Решение Московского городского суда от 13 июля 2015 г. N 3-150/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-150/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Водстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Водстрой" 24 декабря 2015 года обратилось в Московский городской суд с заявлением, в котором просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей. Свои требования ОАО "Водстрой" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ОАО "Водстрой" (по доверенности) Жаворонкова С.М. в судебном заседании поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Вейн К.В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Захаров А.В. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Водстрой" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, предоставленного в пользование на условиях аренды для проектирования, строительства и последующей эксплуатации гаражного комплекса на 1 500 машиномест с офисами сроком до 24 апреля 2058 года, что подтверждается договором аренды земельного участка от 01 сентября 2010 года N М-02-034907.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 01 сентября 2010 года NМ-02-034907, заключённого между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО "Водстрой", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий договор.

В соответствии с приложением N 2 к договору аренды от 01 сентября 2010 года NМ-02-034907 в отношении спорного земельного участка предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Водстрой" представило отчёт об оценке от 20 июня 2014 года N DB2014-10467 (далее отчёт N DB2014-10467), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 27 июня 2014 года N2344/2014-1, подготовленному Общероссийской общественной организацией "*", отчёт N DB2014-10467 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2010, а выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 ноября 2014 года N 51-3203/2014 отклонено заявление ОАО "Водстрой" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах, при этом оценщик отказался от применения:

- затратного подхода, объяснив это самим понятием "затратного подхода" как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания и, как следствие, невозможностью в отношении земельного участка определить затраты, необходимые для замещения или воспроизводства земельного участка, представляющего собой часть земной поверхности, которая не может быть воспроизведена физически;

- доходного подхода (метод предполагаемого использования, метод капитализации земельной ренты, метод распределения дохода), сославшись на невозможность прогнозирования денежных потоков по причине того, что текущее использование земельного участка отражает предполагаемое использование земельного участка, а сам земельный участок является освоенным и обременен существующими объектами недвижимости; в настоящее время ставка аренды земли в г.Москве эквивалентна ставке земельного налога, что, с точки зрения экономической теории, сводит экономический смысл приобретения земельного участка к минимальным значениям и приведет оценщика к ложным результатам, не отражающим учета долгосрочного потенциала стоимости земельного участка; отсутствие достоверных источников данных, позволяющих точно определить, какая доля дохода, генерируемого единым объектом недвижимости, приходится на земельный участок.

Анализируя эти обоснования оценщика, суд приходит к следующим выводам.

Во-первых, необходимо отметить, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

Во-вторых, является общеизвестным фактом и не требует доказывания, что рынок предложений свободных к продаже земельных участков в городе Москве носит ограниченный характер; это вводит определенные ограничения при использовании метода прямого сравнения продаж.

В-третьих, обращает на себя внимание тот факт, что согласно условиям договора аренды от 01 сентября 2010 года N М-02-034907 земельный участок предоставлен "для проектирования, строительства и последующей эксплуатации гаражного комплекса на 1 500 машиномест с офисами", тогда как по данным Google (по состоянию на август 2012 года) земельный участок занят плоскостными металлическими гаражами, что не соответствует цели предоставления по договору аренды; одним из условий применения доходного подхода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход; по информации, представленной на сайте http://wikimapia.org/, на оцениваемом земельном участке ведется строительство офисного центра с паркингом; на дату оценки 01 января 2013 года были известны основные параметры проекта строительства доходоприносящих улучшений на территории объекта оценки; рынок офисов и гаражей Москвы относится к активным рынкам - в открытых источниках представлено достаточное количество предложений о продаже и аренде единых объектов недвижимости, в обзорах аналитических агентств широко представлены данные по операционным расходам и коэффициентам капитализации для офисной недвижимости, которые позволят оценить рыночную стоимость земельного участка в рамках доходного подхода также методом предполагаемого использования.

Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода не могут быть признаны обоснованными, что противоречит пункту 20 ФСО N 1; оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Оценщиком использованы следующие объекты-аналоги: земельный участок на Алтуфьевском шоссе площадью 7 000 кв.м (аналог N 1); земельный участок на ул. Летная площадью 5300 кв.м (аналог N 2); земельный участок на ул. Шелепихинский тупик площадью 9 000 кв.м (аналог N 3); земельный участок на ул. Силикатный проезд площадью 2 000 кв.м (аналог N 4); земельный участок на Хорошевском шоссе площадью 14 200 кв.м (аналог N 5).

При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования пункта 14 ФСО N 1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по разрешенному использованию (для размещения общественно-деловых объектов, для размещения объектов торговли, для размещения производственных объектов) и характеристикам местоположения (в СВАО, СЗАО, ЦАО, САО).

Объекты-аналоги NN 2, 3, 4 и 5 представляют собой единые объекты недвижимости (земельные участки с расположенными на них зданиями и сооружениями).

Так, в качестве объекта-аналога N 2 выступает "земельный участок, 0,53 га, на участке три 1-этажных строения 716 кв.м + 14 кв.м + 389 кв.м (под рек.)", в качестве объекта-аналога N 3 - "земельный участок, пром. зона, _ участок огорожен, в собственности, на участке 3-х этажное административное здание 1100 кв.м", в качестве объекта-аналога N 4 - "земельный участок_ На участке кирпичный гараж (в собственности)", в качестве объекта-аналога N 5 - "участок 1,42 га, Хорошевское шоссе, 1-я линия, 100 м от метро, 8 зданий площадью 4458 кв.м".

Представленные в отчёте N DB2014-10467 объекты-аналоги несопоставимы по ряду ценообразующих факторов с объектом оценки, а также между собой; корректировка на местоположение варьируется от -9% до -71%; итоговый размер корректировки для объектов-аналогов варьируется от 45% до 100%.

Также существенным является разброс цен объектов-аналогов, который составляет от 7169, 81 руб./кв.м до 42253, 52 руб./кв.м, т.е. разница в ценах объектов-аналогов составляет более чем в 5 раз. Приведенный количественный разброс параметров свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 14 ФСО N 1, предусматривающего использование в качестве аналогов только тех объектов, которые имеют сходные характеристики.

В силу пункта 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

По большинству объектов-аналогов не представлено адресных ориентиров, достаточных для определения точного местоположения объектов. Местонахождение четырех объектов-аналогов (объекты-аналоги NN 1, 3-5) определено до уровня улицы без указания номера дома. При этом по объектам-аналогам NN 1, 5 указаны шоссе, которые являются протяженными магистралями (Алтуфьевское шоссе и Хорошевское шоссе).

Отсутствие точной адресной привязки объектов-аналогов не позволяет определить характеристики локального местоположения земельных участков (расстояние до станции метрополитена, характеристики окружающей застройки), что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения и приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом расстояние до станции метрополитена и местоположение относительно линии застройки являются одними из основных ценообразующих факторов для земельных участков большинства видов разрешённого использования.

Для расчёта корректировки на местоположение "с использованием методологии сравнения удельного значения кадастровой стоимости объекта оценки по отношению к удельным значениям кадастровой стоимости для вида разрешённого использования и кадастрового квартала объектов-аналогов" оценщик относит каждый объект-аналог к определённому виду разрешённого использования (страницы 57-59 отчёта N DB2014-10467).

В отчёте N DB2014-10467 объект-аналог N 4 отнесён к 7 виду разрешённого использования (для размещения административных и офисных зданий), тогда как по данным публичной кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ разрешённым использованием данного объекта-аналога является "Эксплуатация гаража и стоянки спецмашин с ремонтной зоной по заготовке, переработке и отгрузке лома и отходов черных металлов".

Таким образом, объект-аналог N 4 должен быть отнесен к 9 виду разрешённого использования; средневзвешенное значение удельного показателя стоимости для кадастрового квартала объекта-аналога N 4 должно быть принято для 9 вида разрешённого использования в размере 13 849, 06 руб./кв.м, а не 63 781, 26 руб./кв.м; корректировка на особенности местоположения и разрешённое использование должна составить + 99 %, а не - 57 % (как в отчёте).

В отношении объекта-аналога N 5 вид разрешённого использования земельного участка в объявлении о продаже не указан.

Для расчёта корректировки на местоположение для объекта-аналога N 5 оценщик необоснованно выбирает 7 вид разрешённого использования.

Из анализа кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ следует, что имеется только один земельный участок сопоставимой площади 1,42 га, находящийся на первой линии домов в 100 м от метро, с наличием 8 строений (кадастровый номер 77:09:0005010:2).

По данным публичной кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ разрешённым использованием данного объекта-аналога является "Дальнейшая эксплуатация зданий и сооружений по ремонту и техническому обслуживанию машин".

Таким образом, объект-аналог N 5 должен быть отнесен к 9 виду разрешённого использования; средневзвешенное значение удельного показателя стоимости для кадастрового квартала объекта-аналога N 5 должно быть принято для 9 вида разрешённого использования в размере 15 181, 45 руб./кв.м, а не 93 767, 92 руб./кв.м; корректировка на особенности местоположения и разрешённое использование должна составить + 81,6 %, а не - 71 % (как в отчёте).

В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведённой информации.

В связи с изложенным, суд полагает, что названным требованиям не соответствует информация об объектах-аналогах, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка.

В отчёте N DB2014-10467 к объектам-аналогам применяется одна корректировка по двум элементам сравнения: разрешённое использование и местоположение, тогда как при применении метода корректировок объект-аналог должен сравниваться с объектом оценки по каждому выделенному элементу сравнения.

При расчёте рыночной стоимости права собственности земельного участка в рамках сравнительного подхода корректировка на местоположение рассчитывалась оценщиком в отчёте N DB2014-10467 на основании показателей кадастровой стоимости кадастровых кварталов без учёта локальных факторов местоположения.

Оценщик учитывает фактор местоположения, применяя корректировку, полученную как процентное соотношение между средними удельными значениями кадастровой стоимости кадастровых кварталов объекта оценки и объекта-аналога.

Вместе с тем, в зависимости от расположения на территории квартала удалённость от таких важных транспортных объектов, как станция метрополитена и транспортная магистраль, может составлять от 50 метров до 2-х и более километров, что существенно влияет на стоимость земельных участков большинства видов разрешённого использования. Следовательно, стоимость земельных участков одного и того же вида разрешённого использования в границах квартала может существенно различаться. Данное утверждение, по мнению суда, базируется на общеизвестных фактах и не нуждается в дополнительном обосновании.

Таким образом, оценка рыночной стоимости права собственности земельного участка осуществлялась без учёта локальных факторов местоположения на территории кадастрового квартала (удалённость от центра города, основных магистралей, характеристики окружающей застройки и пр.).

На странице 52 отчёта N DB2014-10467 оценщиком проводится корректировка объектов-аналогов на площадь земельного участка на основании исследования влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость, проведённого директором Сибирского научного центра "Экопрогноз" Власовым А.Д. в городе Новосибирске в 2005 году для земельных участков под промышленными объектами (журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 1, 2005 год).

При этом в отчёте N DB2014-10467 оценщик не приводит обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки (01 января 2013 года) для региона объекта оценки.

Кроме того, соответствующая корректировка действительна для земельных участков под производственную застройку, что оценщиком учтено не было.

В отношении объекта-аналога N 2 под автосервис, склад, офис оценщиком необоснованно не применена корректировка, учитывающая затраты на снос зданий.

В отношении объектов-аналогов NN 3, 4, 5 в соответствии с объявлениями о продаже не предполагается снос существующих объектов, таким образом, данные аналоги некорректно рассматривать как условно незастроенные, предназначенные для реализации инвестиционных проектов. Соответственно, необходимо вычесть стоимость улучшений из цены предложения данных аналогов.

Большое влияние на стоимость земельного участка оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, для целей установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, необходимо рассматривать наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке не как сооружения (улучшения), а в виде прав на возможность подключения к коммуникациям, то есть получения технических условий на подключение.

Оценщик, определяя рыночную стоимость земельного участка, не учитывал такой существенный ценообразующий фактор, как наличие инженерных коммуникаций.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО N1, согласно которому, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Кроме того, для объектов арендного бизнеса (большинство представленных в отчёте объектов-аналогов), чем выше плотность застройки, тем выше стоимость объекта недвижимости, так как имеется больше площадей, предлагаемых в аренду (больше доход на 1 кв.м земельного участка).

Объект оценки имеет высокую предполагаемую плотность застройки 43,6 тыс.кв.м на га (общая площадь проектируемого здания 61 050 кв.м, площадь участка 14 000 кв.м). У объектов-аналогов NN 3,4,5, имеющих застройку на участке, существующая плотность застройки ниже, чем предполагается у объекта оценки, следовательно, земельные участки объектов-аналогов застроены менее эффективно и для них должна быть применена повышающая корректировка. Данное требование оценщиком не выполнено.

Скорректированная стоимость объектов-аналогов имеет разброс от 6243 руб./кв.м до 13169 руб./кв.м, что превышает допустимый коэффициент вариации значений выборки не более 30 %; разница между верхним и нижним ценовым диапазоном составляет 111 %.

Изложенное свидетельствует о том, что представленная выборка объектов-аналогов не является сопоставимой с объектом оценки.

Согласно рыночным данным цены земельных участков под использование бизнес-центров, деловых, торговых центров, расположенных в Москве между ТТК и МКАД, составляют 9580 руб./кв.м до 114 954 руб./кв.м, в среднем 32 580 руб./кв.м (бюллетень RWAY N 212).

В отчёте N DB2014-10467 рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж определена в размере 8382,64 руб./кв.м.

Объект оценки расположен между ТТК и МКАД в СВАО г.Москвы, на удалении от станции метро Медведково в 10-15 мин. пешком. Отклонение рыночной стоимости объекта оценки от среднего значения рыночного ценового диапазона на участки аналогичного назначения составляет более 100 %.

Таким образом, фактически оценщик не приводит анализа расчёта рыночной стоимости объекта оценки на соответствие проведённому анализу рынка.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта N DB2014-10467.

Такой отчёт N DB2014-10467 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N DB2014-10467, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - ООО "*", составив экспертное заключение только на основе анализа представленного отчёта об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО "Водстрой" не представлено.

Поскольку ОАО "Водстрой" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Водстрой" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0011001:1001, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина