Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 июня 2012 г. по делу N 33-7234/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Васильевой Г.Ф.

судей Старичковой Е.А.

Жерненко Е.В.

при секретаре ФИО25

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истцов Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 09 февраля 2012 года, которым постановлено:

удовлетворить иск Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "БашМет", открытому акционерному обществу "Московский Банк реконструкции и развития" о признании недействительными договоров об ипотеке от ... года и от ... года - частично.

Признать недействительными договоры об ипотеке N ... от ... года и N ... от ... года в части собственности Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. общей долевой собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу: ... : литера ... , цокольный этаж, номера помещений ( ... - лестничная клетка, площадью ... к.в.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... коридор, площадью ... кв.м., номер ... - помещение уборочного инвентаря, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... к.в.м.; литера ... , номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.,; литера ... , номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м.; литера ... , этаж ... , номер ... - тамбур, площадью ... кв.м., номер ... тамбур, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, ... кв.м., номер ... - тамбур, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - холл, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м.,; литера ... этаж ... , номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - холл, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - подсобное, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.,; литера ... , этаж ... , номера ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрищитовая, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - подсобное, площадью ... м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.; технический этаж, номера ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - машотделение, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... к.в.м, номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... кв.м, собственность Мифтаховой Ф.Х. в размере ... %, Щукиной А.А. в размере ... %, Щукина А.А. в размере ... %.

В остальной части исковых требований - отказать.

Заслушав доклад судьи Жерненко Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Щукин А.А., Щукина А.А., Мифтахова Ф.Х. обратились в суд с иском к ООО "БашМет", ОАО "Московский банк реконструкции и развития" о признании недействительными договоров об ипотеке N ... от ... года и N ... от ... года, указывая, что им на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: ... , в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского Кодекса РФ им также принадлежит право собственности на общее имущество указанного здания, однако, право собственности на места общего пользования здания, расположенные на цокольном этаже N ... ; на первом этаже N ... ; на втором этаже N ... ; на третьем этаже N ... ; на техническом этаже N ... , зарегистрировано за ответчиком ООО "БашМет".

Решением ... районного суда от ... года отказано в удовлетворении исковых требований Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. к ООО "БашМет", ОАО "Московский Банк реконструкции и развития" о признании недействительными договоров об ипотеке от ... года и ... года. Основанием послужило, что доли истцов в праве собственности не определены.

Кассационным определением Верховного Суда ... от ... года решение ... районного суда ... от ... года оставлено без изменения, кассационная жалоба ... , представляющего интересы истцов Щукиных, Мифтаховой Ф.Х., - без удовлетворения.

Решением ... суда ... от ... года иск Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. к ООО "БашМет", о признании права долевой собственности на общее имущество здания удовлетворен частично. Признано право общей долевой собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу: ... , за Мифтаховой Ф.Х. в размере ... %, за Щукиной А.А. в размере ... %, за Щукиным А.А. в размере ... %. Решение вступило в законную силу.

Определением от ... года по заявлению Мифтаховой Ф.Х.., Щукиной А. А., Щукина А.А. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решение ... районного суда ... от ... года отменено, дело назначено к новому рассмотрению.

Судом вынесено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе истцов ставится вопрос об отмене решения суда по тем основаниям, что договоры ипотеки общего имущества являются ничтожными полностью, а не только в части доли истцов.

Изучив материалы дела, выслушав в судебном заседании представителя истцов ... , просившую решение суда отменить, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно исходил из того, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статьей 289 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 290 Гражданского Кодекса РФ, собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Нормами ст. 38 Жилищного Кодекса РФ также предусмотрено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из изложенного следует, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ... года ООО "БашМет" продало, а Мифтахова Ф.Х. купила помещения N ... , находящиеся на втором этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании, нежилом, расположенном по адресу: ... , площадью ... кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года (л.д. ... ).

Кроме того, договор купли - продажи ... года был заключен также между ООО "БашМет" и Щукиным А.А., согласно которого последний купил помещение N ... , находящееся на третьем этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании по адресу: ... , площадью ... кв.м., что также подтверждается свидетельством о госрегистрации права от ... года (л.д. ... ).

Аналогичный договор был заключен ... года между ООО "БашМет" и Щукиной А.А., согласно которого Щукиной приобретено помещение N ... , находящееся на третьем этаже в отдельно стоящем четырехэтажном административном здании по адресу: ... , площадью ... кв.м., свидетельство о госрегистрации права от ... года ( л.д. ... ).

Право собственности на нежилые помещения, общей площадью ... кв.м. номера на поэтажном плане: лит ... , цок. этаж: ... этаж: ... , лит ... , цок. этаж: ... , ... этаж: ... этаж: ... , технич. этаж: ... , расположенные в здании по адресу: ... зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО "БашМет", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года (л.д. ... ).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сказано, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Как правильно указал суд в решении, из приведенных выше договоров купли - продажи нежилых помещений следует, что отчуждение ООО "БашМет" помещений общего назначения в здании, расположенном по адресу: ... не предусматривалось при отчуждении помещений в здании истцам Щукиным А.А., А.А. и Мифтаховой Ф.Х., а также в соответствии с положениями ст. ст. 289, 290 Гражданского Кодекса РФ, право долевой собственности на спорное имущество возникло у истцов и ООО "БашМет" не на основании договора, а на основании закона.

Из представленных договоров ипотеки N ... от ... года и N ... от ... года, следует, что ООО "БашМет", в обеспечение обязательств по кредитному договору, передало в залог ОАО "Московский банк реконструкции и развития" индивидуально определенные нежилые помещения в здании, право собственности на которые зарегистрировано за обществом (л.д. ... ).

Так, из договоров ипотеки, экспликации к поэтажному плану на нежилые помещения цокольного, ... и технического этажей ... этажного нежилого здания, составленной по состоянию на ... года, следует, что обществом заложены: по цокольному этажу: литера ... , а именно: лестничная клетка N ... , сан.узел N ... , коридор N ... , помещение уборочного инвентаря N ... , коридор N ... , коридор N ... , сан. узел N ... , курительная N ... , помещения обслуживающего персонала N ... , коридор N ... , лестничная клетка N ... , подсобное помещение N ... , коридор N ... , подсобное N ... , подсобное N ... , коридор N ... , пост энергетика N ... , подсобное N ... , эл. щитовая N ... , коридор N ... , эл.щитовая N ...

По первому этажу: тамбур N ... , тамбур N ... , коридор N ... , помещение охраны N ... , подсобное N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , холл N ... , кабинет N ... , подсобное N ... , серверная N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , коридор N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , кабинет N ... кабинет N ... , электрощитовая N ... , лестничная клетка N ... , тамбур N ... коридор N ... , кабинет N ... , кабинет N ... , санузел N ... , коридор N ... подсобное N ... , санузел N ... , коридор N ... , холл N ... , кабинет N ... лестничная клетка N ... и т.д.

Решением Октябрьского суда ... от ... года, вступившим в законную силу, иск Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукин А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью "БашМет", о признании права долевой собственности на общее имущество здания удовлетворен частично. Признано право общей долевой собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу ... : литера ... , цокольный этаж, номера помещений ... - лестничная клетка, площадью ... к.в.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - помещение уборочного инвентаря, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... к.в.м.; литера ... , номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... -лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.,; литера ... , номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м.; литера ... , этаж ... , номер ... - тамбур, площадью ... кв.м., номер ... - тамбур, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, ... кв.м., номер ... - тамбур, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - холл, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м.,; литера ... этаж ... номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - холл, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - подсобное, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.,; литера ... , этаж ... , номера ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - электрищитовая, площадью ... кв.м., номер ... - электрощитовая, площадью ... кв.м., номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - подсобное, площадью ... м., номер ... - санузел, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м., номер ... - коридор, площадью ... кв.м.; технический этаж, номера ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - машотделение, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... к.в.м, номер ... - лестничная клетка, площадью ... кв.м., номер ... - венткамера, площадью ... кв.м, собственность Мифтаховой Ф.Х. в размере ... %, Щукиной А.А. в размере ... %, Щукина А.А. в размере ... %.

При таких обстоятельствах, поскольку доли истцов и ООО "БашМет" в праве общей собственности на общее имущество здания определены, по договорам ипотеки ООО "БашМет", наряду с принадлежащими нежилыми помещениями, заложены и помещения являющиеся общим имуществом здания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном признании договоров ипотеки недействительными в части нарушенных прав истцов, объем которых в настоящее время определен судебным решением, вступившим в законную силу.

Довод апелляционной жалобы о том, что договоры ипотеки общего имущества являются ничтожными полностью, а не только в части доли истцов, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку гражданское законодательство допускает возможность признания договоров недействительным в части. Согласно ст. 7 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 320 - 335 ГПК РФ,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 09 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Мифтаховой Ф.Х., Щукиной А.А., Щукина А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: Васильева Г.Ф.

Судьи: Старичкова Е.А.

Жерненко Е.В.

Справка: судья Сунгатуллин А.Ю.