Решение Белгородского областного суда от 06 июня 2017 г. по делу N 3а-51/2017

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело N 3а-51/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2017 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова

при секретаре М.В. Давыдовой,

с участием представителей заинтересованных лиц - Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П., администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Кандаурова В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пономаренко А.Н. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц - Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, Геращенко Е.А.,

установил:

Пономаренко А.Н. (далее - административный истец, Пономаренко А.Н.), являясь собственником ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв. м, категории земель: земли населенных пунктов - для обслуживания нежилых зданий, расположенного по адресу: "адрес", обратилась в суд с уточненным административным исковым заявлением об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости участка в размере равном его рыночной стоимости - "данные изъяты" руб.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ( "данные изъяты" руб.) превышает его рыночную стоимость, которая определена оценщиком - ООО "Оценка и консалтинг", что затрагивает права Пономаренко А.Н., поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости в завышенном размере.

Административный истец, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области, Геращенко Е.А. будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представители Правительства Белгородской области, департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области считали, что административное исковое заявление Пономаренко А.Н. подлежит удовлетворению с учетом стоимости спорного земельного участка, определенной в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2011 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области".

Спорный земельный участок постановлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, однако в перечень земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп, не вошел.

В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

Орган кадастрового учета 23.07.2013 произвел расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" на ДД.ММ.ГГГГ, которая составила "данные изъяты" руб.

Как следует из материалов административного дела, Пономаренко А.Н. является собственником ? доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как разъяснено в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО "Оценка и консалтинг" отчет N 15-02/12/15 об оценке рыночной стоимости участка с кадастровым номером "данные изъяты". Рыночная стоимость на ДД.ММ.ГГГГ определена оценщиком в размере "данные изъяты" руб.

Согласно пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральный стандарт оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом против доказательства размера рыночной стоимости заявленного в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (93 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 27.02.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом Г. составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N "данные изъяты", согласно которому, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" составляет "данные изъяты" руб.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, о том, что в отчете имеются несоответствия и нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Эксперт указал, что выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки, пунктов 5, 11, 12 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценки" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299; пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 N 611, которые повлияли на определенную оценщиком величину рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N "данные изъяты" соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорных земельного участка.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом установлено, что фактическим использованием спорного земельного участка является - для размещения ремонтно-кузовного цеха.

Исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку земельных участков - земли населенных пунктов коммерческого назначения.

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок, предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования эксперт установил, что для рынка земельных участков Белгородской области коммерческого назначения характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческой застройки может варьироваться от 400 руб. до 9 000 руб. Рынок земельных участков города Старый Оскол повторяет тенденции рынка Белгородской области. Стоимость земельных участков коммерческой застройки в городе Белгороде находится в интервале 1 250 - 9 000 руб. кв./м, среднее значение - 4 757 руб. кв./м. Наибольшую стоимость имеют земельные участки, расположенные в густонаселенных районах города с развитой инфраструктурой. Участки с наименьшей стоимостью расположены в окраинных районах населенного пункта, частично или полностью отсутствуют коммуникации. Рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области и, в частности г. Старый Оскол не имеют явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных фактов, влияющих на стоимость ожидания продавца.

Следует отметить, что согласно пункту 11б Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. При этом, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Для расчета стоимости участка эксперт выбрал три объекта-аналога сопоставимые с объектом оценки. Информация о характеристиках данных объектов-аналогов получена из открытого источника - газеты объявлений "Моя реклама" 07.06.2010 N 45/1112, от 12.08.2010 N 64/1131 и от 09.12.2010 N 98/1165. Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта Г. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом, и не оспорено представителем административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО "Оценка и консалтинг" содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости участка.

Проверяя отчет об оценке N 15-02/12/15, эксперт Г. основывалась на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно описано и достаточно мотивировано в экспертном заключении. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки, проверяемый отчет об оценке.

При таких обстоятельствах, представленный Пономаренко А.Н. отчет об оценке N 15-02/12/15 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований об установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта Г., по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В суд с настоящим административным иском Пономаренко А.Н. обратилась ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из вышеназванного пункта Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В данном случае 17.12.2016 в Государственный кадастр недвижимости (после 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости) внесены сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка, утвержденной Постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Пономаренко А.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" руб. и до внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления Пономаренко А.Н. о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 13.06.2017