Условия и порядок страхования жилых помещений и риска жилищных сделок (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 5, 6, ноябрь, декабрь 2000 г.)

Условия и порядок страхования жилых помещений
и риска жилищных сделок

Сегодня, когда более половины жилищного фонда России перешло в частную собственность, а вероятность потери и серьезной порчи жилых помещений от различного рода бедствий не уменьшается, обеспечение страховой защиты жилья приобретает особую актуальность. Законом риск случайной гибели или повреждения имущества возложен на его собственника. Очевидно, что без использования механизма страхования возместить ущерб от потери или повреждения жилья для большинства его собственников практически невозможно. В этой связи в Москве успешно внедряется опыт льготного страхования квартир, которое доступно и для малоимущих слоев населения.

Не менее значимым для обеспечения защиты прав граждан на рынке жилья является страхование риска жилищных сделок, т.е. риска потери прав собственности добросовестным покупателем на приобретенное жилое помещение. Страхование - наивысшая гарантия возмещения понесенных покупателем убытков от сделки, признанной впоследствии недействительной.

В публикуемой сегодня консультации мы расскажем читателям об установленном порядке и условиях страхования риска при заключении сделок на рынке жилья.

Страхование различных имущественных интересов от всевозможных рисков, возникающих в современном обществе, способствует его социально-экономической стабильности. В связи с приватизацией жилищного фонда выявилась потребность граждан и юридических лиц в страховании жилых помещений, принадлежащих им на правах собственности, от возможных повреждений или уничтожения, а также от рисков при совершении сделок на рынке жилья.

В соответствии со ст.929 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) страховой интерес приобретает юридическое значение лишь при условии страхования имущества. Под страховым интересом понимается тот убыток, который страхователь может понести вследствие наступления страхового случая, т.е. предусмотренного договором неблагоприятного события. При этом необходимо, чтобы лицо, в пользу которого осуществляется страхование, имело какие-либо права в отношении застрахованного имущества или несло связанные с ним обязанности. Таким лицом является не только собственник жилого помещения, но и его наниматель, арендатор или залогодатель, который заложил свое жилье и по договору об ипотеке страхует его с целью обеспечения сохранности.

Имущественное страхование направлено на возмещение ущерба и не может использоваться как средство наживы. Поэтому договор страхования жилого помещения при отсутствии у страхователя юридически обоснованного интереса к его сохранности недействителен (п.2 ст.930 ГК).

Страхование жилых помещений осуществляется на основе договоров имущественного страхования и носит сугубо добровольный характер. Только в случаях, когда законом на граждан и юридических лиц (страхователей) возлагается обязанность страховать имущество других лиц за свой счет или за счет заинтересованных субъектов, оно носит обязательный характер. Так, статьей 343 ГК устанавливается страхование заложенного имущества либо залогодержателем, либо залогодателем (в зависимости от того, у кого находится заложенное имущество), если иное не установлено договором или законом (Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге").

Само добровольное страхование подразделяется на два вида: коммерческое и льготное. Коммерческое страхование осуществляется страховыми обществами (компаниями, фирмами), имеющими лицензию на этот вид деятельности, на основе договора между этими организациями (страховщиками) и страхователями (физическими или юридическими лицами). Правила добровольного коммерческого страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно в соответствии с Законом РФ от 27 ноября 1992 г. "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (В редакции федеральных законов от 31 декабря 1997 г. N 157-ФЗ; от 20 ноября 1999 г. N 204-ФЗ.) (далее - Закон РФ о страховании), конкретные условия страхования определяются при заключении договора.

Добровольное льготное страхование жилых помещений проводится для того, чтобы защитить имущественные интересы собственников и пользователей единственного принадлежащего им жилого помещения, входящего в состав муниципального жилого фонда. При таком виде страхования погашение определенной доли страховых взносов происходит за счет части средств бюджета местного самоуправления. Гарантом по возмещению ущерба при повреждении или уничтожении застрахованного жилого помещения в этом виде страхования выступают местные органы исполнительной власти совместно со страховщиками.

Принцип коллективной ответственности, который лежит в основе имущественного страхования, давно принят во всех развитых странах как базовый, позволяющий защитить население при возникновении непредвиденных ситуаций, в число которых входит и риск потери или порчи жилья.

Вся страховая деятельность, в том числе и имущественное страхование, находится в нашей стране под государственным надзором. Государственный страховой надзор необходим для соблюдения требований законодательства Российской Федерации о страховании, эффективного развития страховых услуг, защиты прав и интересов страхователей, страховщиков, а также иных заинтересованных лиц и государства.

1. Правовые основы страхования жилья

Страхование жилищного фонда, призванное обеспечить защиту имущественных интересов собственников квартир, жилых домов, дач, иных жилых помещений, базируется на нормах Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, законов РФ "О страховании", "Об основах федеральной жилищной политики" и принятых в их развитие подзаконных актах.

В соответствии со ст.210 и 211 ГК ("Бремя содержания имущества" и "Риск случайной гибели имущества") собственник несет бремя расходов, связанных с содержанием жилого помещения, а также с риском его случайной гибели или случайного повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поэтому в случае повреждения в результате стихийного бедствия или чрезвычайного события жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться самим собственником этого помещения, а повреждения домов (мест общего пользования, конструктивных элементов, инженерного оборудования) и квартир, занятых по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, - собственниками этого фонда, т.е. соответственно органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления, а также предприятиями и учреждениями, в чьем полном хозяйственном ведении или оперативном управлении эти дома находятся.

Но пока еще органы власти из-за отсутствия рыночного механизма гарантий на случай уничтожения жилья, находящегося в собственности граждан, вынуждены принимать решения о его замене, предоставляя пострадавшим площадь, предназначенную, как правило, для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако такой порядок, по всей видимости, вскоре уйдет в прошлое. Тем, кто не застраховал свое жилье, местные органы власти вряд ли смогут полностью компенсировать причиненный жилому помещению ущерб.

Если собственник не имеет возможности своими силами и средствами устранить повреждения, причиненные незастрахованному жилью в результате чрезвычайных происшествий, оно может быть передано с согласия владельца в собственность уполномоченной страховой компании. Пострадавшие лица получат другую квартиру, но, разумеется, со значительно более низкими потребительскими свойствами. Страховая компания, отремонтировав поврежденное жилье, вправе выставить его на торги с коммерческой целью.

Что касается нанимателей жилых помещений, то эти граждане в соответствии со ст.37 ЖК РФ при разрушении их жилья в результате стихийного бедствия (удара молнии, землетрясения, наводнения и т.п.), когда оно стало непригодным для проживания или уничтожено, имеют право на внеочередное предоставление другого жилого помещения в муниципальном фонде взамен утраченного.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит обязательств муниципальных органов перед собственниками квартир по их замене в случае уничтожения в результате чрезвычайных событий (пожары, взрывы газа, используемого для бытовых нужд, залития водой по причине неисправности водопроводных сетей и т.п.), не подпадающих под понятие "стихийное бедствие". Но при наступлении таких событий власти, как отмечалось, принимают меры к тому, чтобы обеспечить пострадавших собственников и членов их семей необходимым жильем в административном порядке, не связанным с отношениями собственности.

2. Страхователи и страховщики жилых помещений

Страхователями жилых помещений в домах, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступают соответствующие органы государственной власти и местного самоуправления.

Страхователями жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, могут быть только собственники этих помещений или уполномоченные ими лица. Что касается жилых помещений, находящихся в собственности товариществ - собственников жилья, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования дома за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры (ст. 290 ГК), являются непосредственно сами товарищества.

Страхователями жилого помещения, находящегося в общей собственности (совместной или долевой), может выступать по взаимному соглашению совладельцев лишь один из участников этой собственности.

В соответствии со ст.938 ГК в качестве страховщиков договоры страхования могут заключать только юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида, в данном случае - недвижимого имущества. Такими юридическими лицами являются страховые компании, которые могут создаваться в любой организационно-правовой форме, предусмотренной законодательством Российской Федерации. Согласно ст.6 Закона РФ "О страховании", деятельность организации по осуществлению имущественного страхования должна быть закреплена в ее уставе.

Закон РФ "О страховании" запрещает страховым организациям непосредственно самим заниматься производственной, торгово-посреднической и банковской деятельностью. Другие виды деятельности им не запрещены. Страховым компаниям не запрещается быть учредителями и участниками (пайщиками) других, как коммерческих, так некоммерческих, организаций при соблюдении правил акционерного, антимонопольного и иного законодательства.

Граждане и юридические лица для страховой защиты своих имущественных интересов могут в соответствии со ст.968 ГК и ст.7 Закона РФ "О страховании" создавать общества взаимного страхования на основе объединения необходимых для этого средств. Такие общества осуществляют страхование имущества и иных имущественных интересов только своих членов и являются некоммерческими организациями. Общество взаимного страхования может в качестве страховщика страховать и тех, кто не является членом общества, но лишь в том случае, когда страховая деятельность предусмотрена его учредительными документами, свидетельствующими о том, что общество образовано в форме коммерческой организации.

Страховщики также могут вести свою страховую деятельность через страховых агентов и страховых брокеров. Страховые агенты - это физические и юридические лица, действующие от имени страховщика и по его поручению в соответствии с предоставленными полномочиями. Страховые брокеры - юридические или физические лица, зарегистрированные в установленном порядке в качестве предпринимателей, осуществляющие посредническую деятельность по страхованию от своего имени на основании поручений страхователя либо страховщика.

3. Объекты имущественного страхования

Согласно ст.930 ГК, имущество (жилое помещение) может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Объектами страхования могут быть имущественные интересы, связанные:

с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (в данном случае - с риском его утраты в результате непредвиденного бедствия, а также с риском потери возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем),

с возмещением страхователем причиненного им вреда имуществу физических или юридических лиц.

В правилах страховщиков, осуществляющих льготное страхование квартир, обычно содержится перечень жилых помещений, не подлежащих страхованию. К ним относятся помещения:

являющиеся аварийными;

имеющие высокий процент физического износа (свыше 55-60%);

подлежащие сносу или переоборудованию под нежилые;

подлежащие отчуждению в связи с изъятием земельного участка;

на которые обращено взыскание по обязательствам;

подлежащие конфискации.

Не подлежат страхованию жилые помещения и в тех случаях, когда законом предусмотрено прекращение права собственности на эти помещения. Объектом страхования могут быть жилые помещения (квартиры, жилые дома), приобретенные в кредит и являющиеся обеспечением этого кредита.

4. Страховой риск и страховой случай

Страховой риск - это предполагаемое событие, на случай которого проводится страхование. Событие, рассматриваемое в качестве страхового риска, должно обладать признаками вероятности и случайности его наступления.

Страховым случаем называют совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, выгодоприобретателю или иным третьим лицам.

Страхование жилых помещений гарантирует возмещение ущерба в случае их повреждения или уничтожения в результате следующих событий (страховых случаев):

пожар (воздействие пламени, дыма, высокой температуры), в том числе возникший вне застрахованного помещения;

взрыв газа, употребляемого для бытовых нужд;

авария водопроводных, отопительных и канализационных систем; проникновение воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара.

Указанные события признаются страховыми случаями, если они явились причиной фактически и внезапно происшедшего повреждения или уничтожения жилого помещения в период действия договора страхования и подтверждены страховым актом. Но эти же события не признаются страховыми случаями, если они произошли в результате:

умышленных действий страхователя, нанимателя (арендатора) застрахованного жилого помещения или членов их семей, а также работников предприятий и организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт застрахованного жилья по договору со страхователем, повлекших за собой наступление события (ст.963 ГК),

(до заключения договора страхования) дефектов жилых помещений и строений, в которых они расположены, известных страхователю, если об этих дефектах страхователем не было сообщено страховщику;

воздействие ядерного взрыва, а также маневров или иных военных мероприятий (ст.964 ГК);

гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок (ст.964 ГК).

Наличие вины является общим основанием ответственности за нарушение обязательств. Грубая неосторожность страхователя также создает предпосылки для освобождения страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение.

В ст.964 ГК приведен исчерпывающий перечень обстоятельств действия непреодолимой силы, вследствие наступления которых убытки страхователя не оплачиваются. Исключение указанных в статье обстоятельств из страхового возмещения вызвано тем, что возможные убытки от подобных страховых случаев могут оказаться настолько велики, что будут способны подорвать финансовое положение страхователя, его перестраховщиков и в целом дестабилизировать страховой рынок. Поэтому вопрос о принятии на страхование катастрофических рисков всегда решается отдельно. Принятие таких рисков должно указываться в договоре дополнительно к стандартным условиям страхования; в противном случае они считаются незастрахованными.

В силу ст.961 ГК страхователь по договору имущественного страхования, после того как ему стало известно о наступлении страхового случая, обязан незамедлительно уведомить о его наступлении страховщика или его представителя. Если договором предусмотрен срок и (или) способ уведомления, оно должно быть сделано в установленный срок и указанным в договоре способом.

Неисполнение этой обязанности дает страховщику право отказать в выплате страхового возмещения, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить страховое возмещение.

5. Договор имущественного страхования

По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы:

1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества (ст.930 ГК);

2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст.931 и 932 ГК);

3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентам предпринимателя или из-за изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов -предпринимательский риск (ст.933 ГК).

Договор имущественного страхования должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность с момента заключения, такой договор не порождает прав и обязанностей: каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по такой сделке (ст.167 ГК).

Закон (ст.940 ГК) устанавливает два способа заключения договора страхования: путем составления одного документа, подписанного сторонами, и обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору; либо вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком.

Именно второй способ заключения договоров страхования жилых помещений получает все более широкое распространение. Граждане получают по почте страховое свидетельство со всеми реквизитами и, если они согласны с условиями договора, платят предусмотренный им страховой взнос. С момента уплаты взноса жилище будет считаться застрахованным. В отечественной страховой практике пока нет стандартных форм, разработанных объединениями страховщиков, но каждая компания имеет собственные формы договоров страхования жилых помещений.

Непременным требованием при заключении договора имущественного страхования должно быть достижение между страхователем и страховщиком соглашения по существенным условиям договора (ст.942 ГК), а именно:

1) об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, являющемся объектом страхования;

2) о характере события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страхового случая);

3) о размере страховой суммы;

4) о сроке действия договора.

В данной статье Кодекса приводится исчерпывающий перечень условий договора страхования, при достижении соглашения о которых договор считается заключенным. По смыслу Закона договор имущественного страхования должен признаваться незаключенным, если сторонами не согласовано хотя бы одно из указанных условий.

В ст.942 ГК не названо такое существенное условие всех возмездных договоров, каким является цена. Однако отсутствие указания на цену в договоре страхования жилого помещения не влечет его недействительности. В таком случае страховая премия (страховые взносы) должна быть выплачена в соответствии с общей нормой (п.3 ст.424 ГК), т.е. по тарифам и ставкам, которые обычно применяются по такому же страхованию. Недостижение согласия о цене договора влечет его недействительность.

При заключении договора страхования жилого помещения собственник жилья (страхователь) обязан сообщить страховщику известные ему обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства неизвестны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страховой полис) или в его письменном запросе.

Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков, страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и возвращения ему страхователем всего полученного по сделке. Обычно предоставление страхователем заведомо ложных сведений обнаруживается после наступления страхового случая, повлекшего уничтожение или повреждение жилого помещения в результате пожара, затопления, взрыва или иного бедствия. Ложность сведений, направленных на заведомый обман страховой компании с целью получения необоснованного возмещения за причиненный ущерб, заключается чаще всего в завышении качества застрахованного помещения, в сокрытии обстоятельств, оговоренных в страховом полисе, например указания на скрытые дефекты жилого помещения и дома, повлекшие преждевременное их разрушение.

Обязательным условием признания договора страхования, совершенного под влиянием обмана, недействительным является наличие умысла страхователя.

Подобные сделки являются оспоримыми, т.е. они признаются недействительными только в судебном порядке. При этом страховщику предоставлено право требовать признания договора недействительным по своему усмотрению.

Договор страхования вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса. Страхование, обусловленное договором, распространяется на страховые случаи, происшедшие после вступления договора в силу, если в нем не предусмотрен иной срок начала действия страхования (ст.957 ГК). Данной нормой закона установлено общее правило, согласно которому страховое возмещение действует после вступления договора в силу. Однако здесь уже установлено, что стороны могут предусмотреть и иные сроки действия страхового покрытия. Это означает, что временные рамки такого страхового покрытия могут быть по соглашению сторон расширены и страховщик обязан возместить убытки, происшедшие до вступления договора в силу. Например, в силу каких-то обстоятельств поврежден незастрахованный жилой дом. При заключении договора страхования этого объекта стороны могут договориться о возмещении ущерба, причиненного дому до его страхования, за счет увеличения размера страховых взносов.

Договор страхования жилого помещения может быть прекращен досрочно, если после его вступления в силу возможность наступления страхового случая и существование страхового риска прекратились по обстоятельствам, не относящимся к страховому случаю. К таким обстоятельствам, в частности, относится уничтожение застрахованного жилья в результате военных действий (ст.964 ГК), когда страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения.

Исковая давность по требованиям, связанным с имущественным страхованием. Согласно ст.966 ГК РФ, иск по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхования, может быть предъявлен в течение 2 лет.

В данном случае устанавливается сокращенный срок исковой давности по отношению к ее общему 3-годичному сроку. Двухгодичная исковая давность применяется ко всем спорам, вытекающим из правоотношений по страхованию: об оплате страховой премии, о выплате страхового возмещения, в отношении прочих требований, вытекающих из разовых договоров, из договоров, заключенных по генеральному полису (ст.941 ГК), договоров сострахования (ст.953 ГК) и перестрахования (ст.967 ГК). К указанному сроку исковой давности применяются общие правила о начале, приостановлении и перерыве течения срока исковой давности, установленные в гл.12 ГК.

6. Порядок и условия возмещения ущерба

При наступлении страхового случая страховщик обязан обеспечить возмещение ущерба, причиненного страхователю, в соответствии с условиями договора на основании его заявления и страхового акта.

При необходимости страховщик запрашивает сведения, связанные со страховым случаем, у правоохранительных органов, пожарной и других служб, учреждений и организаций, располагающих информацией об обстоятельстах страхового случая, а также вправе выяснять причины и обстоятельства случая. На основании письменного заявления страхователя ему в случае уничтожения жилого помещения в течение 5 дней после проведения расчета ущерба может быть произведена выплата страхового возмещения в размере рассчитанного ущерба. При этом предоставление нового жилья взамен утраченного не производится.

Расчет размера страхового возмещения за повреждение или уничтожение жилого помещения производится страховщиком в соответствии с методикой, утверждаемой органами местной исполнительной власти.

В случае возникновения спора между сторонами о причинах и размере ущерба каждая из сторон имеет право потребовать проведения экспертизы, расходы по которой относятся на счет стороны, потребовавшей ее проведения. Возмещение ущерба (включая расходы, целесообразно произведенные страхователем для предотвращения ущерба застрахованному жилому помещению) производится в размере фактического ущерба, но не выше суммы средств, подлежащих по договору страхования возмещению страховщиком.

В случае выплаты страхового возмещения страховая сумма, обусловленная договором, уменьшается на размер оплаченной страховщиком доли страхового возмещения. После восстановления поврежденного помещения страхователь должен увеличить страховую сумму до первоначальной, заключив дополнительный договор страхования и уплатив дополнительный страховой взнос, соответствующий увеличению страховой суммы.

Если по фактам, связанным с наступлением страхового случая, против страхователя возбуждено уголовное дело, принятие решения о выплате страхового возмещения приостанавливается до окончания расследования или до вынесения судебного решения.

В случае получения страхователем возмещения ущерба полностью либо его части от лица, виновного в причинении этого ущерба, страховщик, соответственно, освобождается от обязанности его возмещения в размере, равном полученному страхователем возмещению ущерба.

Страхователь обязан возвратить страховщику денежные средства в размере полученного по договору страхового возмещения (или его соответствующую часть) в случае:

возмещения страхователю ущерба (полностью или частично) лицом, виновным в причинении этого ущерба;

обнаружения в течение предусмотренного законодательством срока исковой давности обстоятельств, которые по закону полностью или частично лишают страхователя права на получение страхового возмещения.

К страховщику, обеспечившему возмещение ущерба страхователю в связи со страховым случаем, переходит (в пределах произведенных затрат по возмещению ущерба) право требования, которое страхователь имеет к лицу, ответственному за причиненный ущерб.

Страхователь обязан до получения страхового возмещения передать страховщику все имеющиеся у него документы, необходимые для осуществления права требования возмещения ущерба. Если по вине страхователя страховщик не получит необходимых документов и доказательств, дающих ему право предъявления требования к лицу, ответственному за причиненный ущерб, страхователь обязан возвратить страховщику денежные средства в размере полученного возмещения (ст.946 ГК РФ).

Риск выплаты страхового возмещения или страховой суммы, принятый в период действия имущественного страхования, может подвергнуться существенному увеличению, о чем страхователь обязан незамедлительно сообщить страховщику, который, в свою очередь, вправе потребовать изменения условий договора страхования или уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска (ст.959 ГК РФ).

7. Страховая премия и страховые взносы

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и сроки, которые оговорены договором. Страховщик при определении размера страховой премии, подлежащей уплате по договору страхования, вправе применять разработанные им страховые тарифы, определяющие премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска (ст.954 ГК РФ).

Таким образом, страховая премия представляет собой денежную сумму, подлежащую уплате страховщику в соответствии с заключенным договором в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется их возместить.

Величина страхового тарифа при страховании жилых помещений рассчитывается с учетом технического состояния конструктивных элементов, инженерного оборудования и сетей, противопожарного состояния жилого помещения и дома, влияющих на степень риска наступления страхового случая.

Договором страхования может быть предусмотрено внесение страховой премии в рассрочку, что чаще всего и практикуется. При этом договором устанавливаются размеры и сроки уплаты очередных страховых взносов, а также последствия нарушения страхователем договора в этой части. Так, стороны договора страхования вправе обусловить следующие последствия неуплаты страховой премии, вносимой в рассрочку:

1) договор считается расторгнутым с момента просрочки;

2) просрочившая сторона обязана уплатить штрафные санкции, а договор остается в силе.

8. Страховая сумма и страховая стоимость

Согласно ст.947 ГК РФ, сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору имущественного страхования (страховая сумма), определяется соглашением страхователя со страховщиком.

При страховании имущества страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховая стоимость), если договором не предусмотрено иное. Такой стоимостью для имущества (жилого помещения) считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Если страховая сумма, указанная в договоре страхования жилого помещения, превышает его страховую стоимость, договор признается ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает стоимость этого помещения.

Если завышение страховой суммы явилось следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии. Это правило применяется и в том случае, когда страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта (квартиры, жилого дома, дачи) у двух или нескольких страховщиков (двойное страхование). В этом случае сумма страхового возмещения, подлежащая выплате каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению первоначальной страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст.951 ГК РФ).

Изложенные нормы закона преследуют цель воспрепятствовать неосновательному обогащению страхователя за счет завышения страховой суммы по сравнению с действительной стоимостью объекта путем обмана или двойного страхования. Статьей 1102 ГК РФ устанавливается прямая обязанность лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица (потерпевшего), возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

За исключением случая, когда страховщик был умышленно введен в заблуждение относительно стоимости застрахованного имущества, его страховая стоимость не может быть впоследствии оспорена (ст.948 ГК). Страховщик не может оспаривать страховую сумму тогда, когда стоимость застрахованного жилого помещения была определена страховщиком своими силами при оценке страхового риска.

9. Опыт Москвы по организации страхования жилищного фонда

Уже пять лет в Москве действует Положение, в соответствии с которым в городе проводится льготное страхование квартир и иных жилых помещений граждан на добровольной основе. Положение это было разработано Правительством Москвы на основе федерального законодательства о страховании и утверждено постановлением от 15 августа 1995 г. N 694 "О системе страхования в г.Москве жилых помещений".

Обеспечение гарантий в области жилищных прав граждан - стержень данной системы страхования. При наступлении страхового случая страхователю возмещается полная стоимость поврежденного или утраченного жилья, соответствующая нормам предоставления жилых помещений в городе. При этом система страховой защиты имущественных интересов собственников и нанимателей жилья предусматривает для последних оплату страховой суммы из расчета 20% стоимости жилища, а Правительство Москвы гарантирует возмещение 80% причиненного в результате страхового случая ущерба.

Стоимость жилых помещений при этом виде страхования определяется на основании данных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Но в данной системе страхования жилья содержатся определенные ограничения. Так, на льготное страхование могут рассчитывать только граждане, являющиеся собственниками одного, и единственного, жилого помещения, а также родители, усыновители или опекуны, попечители от имени несовершеннолетних собственников одного, и единственного, жилого помещения - находящегося в частной собственности и расположенного в домах муниципального жилищного фонда.

Собственникам жилья, застраховавшим утраченное жилище по данной системе страхования, новое жилое помещение передается в их собственность. Годовая величина страхового взноса составляет: для отдельных квартир - 2 руб. 40 коп. за 1 кв. м общей площади квартиры; для комнат в коммунальных квартирах - 2 руб. 40 коп. за 1 кв. м жилой площади комнат (комнаты).

Общая площадь отдельной квартиры или жилая площадь комнат в коммунальной квартире устанавливается на основе свидетельства о праве собственности, финансово-лицевого счета или заменяющегося их документа.

Уплата страхового взноса по желанию страхователя может производиться единовременно за весь срок страхования или частями, в том числе каждый календарный месяц по 1/12 годовой величины взноса; страховая сумма вносится на расчетный счет жилищной организации по платежному документу (расчетной книжке), используемому при платежах за жилищно-коммунальные услуги.

Ежемесячный страховой взнос составляет 20 коп. за 1 кв. м общей площади в отдельных квартирах или жилой площади в коммунальных квартирах. При страховании комнат в коммунальной квартире места общего пользования застрахованными не считаются. В платежном документе (извещении, квитанции, расчетной книжке) платеж за жилищно-коммунальные услуги и страховой взнос указываются как сумма их значений.

Страхователь обязан следить за своевременной уплатой взносов. При неуплате очередного взноса в установленный срок действие договора приостанавливается. По страховым событиям, происшедшим в период приостановления действия договора, причиненный ущерб не возмещается.

Договор возобновляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произведена уплата первой или очередной части взноса.

Пример расчета страхового взноса и страхового возмещения по льготной системе страхования в г.Москве: застрахована двухкомнатная квартира общей площадью 52 кв. м. Стоимость квартиры по оценке БТИ равна 391 040 руб.; 20% этой стоимости составят 78 208 руб. Именно такую сумму страхователю при уничтожении его квартиры (признании непригодной для проживания) выплачивает уполномоченная правительством Москвы Страховая группа "Спасские-ворота". Остальные 80% (312 632 руб.) возмещаются за счет городских средств Центром жилищного страхования.

Для самого же страхователя квартиры сумма страхового взноса за год составит 124,8 руб., за месяц - 10,4 руб. (20 коп. 52 кв. м). При обычном коммерческом страховании годовой взнос был бы равен (при средних 2,5% стоимости квартиры) 9776 руб., а месячный - 814,7 руб. Как видим, разница многократная.

При льготном страховании пострадавший в случае пожара или аварии в зависимости от величины ущерба может получить другую квартиру взамен утраченной либо денежную компенсацию для проведения ремонта. Следует заметить, что взамен утраченного жилья страхователю выделяется квартира по действующим в г.Москве социальным нормам, т.е. 18 кв. м общей площади на человека (одиноким - 33 кв. м, на семью из двух человек - 42 кв. м общей площади). Льготная система допускает заключение дополнительного договора, который позволяет увеличить сумму возмещения ущерба в пределах действительной (рыночной) стоимости жилого помещения, но уже не по льготным, а по коммерческим страховым тарифам. В настоящее время соотношение страхователей, застраховавших свою квартиру на условиях коммерческого страхования, составляет 9,1% к 61% - на условиях программы льготного страхования.

Необходимо еще раз уточнить размер возмещения ущерба, причиненного жилому помещению и признанного непригодным для проживания в результате случившегося бедствия (страхового случая). В соответствии с упомянутым постановлением Правительства Москвы от 15 августа 1995 г. N 694 предоставление другого жилого помещения производится по социальным нормам, если даже размер утраченного жилья был значительно большим. Точно по таким же нормам будет выплачена и денежная компенсация за утраченное застрахованное жилище.

Согласно московской практике льготного страхования жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, факт заключения договора страхования удостоверяется передачей страхового свидетельства страхователю и уплатой им страхового взноса. До уплаты страхового взноса свидетельство не имеет никакой юридической силы.

Страховое свидетельство льготного страхования жилого помещения должно содержать следующие сведения:

а) наименование документа;

б) наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика;

в) фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес;

г) указание объекта страхования;

д) размер страховой суммы;

е) указание страхового риска;

ж) размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения;

з) срок действия договора;

и) порядок изменения и прекращения договора;

к) другие условия, принятые по соглашению сторон;

л) подписи сторон.

В период действия договора страхования стороны имеют права и несут обязанности, установленные законодательством гл.48 ГК "Страхование"; Закон РФ "О страховании"). Эти права и обязанности соответствуют тем, что оговорены обычным договором страхования.

Практически льготное страхование жилья в Москве стало активно внедряться два года назад, когда жители города оценили выгоду внесения небольших страховых платежей с гарантией получения компенсации на случай повреждения или утраты жилья, особенно на фоне непрекращающихся бедствий в жилищном фонде, прежде всего пожаров и аварий систем жизнеобеспечения.

Опыт Москвы, несомненно, найдет применение и в других регионах России, поскольку льготное страхование не отягощает местный бюджет, а, напротив, в известной мере способствует накапливанию инвестиций для поддержания жилищного фонда в надлежащем порядке. В этой связи разъяснение ряда вопросов по применению льготного порядка страхования жилья будет интересно не только москвичам, но и жителям других регионов страны. Чаще всего граждан интересует:

Почему льготное страхование жилых помещений допускается только в муниципальном жилищном фонде и не разрешается в ведомственном, который по закону является муниципальной собственностью, хотя и принадлежит предприятию (организации) на праве хозяйственного ведения?

Администрация мэрии Москвы считает этот вопрос правомерным, и руководителям предприятий и организаций не возбраняется оказывать финансовую поддержку жителям домов, находящихся на балансе этих предприятий (организаций), в организации льготного страхования жилых помещений. Одновременно городскими властями осуществляется плановая приемка ведомственных домов в муниципальный жилищный фонд с публикацией в печати и извещением страховых компаний, которым доверяется этот вид страхования. Страховщики активно включаются в работу с населением по заключению договоров страхования на льготных условиях.

Как поступить, если закончился срок страхования, указанный в свидетельстве, а новое свидетельство еще не получено? Не приостанавливается ли при этом страхование жилого помещения?

В этом случае необходимо продолжить уплату страховых взносов, несмотря на то что срок страхования, указанный в свидетельстве, истек. По-прежнему следует вносить установленную сумму (20 коп. за 1 кв. м общей площади в месяц) и оплачивать ее вместе с коммунальными услугами, не забывая при этом о необходимости сохранения квитанции. Ее наличие будет свидетельствовать о продлении страхования на прежних условиях до заключения нового договора; инициатива при этом может исходить не только от страховщика, но и от самого страхователя.

Квартира, как единственная у гражданина, была застрахована на условиях льготного страхования. Но в процессе действия договора он получил в наследство еще одну квартиру. Прекращается ли в этом случае договор страхования квартиры?

Действительно, договор льготного страхования жилого помещения заключается с гражданами в том случае, если оно у них единственное, и при его утрате они лишаются крова, поскольку иного жилья не имеют. Однако нынешними правилами льготного страхования не предусмотрено прекращение ранее заключенного договора до истечения его срока по причине обретения дополнительного жилья. Новый договор с такими гражданами уже не может заключаться на условиях льготного страхования.

Если сравнивать нормы Гражданского кодекса РФ, Закона РФ "О страховании" и правила льготного страхования жилых помещений, то становится не очень ясно, что является предметом страхования: само жилое помещение (жилой дом) как объект, за гибель (повреждение) которого выплачивается установленная договором страховая сумма, или риск его утраты или повреждения?

В названных документах подобное расхождение в определении предмета страхования действительно имеет место, хотя и не является существенным. Здесь надо исходить прежде всего из общего принципа, согласно которому при обнаружении расхождений между гражданско-правовыми нормами, содержащимися в Законе РФ "О страховании" или любых иных актах, и нормами ГК РФ следует руководствоваться последними в силу их приоритета, установленного в ст.3 ГК. Поэтому, согласно ст.929 ГК, предметом имущественного страхования могут быть различные объекты и имущественные интересы, подверженные риску утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества. Если речь идет о договоре страхования жилого помещения, то совершенно ясно, что предметом (объектом) договора является конкретно-определенное имущество, в сохранении стоимости которого заинтересован его владелец (страхователь). Он и страхует часть стоимости имущества, риск его возможной утраты или повреждения. В юридическом понимании предметом договора страхования является риск утраты объекта - имущества, принадлежадего страхователю, который и оплачивает этот риск страховщику в ряде страховой премии.

В законодательных актах о страховании термин "выгодоприобретатель" употребляется как синоним понятия "страхователь". В чем их различие?

Выгодоприобретатель - это лицо, в пользу которого заключен договор имущественного страхования, имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества (ст.929, 930 ГК). Отличие выгодоприобретателя от страхователя заключается в распределении их обязанностей по договору имущественного страхования (ст.939, 960 ГК).

В законодательстве содержится немало норм, в которых обязанности страхователя и выгодоприобретателя по договору страхования идентичны.

Например, как страхователь, так и выгодоприобретатель обязаны незамедлительно уведомить страховщика о наступлении страхового случая, если намерены воспользоваться правом на страховое возмещение. В законе эти понятия во многих случаях выступают как равнозначные, но нельзя забывать о том, в каком объеме переданы страхователем права в пользу выгодоприобретателя по договору страхования, т.е. о производности прав последнего от воли страхователя.

Учитывая популярность льготного порядка страхования жилья, Правительство Москвы приняло решение на 2001 г. предоставить гражданам возможность получения более высокого (двойного) страхового возмещения за причиненный ущерб жилому помещению при условии, если они также будут уплачивать соответствующий страховой взнос. Постановлением Правительства Москвы от 15 августа 2000 г. N 629 "О мерах по дальнейшему развитию системы страхования жилья" установлен размер страхового взноса, равный 40 коп. за 1 кв. м общей площади, т.е. взнос увеличивается вдвое (было 20 коп.).

В расчете на квартиру размером 50 кв. м средний взнос составит 20 руб. в месяц (было 10 руб.), но при этом вдвое увеличивается и страховое возмещение.

В этом случае ущерб, причиненный квартире пожаром или аварией будет рассчитываться из суммы 6011 руб. 40 коп. за 1 кв. м общей площади жилых помещений (ранее было 3005 руб. 70 коп. за 1 кв. м). Но указанным постановлением Правительства Москвы одновременно сохраняются и прежние условия.

Если гражданин намерен как ранее платить тот же страховой взнос (20 коп.), то и страховое возмещение останется прежним, т.е. расчетная стоимость жилого помещения будет равняться 3005 руб. 70 коп. за 1 кв. м.

10. Страхование риска жилищных сделок

Одним из недавних новшеств на рынке жилья являются операции страхования покупателей от риска потери прав собственности на приобретенное жилое помещение или иную недвижимость. Это означает, что, если при оформлении сделки были допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на квартиру, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре. Потеря прав собственности может наступить и в других случаях. Например, при покупке расселенной коммунальной квартиры или квартиры, которая когда-либо была задействована в обменных операциях, бывшие жильцы могут возбудить иск в связи с тем, что в прошлых операциях их интересы были ущемлены. Если им удастся доказать это в суде, покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, т.е. балансовую стоимость квартиры, которая может быть в несколько раз ниже рыночной.

Пока единственной гарантией при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности. Полис предусматривает финансовую гарантию возврата вложенных средств в недвижимость, размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры, полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков и все расходы на юридическое сопровождение, а также защиту от любых исков, предусмотренных гражданским законодательством РФ.

Смысл страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. Ими могут быть нарушения прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Чтобы застраховаться от потери прав собственности, покупателю вовсе не обязательно после заключения сделки обращаться в страховую компанию. Большинство риэлтерских фирм стремится сейчас предоставить клиентам максимум услуг и поэтому заключают договоры со страховыми компаниями, позволяющие страховать клиентов сразу же при заключении сделки. Срок страхования может быть различным - от нескольких месяцев до нескольких лет. Размеры страхового взноса зависят от срока, на который заключается договор страхования. Например, при оформлении сделки через фирму со страховыми компаниями за страховку на несколько месяцев с клиента взимается сбор в размере 0,2-0,4% общей суммы. При страховании на срок от одного года размер страхового сбора увеличивается до 2,5%.

Но, несмотря на столь доступные страховые взносы (например, при покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 60 тыс. долл. и страховании от потери прав собственности на 3 месяца страховой взнос составляет всего 120 долл.), покупатели идут на страхование своих прав неохотно: по словам специалистов, лишь 15% всех покупателей заключают страховые договоры.

Страховые компании могут предложить участникам рынка недвижимости полный спектр страховых услуг, но наибольший интерес для агентств недвижимости представляет сегодня страхование риска утери права собственности на недвижимость. Интерес этот понятен, так как по множеству объективных причин у риэлтера, дорожащего своей репутацией, большую часть времени занимает проверка информации и документов для совершения сделки купли-продажи квартиры. Идеальным риэлтеры видят такой вариант, когда все сделки на рынке недвижимости застрахованы и страховая компания берет на себя риск потери права собственности клиента риэлтерской фирмы.

Таким образом, проверка юридической чистоты сделки становится частью оценки страхового риска и, соответственно, обязанностью страховщика. Понятно, что подобное страхование будет стоить недешево, и именно поэтому вопрос о снижении страховых тарифов на сделки с жильем является актуальным и для рынка жилья.

Г.П. Макаров