Решение Верховного Суда Республики Дагестан от 12 мая 2017 г. по делу N 3а-26/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 12 мая 2017 года по делу N 3а-26/2017г.

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

судьи Верховного Суда Республики Дагестан Абдулхалимова М.М.,

с участием представителя административного истца - общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Восток" по доверенности Омаровой А.Н.,

представителя административного ответчика - Правительства Республики Дагестан по доверенности Джабраиловой А.А.,

представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Дагестан по доверенности Рабадановой А.А.,

при секретаре судебного заседания Магомедове Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Восток" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Восток" (далее - ООО СК "Восток") (ОГРН 1020502526362) в лице представителя по доверенности Омаровой А.Н. обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Правительству Республики Дагестан и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан (далее - Управление Росреестра по РД) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО СК "Восток" на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью "." кв.м., расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере "." рублей.

В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указано, что используемая в целях налогообложения и установленная в размере "." руб. кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012 года, составляла "." рублей.

В судебном заседании представитель ООО СК "Восток" по доверенности Омарова А.Н. заявленные исковые требования уточнила и просила их удовлетворить по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере "." рублей, т.е. в размере, определенном заключением проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков - Правительства Республики Дагестан по доверенности Джабраилова А.А. и Управления Росреестра по РД по доверенности Рабаданова А.А. в судебном заседании исковые требования ООО СК "Восток" не признали и просили в их удовлетворении отказать.

Представители привлечённых к участию в деле заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала", извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем, административное дело на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Как следует из материалов дела, административному истцу ООО СК "Восток" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью "." кв.м., расположенный по адресу: "адрес".

Согласно представленной в суд кадастровой справки от 07 декабря 2016 года кадастровая стоимость принадлежащего ООО СК "Восток" земельного участка составляет "." руб.

Основанием внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года N 13 "Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан".

Полагая установленную и внесенную в единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости, ООО СК "Восток" 13 июля 2016 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РД.

Решением комиссии от 29 июля 2016 года N 41/АМ, в удовлетворении заявления генерального директора ООО СК "Восток" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N отказано, в связи с чем, ООО СК "Восток" обратилось с настоящим административным иском в Верховный Суд Республики Дагестан.

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статья 24.18. указанного Федерального закона предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 13).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 9 июня 2016 года N 16/06-151, выполненный оценщиком ООО "Институт профессиональной оценки, экспертиз и проектирования" ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.12.2012г. составляла "." рублей.

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости принадлежащего ООО СК "Восток" земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Так, согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать, помимо прочего, полноту и достоверность исходной информации.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта является принцип подтверждаемости информации, приведенной в отчете об оценке, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки.

Используя для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком использованы три расположенных в г. Махачкале земельных участка, сведения о продаже которых были получены оценщиком, согласно отчёта, из объявлений, размещённых в периодической печати за октябрь - ноябрь 2012 года (стр. 52-54 отчета).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, положение о том, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Одним из наиболее важных ценообразующих факторов, применительно к оценке земельных участков, является их категория и вид разрешённого использования.

Производя расчёт рыночной стоимости земельного участка, оценщик исходил из того, что оцениваемый участок и объекты-аналоги не отличаются по виду разрешённого использования (под производственную базу), в связи с чем, корректировка по этому показателю им не производилась (стр. 57 отчета).

Вместе с тем, из содержания использованных оценщиком объявлений о продаже объектов-аналогов (стр. 53-54 отчёта) не усматривается, что данные земельные участки сходны по виду разрешённого использования с оцениваемым земельным участком. Так, в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 указано, что земельный участок предназначен под строительство многоэтажного дома и других коммерческих объектов. В объявлениях о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 вид их разрешённого использования не указан.

Таким образом, объективных данных, подтверждающих содержащееся в отчёте указание на сходность оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами по виду их разрешённого использования, представленный в суд отчёт не содержит.

С учётом изложенного суд признаёт недостоверной использованную оценщиком при составлении отчета информацию об объектах-аналогах в части видов их разрешённого использования, в связи с чем, считает необоснованными выводы отчета о рыночной стоимости принадлежащего ООО СК "Восток" земельного участка по состоянию на 01.12.2012 года в размере "." рублей.

В связи с вышеизложенным не может быть признано доказательством объективности выводов представленного отчёта положительное экспертное заключение N 05/100616-011 от 10 июня 2016 года, выполненное экспертами экспертного совета СРО "Региональная ассоциация оценщиков", членом которой является оценщик ФИО4

Учитывая возникшие сомнения в обоснованности выводов представленного в суд отчета о рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости, для выяснения этого вопроса определением суда от 19 января 2017 года по ходатайству представителя административного истца Омаровой А.И. по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Республиканский центр судебной экспертизы".

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО "Республиканский центр судебной экспертизы" ФИО8 от 10 февраля 2017 года N 67/17 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла "." рублей (л.д. 183-196).

Исследовав вышеуказанное заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно также не может рассматриваться в качестве доказательства, объективно подтверждающего рыночную стоимость принадлежащего ООО СК "Восток" земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

Так, из заключения усматривается, что в качестве объектов-аналогов N 1 и N 3 экспертом использовались земельные участки "под любой вид разрешенного использования", в связи с чем, соответствующая корректировка в отношении данных объектов-аналогов не применялась. При этом действующим законодательством возможность использования земельного участка под любой вид разрешенного использования, из предусмотренных Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (в ред. от 30.09.2015), не предусмотрена.

В отношении использованных объектов-аналогов экспертом применен один понижающий коэффициент на местоположение и размер земельного участка (- 26%), притом, что местоположение земельного участка и размер земельного участка являются самостоятельными ценообразующими факторами, что предполагает при оценке корректировку по каждому из этих факторов отдельно. При этом корректировка на местоположение объектов-аналогов экспертом в своем заключении никак не обоснована.

Возникшие сомнения в обоснованности выводов проведенной по делу экспертизы явилась основанием назначения по делу по ходатайству представителя административного истца Омаровой А.И. повторной судебной оценочной экспертизы для установления величины рыночной стоимости принадлежащего ООО СК "Восток" земельного участка на дату установления его кадастровой стоимости.

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы N 32/17 от 20 апреля 2017 года, выполненной экспертом ООО "ИМА-КОМ" ФИО9 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 декабря 2012 года составляла N рублей.

В судебном заседании эксперт ФИО9, предупреждённый судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, изложенные в заключении N 32/17 от 20 апреля 2017 года выводы о размере рыночной стоимости земельного участка полностью подтвердил.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем, признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости, т.е. на 01.12.2012г.

При этом суд учитывает полноту проведенного исследования, использование экспертом при расчете сведений о девяти объектах-аналогах, применение корректировок по всем основным ценообразующим факторам, в связи с чем, выводы заключения не вызывают у суда сомнений в их объективности.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административного искового заявления ООО СК "Восток" и установлении кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, установленном заключением проведенной по делу повторной экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Дагестан

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Восток" (ОГРН 1020502526362) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью "." кв.м., расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 декабря 2012 года в размере "." ( ".") рублей, на период с 1 января 2016 года и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 июля 2016 года.

Понесенные ООО "Строительная компания "Восток" при подаче административного искового заявления судебные расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы по оплате проведенных по делу экспертиз отнести на административного истца - ООО "Строительная компания "Восток".

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 17 мая 207 года.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан М.М. Абдулхалимов