Решение Московского городского суда от 15 июня 2015 г. N 3-205/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-205/2015 по заявлению Туровецкого В* Н* об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Туровецкий В.Н. 24 декабря 2014 года обратился в Московский городской суд с заявлением, в котором, с учётом последующего уточнения, просит установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером 77:05:0001004:66, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.

Свои требования Туровецкий В.Н. мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель Туровецкий В.Н. и его представитель (по доверенности) Бондарь В.А., извещённые о времени и месте судебного заседания, не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, а также не ходатайствовали об отложении слушания дела.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Решетников Д.К., представляющий также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Паршиков Д.М. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Туровецкий В.Н. является арендатором земельного участка, с кадастровым номером 77:05:0001004:66, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, предоставляемого в пользование на условиях долгосрочной аренды для эксплуатации торгово-офисного здания, что подтверждается договором долгосрочной аренды земельного участка от 31 января 2006 года N М-05-026144, приложениями к нему, дополнительным соглашением к договору от 02 декабря 2013 года. Размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001004:66 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, Туровецкий В.Н. представил отчёт об оценке от 24 сентября 2014 года N 465169-КС (далее отчёт N 465169-КС), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 12 ноября 2014 года N893/11/014, подготовленному Экспертным Советом НП СОО "*", отчёт N 465169-КС соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбрано 3 объекта:

объект-аналог N 1 (Международный средний переулок);

объект-аналог N 2 (2-й Колобовский пер.);

объект-аналог N 3 (Грузинский пер.).

Приведённые в отчёте N 465169-КС сведения не дают надлежащее представление о местоположении земельных участков-аналогов по удаленности от станции метрополитена и в отношении размещения/неразмещения на магистрали общегородского значения, в том числе в отношении линии застройки (таб. 9), что делает невозможным сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по локальным факторам местоположения.

Для объектов-аналогов оценщик не вводит корректировку на назначение (разрешённое использование), в то время как представленная в отчёте N 465169-КС информация не позволяет сделать вывод, что объекты-аналоги имеют тот же вид разрешённого использования, что и объект оценки: объект оценки имеет разрешённое использование для эксплуатации торгово-офисного здания; объект-аналог N 1 предназначен под строительство гостиничного комплекса; в отношении объектов-аналогов NN2, 3 в объявлениях их назначение не указано.

Для выбранных объектов-аналогов NN 1 и 3 оценщик не вводит корректировку на объем передаваемых прав; оценщиком передаваемые права по этим аналогам приняты как право собственности (страницы 42-43 отчёта N 465169-КС).

Вместе с тем, из содержащейся в отчёте N 465169-КС информации об объектах-аналогах NN 1 и 3 (страница 38-40 отчёта) такой вывод не следует, в представленной к отчёту исходной информации эти сведения не указаны, тогда как оформленное право собственности для земельных участков в г.Москве не является типовым и встречается ограниченно, при этом, оформленное право собственности является существенным преимуществом и обязательно позиционируется/указывается в предложении по продаже.

В описании объекта-аналога N 1 на страницах 38-39 отчёта N 465169-КС указано, что земельный участок оформлен на праве аренды до 2059г.

В описании объекта-аналога N 3 на станице 40 отчёта N 465169-КС информация о правах на земельный участок отсутствует.

Таким образом, не применив данную корректировку, оценщик занижает стоимость оцениваемого земельного участка.

Также из отчёта N 465169-КС видно, что базой для расчёта корректировки на право аренды/право собственности в размере 15 %, которую оценщик вводит для объекта-аналога N 2, являются данные Справочника оценщика недвижимости (Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012), под ред. Лейфера Л.А., о том, что отношение цен земельных участков под офисное использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на правах собственности, составляет 0,85. Однако, отсюда следует, что корректировка на право аренды/право собственности должна составлять 17,6 % (1/0,85-100%).

На основании Справочника расчётных данных для оценки и консалтинга N 11, 2012г., под редакцией Яскевича Е.Е. (таб. 1.3.1), корректировка на право аренды/право собственности может составлять 1,634 (1/0,612) для земельных участков под размещение офисных объектов и 2,45 (1/0,408) для земельных участков под размещение торговых объектов в г. Москве.

При проведении оценки оценщиком применено среднее значение скидки на торг (-13%) к ценам объектов-аналогов в соответствии с данными, как он указывает в отчёте N 465169-КС (страница 45), Справочника оценщика недвижимости (Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012) под ред. Лейфера Л.А.

Однако в этом справочнике (таб. 1) скидка на цены земельных участков под коммерческие объекты составляет 10 %.

В соответствии с СРД N 11, 2012г., под редакцией Яскевича Е.Е. (таб.1.3.2), среднее значение корректировки на торг для земельных участков в г. Москве также составляет 10 %.

Следовательно, оценщик занижает стоимость объекта оценки за счёт некорректного учёта поправки на торг на 3 %.

В пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчёта об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.

Имеющийся в материалах дела отчёт об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта N 465169-КС.

Такой отчёт N 465169-КС не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328 утверждён федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертное заключение на отчёт оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведённая экспертиза отчёта (положительное экспертное заключение N893/11/014 от 12 ноября 2014 на отчёт N 465169-КС от 24 сентября 2014 года "Об оценке рыночной стоимости земельного участка") носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, поскольку отчёт об оценке проверен посредством анализа текста.

При наличии в отчёте об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка существенных нарушений, о которых изложено выше, суд, оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ положительное экспертное заключение, не может согласиться с выводами, изложенными в указанном заключении о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. В этой связи, судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные доводы заявителя о том, что достоверность представленного отчёта об оценке подтверждена положительным экспертным заключением Экспертного Совета НП СОО "*".

Поскольку представленный отчёт по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, Туровецким В.Н. не представлено. Ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы стороной заявителя в ходе судебного разбирательства заявлено не было.

Поскольку Туровецким В.Н. не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, его требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001004:66, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Туровецкого В* Н* об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером 77:05:0001004:66, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина