Решение Московского городского суда от 19 июня 2015 г. N 3-208/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-208/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "ГИПРОСНАБ" об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "ГИПРОСНАБ" 30 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором, с учётом последующего уточнения, просило об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, собственником которого оно является, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рубля.

Свои требования ЗАО "ГИПРОСНАБ" мотивирует тем, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от его кадастровой стоимости.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Представитель заявителя ЗАО "ГИПРОСНАБ" (по доверенности) Поляков М.Ю. поддержал заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Вейн К.В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Паршиков Д.М. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ЗАО "ГИПРОСНАБ" на праве собственности принадлежит здание, с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, назначение: нежилое, общей площадью * кв.м, расположенное по адресу: г.Москва, *, что подтверждается свидетельством от 27 августа 2007 года серия 77АЖ N016956.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (в частности, торговых центов (комплексов)) определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года N 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций"; в строке 570 названного Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, на 2014 год, поименовано здание с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, расположенное по адресу: г.Москва, *.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:01:0006023:1030 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рубля; такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО "ГИПРОСНАБ" представило отчёт об оценке от 21 октября 2014 года N 1316-1/14-Н (далее отчёт N1316-1/14-Н), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость здания, с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рубля (без НДС), * рублей (без НДС (округленно)), * рублей (с НДС (округленно)).

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно положительному заключению от 28 октября 2014 года N3873/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт N 1316-1/14-Н соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 ноября 2014 года N 51-3134/2014 отклонено заявление ЗАО "ГИПРОСНАБ" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного объекта недвижимости проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке здания оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, доходный подход, в рамках которого использовал метод прямой капитализации доходов.

Согласно пункту 15 ФСО N 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В отчёте N 1316-1/14-Н прибыль предпринимателя определяется оценщиком на уровне 30 % (страница 42).

Однако, оценщик не проанализировал величину полученной прибыли предпринимателя на соответствие рыночным данным.

Применительно к данным, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты" 2012 г., под редакцией канд. технич. наук Лейфера Л.А., согласно которым диапазон прибыли предпринимателя для объектов офисно-торгового назначения составляет 22 - 24%, необходимо учитывать, что исследования Лейфером Л.А. проводились путём опроса экспертов более чем из 50 городов России и применимы для городов регионального значения. Город федерального значения Москва характеризуется более высокой доходностью инвестиций в недвижимость.

Так, по данным Справочника расчётных данных (СРД) N 11, 2012г., под редакцией канд. технич. наук Яскевича Е.Е., прибыль предпринимателя для объектов офисного назначения класса "В", расположенных в центре и на основных магистралях, составляет 50 %.

Изложенное даёт основания для вывода о том, что применение в рамках затратного подхода величины прибыли предпринимателя, отличной от рыночного показателя, приводит к ее занижению на 20 %.

Суд также считает, что при выборе объекта аналога при определении рыночной стоимости части объекта оценки "пристрой" в рамках затратного подхода оценщиком нарушен пункт 14 ФСО-1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку оценщиком неправильно выбран аналог по Справочнику Ко-Инвест "Общественные здания 2011": "Банки от 1 до 2 этажей", код аналога по Справочнику 03.03.024. К такому выводу суд приходит потому, что данная часть объекта оценки ("пристрой") по функциональному назначению представляет собой административное здание с классом конструктивной системы КС - 1, в то время как объект-аналог это банковское здание с классом конструктивной системы КС-4.

По Справочнику Ко-Инвест "Общественные здания 2011" стоимость строительства административного одноэтажного здания объемом до 10 000 куб.м с конструктивной системой КС-1 составляет 7 583 руб./куб.м (код аналога по Справочнику 03.03.001), а стоимость строительства объекта "Банки от 1 до 2 этажей" - 16 763 руб./куб.м, то есть разница в стоимости строительства названных объектов более чем в 2 раза.

Судом установлено, что в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре здания, наиболее подходящих, по его мнению, к объекту оценки:

- здание, площадью 1 614 кв. м, 2-й Крутицкий пер. (объект-аналог N 1);

- здание, площадью 3 125 кв. м, ул. Воронцовская, д. 35 А, стр. 1 (объект-аналог N 2);

- здание, площадью 1 324 кв. м, 3-й Павловский пер. (объект-аналог N 3);

- здание, площадью 4 243 кв. м, Большой Дровяной пер., д. 6 (объект-аналог N 4).

В отношении объектов-аналогов оценщиком в таблице 12.1 отчёта N1316-1/14-Н указана дата их предложения как декабрь 2012 года (страницы 49-50), однако в представленных объявлениях из сети "Интернет" сведения о дате предложения отсутствуют (страницы 155-156), что ставит под сомнение утверждение оценщика, что предложения были актуальны на дату оценки 01 января 2013 года.

В объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1, 3 не указана информация о земельном участке, в отношении объекта-аналога N 1 отсутствует информация об уровне отделки.

Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.

Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности применения либо неприменения корректировок по конкретным элементам сравнения.

При осуществлении оценки сравнительным подходом, оценщик произвел ряд корректировок, вместе с тем, некоторые из них являются некорректными.

Так, в отчёте N 1316-1/14-Н оценщик вводит корректировку на уторговывание (страница 51). Значение корректировки, которое составляет 10%, оценщик определил на основании данных отдельных аналитических агентств. В тексте отчёта отсутствуют ссылки на какие-либо аналитические статьи.

Согласно данным Справочника расчётных данных для оценки и консалтинга, N 11, 2012г., под редакцией Яскевича Е.Е., среднее значение корректировки на уторговывание для объектов недвижимости офисного назначения составляет 8 %.

В данном случае примененная корректировка на уторговывание не может считаться достоверной, отчёт об оценке в указанной части не соответствует требованиям пункта 19 ФСО N 1, устанавливающим принцип достаточности и достоверности информации.

Объект-аналог N 2 не имеет собственной организованной парковки; согласно информации, приведённой в объявлении из сети "Интернет" (страница 155 отчёта N 1316-1/14-Н), парковка данного объекта-аналога стихийная.

Отсутствие парковки заметно снижает привлекательность офисного объекта, что является общеизвестным обстоятельством и не нуждается в доказывании.

Поскольку у объекта оценки парковка организованная, то необходимо внесение корректировки на различие по данному фактору между объектом оценки и аналогом, что оценщиком сделано не было.

Отсутствие данной корректировки приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки и является нарушением пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 (страница 155 отчёта N1316-1/14-Н) информация об уровне отделки не приведена.

В таблице сравнения (страница 58 отчёта N 1316-1/14-Н) оценщиком применена понижающая корректировка для объекта-аналога N1 в размере - 3 999 руб./кв.м, тогда как информация, изложенная оценщиком и указывающая на то, что в помещениях данного аналога в отличие от объекта оценки выполнен ремонт, не соответствует содержанию объявления и не подтверждена объективно.

Вышеизложенное является нарушением пункта 4 ФСО N 3 о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Применение данной корректировки приводит к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется оценщиком исходя из расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

В отношении объектов-аналогов оценщиком в таблице 13.1 отчёта N1316-1/14-Н указана дата их предложения как декабрь 2012 года (страницы 63-64), однако в представленных объявлениях из сети "Интернет" сведения о дате предложения отсутствуют (страницы 157-158), что ставит под сомнение утверждение оценщика, что предложения были актуальны на дату оценки 01 января 2013 года.

Кроме того, при определении потенциального валового дохода за помещения, входящие в состав оцениваемого здания, в рамках доходного подхода (страницы 68-69 отчёта N1316-1/14-Н, таблица 13.5) используется арендопригодная площадь помещений, без учета вспомогательных площадей. Ввиду отсутствия в описании объектов-аналогов сведений о включении либо невключении в величину арендной ставки коридорного коэффициента, использование арендопригодной площади без учета вспомогательной площади является необоснованным, что также нарушает принцип обоснованности (пункт 4 ФСО N 3).

В дальнейшем, рыночная стоимость единого объекта недвижимости (здание с правами на землю), определённая с применением сравнительного и доходного подходов, была скорректирована оценщиком на стоимость земельного участка.

При этом рыночная стоимость земельного участка принята в размере кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

Поскольку назначение оценки - оспаривание кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки, суд приходит к выводу, что применение результатов определения кадастровой стоимости земельного участка при расчете рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости (в данном случае - здания), по мнению суда, некорректно.

Порядок определения стоимости земельных участков регламентируется Методическими рекомендациями? по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р.

Согласно разделу IV "Методы оценки" названных Методических рекомендаций, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Кроме того, дата, по состоянию на которую оценщиком определяется рыночная стоимость объекта оценки, - 01 января 2013 года, тогда как кадастровая стоимость земельного участка принимается оценщиком на дату оценки 01 января 2012 года, то есть на разные даты.

Вышеуказанное свидетельствует о несоответствии отчёта требованию пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достоверности, а также пункта 4 ФСО N 3, устанавливающего, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В итоговых расчетах оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки посредством выделения из единого объекта недвижимости стоимости земельного участка.

В отчёте N1316-1/14-Н расчет рыночной стоимости земельного участка оценщиком производился, как указывалось выше, на основе стоимости земли, установленной по результатам кадастровой оценки (страница 73).

При определении кадастровой стоимости оценке подлежит право собственности на земельный участок, тогда как земельный участок под объектом оценки находится на праве аренды.

Право собственности предпочтительнее права аренды, поэтому отсутствие корректировки на объем передаваемых прав по указанному земельному участку влечет неправильное определение исходных данных.

На основании Справочника расчётных данных для оценки и консалтинга, N 11, 2012г., под редакцией Яскевича Е.Е., (таб. 1.3.1) соотношение права аренды к праву собственности для участков под объектами офисного назначения составляет в г. Москве 0,612 (корректировка 63%).

Таким образом, не применив понижающую корректировку на объем передаваемых прав по земельному участку, оценщик существенно завышает рыночную стоимость права аренды земельного участка под объектом оценки, что, в конечном итоге, приводит к снижению стоимости объекта оценки.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта N 1316-1/14-Н.

Такой отчёт N 1316-1/14-Н не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328 утверждён федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В силу статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертное заключение на отчёт оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведённая экспертиза отчёта (положительное экспертное заключение N3873/2014 от 28 октября 2014 на отчёт N 1316-1/14-Н от 21 октября 2014 года "Об оценке рыночной стоимости нежилого здания") носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, отчёт об оценке проверен посредством анализа текста.

При наличии в отчёте об оценке рыночной стоимости вышеуказанного нежилого здания существенных нарушений, о которых изложено выше, суд, оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ положительное экспертное заключение, не может согласиться с выводами, изложенными в указанном заключении о соответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. В этой связи, судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные доводы заявителя о том, что достоверность представленного отчёта об оценке подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "*".

Поскольку представленный отчёт по изложенным выше основаниям не может быть признан судом достоверным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ЗАО "ГИПРОСНАБ" не представлено.

Поскольку ЗАО "ГИПРОСНАБ" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2013 года, его требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Закрытого акционерного общества "ГИПРОСНАБ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, с кадастровым номером 77:01:0006023:1030, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина