Решение Московского городского суда от 21 января 2016 г. N 3a-0112/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Яресько В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-112/16 по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ведущий проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт промышленной технологии" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004015:2434, общей площадью 1 982 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 33, корп. 1, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости,

установил:

Акционерное общество "Ведущий проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт промышленной технологии" (далее - АО "ВНИПИпромтехнологии", собственник, административный истец) обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004015:2434, общей площадью 1 982 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 33, корп. 1 (далее - нежилое помещение, спорный объект недвижимости, объект оценки), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 688-ПП от 21 ноября 2014 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 130 623 908,20 руб.

С учетом изменения требований на основании части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, равной 78 256 691 руб. и определенной по состоянию на 17 февраля 2014 года в отчете N 12-15/34 от 03 декабря 2015 года независимого оценщика ООО "Финконсалт-Центр" Енилеева А.Р., с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежит названное нежилое помещение, которое расположено в здании, включенном в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2015 год и последующие налоговые периоды, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП; внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения затрагивает права административного истца, поскольку является налоговой базой по налогу на имущество организаций, плательщиком которого является Общество. Существенная разница кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости нарушает права собственника при налогообложении. Административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость и по этому основанию просит пересмотреть результаты государственной кадастровой оценки; рыночная стоимость определена независимым оценщиком; верность рыночной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 7076/2015 от 24 декабря 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 18 августа 2015 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Третьякова А.М. в судебное заседание явилась, по основаниям, изложенным в иске, поддержала требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения; ссылалась на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта капитального строительства; полагала, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 17 февраля 2014 года, административными ответчиками эти доказательства не оспорены.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Родин В.С. в судебном заседании по доводам письменных пояснений, приобщенных к материалам дела, возражал против удовлетворения исковых требований, доказательств иной рыночной стоимости нежилого помещения не представил, о назначении по делу оценочной экспертизы не ходатайствовал, ограничившись представлением письменных возражений на отчет административного истца, в которых заявлял о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; явка представителей указанных административных ответчиков не признана обязательной, в связи с чем судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие; административные ответчики уведомлены об изменении административным истцом исковых требований.

Управление Росреестра по Москве представило отзыв на исковое заявление, в котором просило в удовлетворении требований отказать по мотиву законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства города Москвы; также административный ответчик обращал внимание на то, Управление не является стороной государственного контракта на проведение работ по определению кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным утверждать результаты определения кадастровой стоимости.

Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Москве возражения на иск не представлены.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0004015:2434, общей площадью 1 982 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 33, корп. 1. Это подтверждается представленной в материалы дела нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права от 11 марта 2009 года, согласно которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 77-77-13/004/2009-707 от 11 марта 2009 года (том 1 л.д. 36).

Указанное нежилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет 17 февраля 2015 года.

Постановлением Правительства Москвы 21 ноября 2014 года N 688-ПП были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве по состоянию на 01 января 2014 года; кадастровая стоимость, утвержденная данным нормативным правовым актом, применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года.

Также материалами дела подтверждается, что спорный объект капитального строительства был поставлен на кадастровый учет 17 февраля 2014 года и его кадастровая стоимость определена с учетом положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ с применением утвержденного постановлением Правительства Москвы N 688-ПП от 21 ноября 2014 года соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости объектов капитального строительства на основании приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости".

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости б/н от 31 декабря 2014 года последняя для спорного нежилого помещения составила 130 623 908,20 руб.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, строений и сооружений), в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" (далее - Перечень).

В указанном Перечне в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, поименовано здание с кадастровым номером 77:05:0004015:1020, в котором расположено нежилое помещение, принадлежащее административному истцу (пункт 3639 Перечня в редакции постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП, действовавшей на 2015 год, и пункт 6534 Перечня в редакции постановления Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП, действующей с 01 января 2016 года).

АО "ВНИПИпромтехнология" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащее Обществу нежилое помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

При таких данных суд находит, что обращение АО "ВНИПИпромтехнология" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой закреплено право оспаривания результатов определения кадастровой стоимости за лицами, чьи права и обязанности затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости.

При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости. Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства, посредством указания их рыночной стоимости, отсутствует.

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также, по убеждению суда, подлежат отклонению и доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения требований Общества не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28, объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости; при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года); датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости; по смыслу абзаца первого статьи 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года, дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов.

Изложенное, в том числе с учетом установленной по делу даты постановки спорного нежилого помещения на государственный кадастровый учет, свидетельствует о том, что его кадастровая стоимость в указанном выше размере была установлена по состоянию на 17 февраля 2014 года, а потому при оспаривании таких результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на эту же дату (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе, а если административные ответчики возражают против удовлетворения административного иска они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, АО "ВНИПИпромтехнология" представило в суд отчет об оценке от 03 декабря 2015 года N 12-15/34, составленный по заказу административного истца ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР" (оценщик - Енилеев А.Р., член Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"), в котором по состоянию на 17 февраля 2014 года рыночная стоимость нежилого помещения была определена в размере 78 256 691 руб, а также положительное экспертное заключение N 7076/2015 от 24 декабря 2015 года, подготовленное Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков".

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы представлены письменные замечания к Отчету об оценке от 03 декабря 2015 года.

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно нормам статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, должно отвечать требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его ответственность должна быть застрахована, он должен быть включен в реестр и др.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из Отчета и представленных к нему как его неотъемлемая часть документов следует, что Отчет об оценке подготовлен оценщиком Енилеевым А.Р., являющимся членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", зарегистрированным к реестре саморегулируемой организации с присвоением регистрационного номера 08 июня 2015 года, оценщик имеет диплом ФГБОУВПО "Государственный университет по землеустройству" от 07 июня 2013 года, его ответственность застрахована в ОАО "Альфастрахование", оценщиком заключен трудовой договор с ООО "ФИНКОНСАЛТ-ЦЕНТР".

Это в полной мере свидетельствует о том, что отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований; лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является субъектом оценочной деятельности.

Анализ содержания отчета указывает на то, что, последний содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, в ходе оценки оценщиком был проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов, проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки; в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Видно, что, что определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик использовал сравнительный и доходный подход; в отчете приведено обоснование выбора методов оценки в рамках указанных подходов; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; отчет не допускает неоднозначного толкования; в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; арифметических ошибок в расчетах не установлено.

Отчет также полностью соответствует требованиям, установленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ: в отчете указаны дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приведено точное описание объекта оценки, в том числе указаны реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего административному истцу; отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. К отчету в соответствии с требованиями ФСО N 3 приложены копии материалов и распечаток либо присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В отчете об оценке содержатся достаточные ссылки на источники информации, в результате анализа которых возможно сделать выводы об авторстве соответствующей информации и датах ее подготовки. Далее, как следует из Отчета, оценщиком при проведении оценки составлено точное описание объекта оценки, приведены качественные и количественные характеристики оцениваемого здания, а также приведено достаточное для производства расчета описание сведений о его местоположении и ценообразующих факторах.

Содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик в целом придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок офисной недвижимости города Москвы, в том числе в месте расположения объекта оценки; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки в отчете приведены по всем значимым элементам сравнения; оснований для вывода о неверном расчете корректировок судом при рассмотрении настоящего дела не установлено; расчеты произведены в рамках используемых оценщиком подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 17 февраля 2014 года.

Оценщиком в Отчете были приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Изложенное свидетельствует о том, что оценка спорного имущества проведена оценщиком Енилеевым А.Р. при строгом соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного, доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Кроме того, согласно положительному экспертному заключению N 7076/2015 от 24 декабря 2015 года, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", названный отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, соответствует правилам ССО-РОО 2010, существующим принципам и методикам проведения оценки. Расчет стоимости объекта оценки подтверждается; в целом Оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки; экспертом отмечено, что в Отчете были применены сравнительный, и доходный подходы; итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки основано на согласовании результатов всех использованных подходов; эксперт посчитал присвоенные оценщиком удельные веса результатам каждого из двух подходов обоснованными; в рамках сравнительного подхода был полностью корректно использован метод сравнения продаж; расчет основан на информации о 4-х аналогах, что является достаточно по качеству и количеству аналогов; оценщик обосновал применение при расчете рыночной стоимости следующие корректировки (передаваемые имущественные права, условия сделки, дата предложения, торг, доля производственно-складских помещений, категория земель и их назначение, расположение, тип здания, наличие отдельного вода, состояние здания, состояние помещений, площадь); все корректировки, как отмечено экспертом, приведены с достаточным их обоснованием и ссылками на источники информации; в рамках доходного подхода - корректно использован метод капитализации, для чего оценщик рассчитал рыночную стоимость потенциальной арендной ставки с использованием метода сравнения продаж на основе четырех аналогов, определил потенциальный валовый доход, рассчитал действительный валовый доход и чистый операционный доход; коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения и его значение признано экспертом адекватным; анализируя расчет стоимости объекта оценки каждым из подходов и выбранными методами, эксперт посчитал, что оценщик выбрал корректные и уместные методы оценки; информация, использованная для расчетов, является достаточной и достоверной; все расчеты являются корректными; эксперт нашел вполне обоснованным отказ оценщика от использования затратного подхода к оценки нежилого помещения; эксперт отметил, что в отчете содержится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и полностью согласился с выводом оценщика по данному вопросу. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, являются обоснованными.

Оснований не доверять выводам эксперта, также являющего субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не усматривает.

Таким образом, поскольку соответствие Отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением от 24 декабря 2015 года N 7076/2015, подготовленным Экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" по результатам стоимостной экспертизы, то, по убеждению суда, отчет может расцениваться как допустимое доказательство, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, является достоверной.

Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о некорректном применении оценщиком поправок на местоположение и масштаб, ошибочности использованной оценщиком величины безрисковой ставки доходности по облигациям ГКО-ОФЗ, суд находит несостоятельными, поскольку обоснованность и верность таких корректировок и величин подтверждена экспертом Саморегулируемой организации оценщиков в экспертном заключении; а в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не сомневается.

Обоснование оценщиком корректировки на местоположение относительно красных линий, вопреки утверждению Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки.

Кроме того, суд учитывает, что объективных данных о величине корректировки на масштаб в ином размере, чем они определены оценщиком в Отчете, административными ответчиками не приведено.

Также, вопреки утверждению административных ответчиков, оценщик при расчете рыночной стоимости спорного нежилого помещения учитывал то обстоятельство, что по своему назначению объект оценки является не только офисным, то также и нежилым, производственно-складским и торговым, что подтверждается суждениями оценщика, приведенными на стр. 19 и 63 Отчета.

По изложенным основаниям суд отклоняет доводы и возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы и находит, что доказательств, которые опровергали бы заявленную административным истцом рыночную стоимость нежилого помещения и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками суду не представлено.

Кроме того, суд отмечает, что Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы возражали против проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, в то время как при наличии у них сомнений в обоснованности Отчета об оценке и достоверности определения в нем рыночной стоимости объекта оценки, не лишены были возможности заявить соответствующее ходатайство о назначения экспертизы; положениями части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации бремя доказывания таких обстоятельств возложено именно на административных ответчиков, о чем последним в ходе судебного разбирательства было разъяснено.

Поскольку предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, то суд, проанализировав названный Отчет в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2014 года, определенной в Отчете, расценивая последний как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Что касается представленного в материалы дела административным истцом отчета, котором рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 01 января 2014 года, а также положительного экспертного заключения на данный отчет, то суд полагает, что эти документы не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими достоверность указанных в них итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию, на которую в соответствии с вышеприведенными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в настоящем деле определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, а потому во внимание эти доказательства не принимает.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости в размере 78 256 691 руб. по состоянию на 17 февраля 2014 года, определенной в Отчете об оценке N 12-15/34 от 03 декабря 2015 года (оценщик Енилеев А.Р.).

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 27 июля 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 августа 2015 года АО "ВНИПИпромтехнология" было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость здания применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества "Ведущий проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт промышленной технологии" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004015:2434, общей площадью 1 982 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 33, корп. 1, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004015:2434, общей площадью 1 982 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 33, корп. 1, в размере его рыночной стоимости, равной 78 256 691 руб. и определенной по состоянию на 17 февраля 2014 года.

Датой обращения Акционерного общества "Ведущий проектно-изыскательский и научно-исследовательский институт промышленной технологии" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию - 27 июля 2015 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 26 января 2016 года.