Решение Московского городского суда от 7 апреля 2015 г. N 3-53/15 (ключевые темы: кадастровая стоимость - оценочная деятельность - рыночная стоимость земельного участка - отчет об оценке - кадастровая стоимость земельного участка)

Решение Московского городского суда от 7 апреля 2015 г. N 3-53/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-53/2015 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ФОРТИС-Инвест" Доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "КОВЧЕГ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ФОРТИС-Инвест" Доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "КОВЧЕГ" (далее - ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ") 16 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 24 декабря 2013 года в размере * рублей.

Свои требования ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" (по доверенности) Иноземцев В.Н. в судебном заседании поддержал заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Прытков В.В., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" на основании договора аренды земельного участка от 14 апреля 2014 года N * предоставлен в аренду до 30 сентября 2024 года земельный участок, расположенный по адресу: г.Москва, *.

По условиям договора аренды земельного участка от 14 апреля 2014 года N * размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором (обществом) в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в данный договор.

Согласно Приложению 2 к договору аренды земельного участка от 14 апреля 2014 года N *, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, ставка арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Согласно кадастровому паспорту от 05 декабря 2014 года N 77/501/14-1206857, земельный участок образован и поставлен на кадастровый учёт 24 декабря 2013 года.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" представило отчёт об оценке от 17 сентября 2014 года N О-05/09/14-1 (далее отчёт N О-05/09/14-1), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 декабря 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 03 октября 2014 года N913/Н-14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "СВОД", отчёт N О-05/09/14-1 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3190/2014 отклонено заявление ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Из отчёта N О-05/09/14-1 усматривается, что рыночная стоимость земельного участка определяется без учёта стоимости имеющихся на нём улучшений (объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства) (страница 11).

Следовательно, оценщик, определяя рыночную стоимость земельного участка, не учитывал такой существенный ценообразующий фактор, как наличие на объекте оценки инженерных коммуникаций.

При этом представитель заявителя не отрицал в судебном заседании, что на земельном участке имеются инженерные коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление).

Сам оценщик на страницах 33, 41 отчёта N О-05/09/14-1 указывает на значительное удорожание земельного участка, имеющего такие коммуникации.

Таким образом, цена земельного участка, отражённая в отчёте N О-05/09/14-1, занижена.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

Для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используется ряд элементов сравнения, в том числе местоположение объекта.

Как усматривается из отчёта N О-05/09/14-1, корректировка на местоположение для объекта оценки административно-офисного назначения определена на основании анализа цен продаж встроенно-пристроенных объектов торговой недвижимости.

Для торговой недвижимости большее влияние оказывает близость к крупным жилым массивам, тогда как для офисной недвижимости - удалённость от центра и близость к центрам деловой активности. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Объект оценки удалён на 8, 13 км от центра.

Объект-аналог N 3 удалён на 16,7 км от центра, недалеко от МКАД.

Объект-аналог N 4 удалён на 17,1 км от центра, недалеко от МКАД.

Таким образом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по удалённости от центра города, при этом корректировки по указанному фактору местоположения не проводились.

Оценщиком в отчёте N О-05/09/14-1 не обоснован отказ от учёта такого фактора местоположения как удалённость от центра города.

Вышеизложенное является нарушением требований подпункта "б" пункта 22 ФСО N 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

В отчёте N О-05/09/14-1, представленном заявителем, указаны объекты-аналоги, объявления о намерении продажи которых размещены в сети "Интернет". Однако, размещённые в сети "Интернет" объявления о намерении заключить сделку невозможно проверить на предмет соответствия обстоятельств, изложенных в объявлении, действительности, так как в объявлениях в отношении объектов-аналогов NN 2-5, на которых основывается представленный заявителем отчёт, нет сведений, по которым мог бы быть проверен факт существования земельных участков, о продаже которых объявлено, поскольку не указаны их кадастровые номера.

Следовательно, представленный заявителем отчёт N О-05/09/14-1 не является достоверным, поскольку основывается на недостоверных сведениях об объектах-аналогах, так как невозможно установить соответствие действительности обстоятельств, указанных в рекламируемых предложениях, положенных в основу отчёта, тогда как пунктом 19 ФСО N 1 предусмотрено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям, в том числе, достоверности, то есть позволять пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта NО-05/09/14-1.

Такой отчёт N О-05/09/14-1 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N О-05/09/14-1, подлежат отклонению.

Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утверждён федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В экспертном заключении указываются в том числе:

результаты проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчёте расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

вывод по итогам проведения экспертизы отчёта об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчёта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведённая экспертиза отчёта носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" не представило.

Таким образом, ООО "УК "ФОРТИС-Инвест" Д.У. ЗПИФН "КОВЧЕГ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ФОРТИС-Инвест" Доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "КОВЧЕГ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина