Вопрос: Предприятие инвестирует денежные средства в строительство на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. По окончании строительства предприятие - получатель денежных средств передает в собственность предприятия квартиры, в дальнейшем реализуемые физическим лицам. Каков порядок исчисления НДС и налога на пользователей автодорог в этом случае? (Выпуск 23, декабрь 1999 г.)

Предприятие инвестирует денежные средства в строительство на основании договора об инвестировании строительства жилого дома. По окончании строительства предприятие - получатель денежных средств передает в собственность предприятия квартиры, в дальнейшем реализуемые физическим лицам.

Каков порядок исчисления НДС и налога на пользователей автодорог в этом случае?


Предметом договора об инвестировании строительства жилого дома, как правило, является предоставление в собственность инвестора жилья (квартир), которое будет построено в будущем за счет привлечения денежных средств этого инвестора. Таким образом, в данном случае предприятие-инвестор не несет затраты на строительство жилья, а непосредственно приобретает квартиры у продавца.

В рассматриваемой ситуации порядок налогообложения операций по дальнейшей реализации инвестором приобретенных квартир "оборотными" налогами зависит от того, в качестве какого рода объектов приобретенные квартиры учитываются на балансе предприятия-инвестора.

Возможны два варианта:

1) квартиры приобретаются в рамках осуществления долгосрочных инвестиций (создания внеоборотных активов длительного пользования, не предназначенных для дальнейшей перепродажи) (п.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина РФ от 30.12.93 N 160).

В этом случае после окончания строительства жилого дома и передачи квартир предприятию-инвестору их стоимость отражается на балансе последнего в составе нематериальных активов (счет 04 "Нематериальные активы") (п. 2 письма Минфина РФ от 29.10.93 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве").

При реализации квартир НДС будет исчислен в виде разницы между суммой налога, учтенной в продажной цене квартир, и суммой налога, не отнесенной на расчеты с бюджетом до момента их продажи (подп. "в" п. 50 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на добавленную стоимость"). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин РФ (см., например, письмо ДНП Минфина РФ от 08.09.98 N 04-03-11);

2) предприятие приобретает квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

В этом случае можно сделать вывод, что предприятие-инвестор фактически приобретает квартиры в рамках осуществления торговой деятельности, поэтому по окончании строительства полученные квартиры должны учитываться на балансе предприятия-инвестора на счете 41 "Товары". В качестве торговой принято рассматривать предпринимательскую деятельность по реализации товаров по ценам, сформированным исходя из цен приобретения с учетом спроса и предложения либо торговой надбавки (см., например, п. 15 письма Госналогслужбы РФ от 23.09.93 N ВЗ-4-05/150н "Разъяснения Госналогслужбы РФ по отдельным вопросам, связанным с применением налогового законодательства по НДС"). Таким образом, основная цель осуществления торговли - получение дохода в виде разницы между ценой приобретения и ценой продажи товара.

Реализацию квартир физическим лицам в подобной ситуации следует рассматривать как розничную торговлю, поэтому при исчислении НДС необходимо руководствоваться порядком, применяемым предприятиями розничной торговли (подп. "а" п.41 Инструкции N 39, письма ДНП Минфина РФ от 23.10.95 N 04-03-10, от 02.11.95 N 04-03-10, от 02.09.96 N 04-03-05). Облагаемым оборотом является сумма разницы между ценами реализации и ценами приобретения (включая сумму налога).

Исчисление налога производится по расчетной ставке в размере 16,67 %.

Объектом обложения налогом на пользователей автодорог является выручка от реализации продукции (работ, услуг) либо сумма разницы между продажной и покупной ценами товаров, реализованных в результате торговой деятельности (п. 2 ст. 5 Закона РФ от 18.10.91 N 1759-1 "О дорожных фондах в Российской Федерации").

Обороты по реализации нематериальных активов данным налогом не облагаются. В этом случае не производится реализации продукции (работ, услуг) или товаров.

При продаже квартир, учтенных ранее предприятием-инвестором на счете 41 "Товары", объект обложения налогом на пользователей автодорог возникает. Поскольку в подобной ситуации предприятие-инвестор фактически осуществляет торговую деятельность, то налогом облагается сумма разницы между продажной и покупной ценами квартир.


Е. Тимохина

Выпуск 23, декабрь 1999 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.