Решение Тамбовского областного суда от 01 февраля 2016 г. по делу N 3а-52/2016

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.

при секретаре Дубровиной Ю.В.

с участием представителя административного истца Малиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Стрыгиной Л. В. к Администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Стрыгина Л.В. обратилась в Тамбовский областной суд 23 ноября 2015 года с административным иском к Администрации Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** руб..

В обоснование требований указав, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете независимого оценщика и влечет к увеличению размера подлежащего оплате земельного налога.

В ходе судебного разбирательства дела к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области).

В судебном заседании представитель административного истца Малина М.А. настаивала на удовлетворении административного иска по приведенным в нем основаниям.

Административный истец, административные ответчики, заинтересованное лицо по делу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.

В своих письменных заявлениях административный истец, административные ответчики: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области просили дело рассмотреть в их отсутствие.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административные ответчики Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный независимым оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку. Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области считает себя ненадлежащим ответчиком по делу и возражает против предъявленных к нему требованиям по процессуальным основаниям.

Представитель заинтересованного лица - администрации г.Тамбова в направленных по факсу возражениях по делу считает требования не подлежащими удовлетворению, полагая, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете оценщика с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Административный ответчик - Администрация Тамбовской области свое письменное отношение к предъявленным требованиям суду не представила.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Стрыгиной Л.В. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -под производственную базу (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), расположенный по адресу: ***.

Являясь налогоплательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Так, согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Земельный участок административного истца вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением Администрации Тамбовской области от 28.11.2014 года N 1498 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Тамбовской области" по состоянию на 01.01.2014 года.

Указанное обстоятельство подтверждается кадастровой справкой от 8 октября 2015 года, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере *** руб..

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком ООО "Оценка +" С.В.Ю. отчет об оценке N *** от 15 октября 2015 года, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2014 года рыночная стоимость земельного участка административного истца составила *** рублей.

Оценив представленный отчет оценщика в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям действующего законодательства.

Так, оценка объекта недвижимости осуществлена лицом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент" (далее - НП СРО "СВОД"), имеющим страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика, в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в г.Тамбове и в целом Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки (под индустриальную застройку).

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчетам приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет" с указанием номера объявления, наименования Интернет-ресурса и даты ее подготовки, сведений, полученных из агентства недвижимости ООО "Центр города", а также таблица со сведениями, собранными в результате интервью с авторами предложений, контактные номера телефонов которых приведены.

Дополнительно в ходе судебного разбирательства оценщиком представлена информация об адресах страниц в сети "Интернет" по объявлениям объектов-аналогов N 4,5.

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства административными ответчиками и заинтересованным лицом не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они принадлежат продавцам на праве собственности, расположены в г.Тамбове, одной категории земель - земли населенных пунктов и вида использования и (или) зонирования - производственного назначения, а также площадью, не превышающей 10 000 кв.м. (1 га) и возможностью подключения к коммуникациям, с отсутствием улучшений, влияющим на их стоимость.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов по следующим элементам сравнения:

- на условия сделки (скидка на торг - 9%) в сторону уменьшения, исходя из потенциального снижения цены выставленных на продажу земельных участков в процессе будущей реализации;

- на дату сделки, с учетом среднего значения годового темпа прироста цен - 10%;

- на местоположение, исходя из района города, в котором находится объект-аналог;

- на транспортную доступность в зависимости от расположения объекта-аналога N1 в непосредственной близости от крупной автодороги в отличие от других объектов-аналогов и объекта оценки.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован отказ от применения корректировочных коэффициентов по таким ценообразующим факторам, как имущественные права; условия финансирования и продажи; вид использования и (или) зонирование; наличие движимого имущества; расходы, производимые сразу после покупки; экономические характеристики; наличие улучшений на участке; состояние объектов капитального строительства; наличие ж/д ветки; свойства участка; конфигурация; инженерное обеспечение участка.

Мотивы отказа от использования при оценке земельного участка доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Критикуя оформление и содержание отчет оценщика представитель заинтересованного лица по делу - Администрации г.Тамбова по факсу направил возражения, обоснованные следующим:

- в отчете в Задании на оценку и в разделе "Описание объекта оценки" оценщик не указал реквизиты правообладателя;

- в п.10 на стр.13 при отказе от фотофиксации объекта оценки и на стр.41 отчета оценщик указывает о невозможности использования информации о событиях, произошедших после даты оценки, ссылаясь при этом на п.19 ФСО N1, в котором изложена иная информация;

- необоснованно введена повышающая корректировка в 1 % на площадь всех аналогов, тогда как корректировка равна 0%, учитывая площадь объекта оценки и объектов-аналогов;

- на стр.85-86 отчета в распечатках страниц объектов-аналогов не указаны Интернет-ссылки, что заставляет сомневаться в подлинности данных объявлений;

- объект-аналог N2 судя по копии объявления застроен, что не отражено в отчете;

- не приложена копия диплома о высшем образовании оценщика;

- информация, представленная заказчиком, не заверена в установленном порядке;

- на стр.43 отчета оценщиком указано, что объект-аналог N4 имеет назначение - под коммерческую застройку, тогда как в копии объявления он имеет промышленное назначение.

Между тем, пунктом 21б Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N1), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 297 и пунктом 8ж Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, установлено требование к содержанию Задания на оценку и к описанию в отчете объекта оценки, в силу которых в тексте отчета об оценке должны присутствовать: информация о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки, и описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данное требование оценщиком было выполнено - в Задании на оценку присутствует информация о праве собственности Стрыгиной Л.В. на оцениваемый земельный участок без ограничения (обременения) права, в разделе 9.3 отчета присутствует подробное описание объекта оценки со ссылкой на перечень документов в приложении А к отчету и сведения, полученные из публичной кадастровой карты.

Требование об указании в этих разделах отчета реквизитов правообладателя - физического лица, в приведенных выше пунктах ФСО N 1 и ФСО N3, вопреки доводу заинтересованного лица, не содержится. Такое требование установлено в п.8ж ФСО N3 только в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу.

Ссылка оценщика в своем отчете на положения п.19 ранее действующего ФСО N1, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года N 256, правильность его суждений в п.10 на стр.13 и на стр.41 отчета не умаляет, поскольку не противоречит положениям ФСО N1 в действующей редакции.

Суд соглашается с доводом заинтересованного лица о необоснованном применении оценщиком корректировки на площадь объектов-аналогов - 1%, учитывая их площадь и площадь объект оценки, не превышающую 10000 кв.м. (1га), а также результат расчета по приведенной оценщиком формуле на стр.68 отчета (1-1)х100%=0%.

Вместе с тем, приходит к выводу, что данное обстоятельство, повлекшее увеличение стоимости объектов-аналогов в среднем на 10 рублей, существенным образом не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки *** руб., доверительный интервал которой составляет от *** руб. до *** руб., как и другие обстоятельства, приведенные в возражениях заинтересованным лицом, по изложенным выше основаниям.

Как уже указано выше, в ходе судебного разбирательства в материалы дела дополнительно представлены сведения об адресах страниц в сети "Интернет" по объявлениям объектов-аналогов N 4,5, а также копия диплома о высшем образовании оценщика, при том, что приложение последнего к отчету законодательством об оценочной деятельности вовсе не требуется.

Имеющиеся на плане (чертеже) объекта-аналога N 2 обозначения не свидетельствуют о наличии на земельном участке на дату его предложения объектов капитального строительства, влияющих на его стоимость.

К тому же с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

На странице 89 отчета в сведениях, собранных в результате интервью, вопреки доводам заинтересованного лица, приведена соответствующая информация о том, что все объекты-аналоги свободы, а на страницах 42-43, 61,66,89-90 отчета - подробные пояснения оценщика относительно вида разрешенного использования объекта-аналога N 4, указанного в копии объявления.

Как следует из пояснений представителя административного истца, требование п.12 ФСО N3 соблюдено, оценщику для составления отчета заказчиком представлялись подлинники правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект оценки, копии которых были приложены оценщиком к отчету (приложение А), достоверность которых подтверждается также материалами дела.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение N ***, составленное 11 ноября 2015 года экспертом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Свободный Оценочный Департамент" в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", о соответствии указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждении итоговых величин рыночной стоимости, отраженных в отчете.

Согласно выводам эксперта по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей на дату составления Отчета редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость, определенная в отчете подтверждена.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта, у суда оснований не имеется. Не приведено таковых, по сути, и административными ответчиками и заинтересованными лицами по делу в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае, доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административного истца, наличия обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подтверждены вышеприведенными доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости и допустимости, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что они не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке земельного участка административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 1 и п. 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; п. 1, п. 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; п.1, п.12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подп.11 п.2 ст.7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляют функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Однако, учитывая то обстоятельство, что разрешение настоящего дела представляет собой форму реализации административным истцом права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое по существу не оспаривается административными ответчиками, судебные расходы относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Стрыгиной Л. В., поданное в Тамбовский областной суд 23 ноября 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование -под производственную базу (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере *** руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В. /подпись/

Мотивированное решение составлено 5 февраля 2016 года.

Судья Ледовских И.В. /подпись/