - К-т счета 68 - дополнительно начисленные суммы НДС по расчету выручки исходя из рыночных цен на новые квартиры;

Д-т счета 70 (73,76) - К-т счета 68 - сумма подоходного налога, удержанная с граждан, получивших новые квартиры в обмен на старые.

Г. Касьянова

Выпуск 8, апрель 1996 г.




Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Текст документа на сайте мог устареть

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ.

Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получите полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня


Получить доступ к системе ГАРАНТ

(Документ будет доступен в личном кабинете в течение 3 дней)

(Бесплатное обучение работе с системой от наших партнеров)


Чтобы приобрести систему ГАРАНТ, оставьте заявку и мы подберем для Вас индивидуальное решение