Решение Санкт-Петербургского городского суда от 26 сентября 2017 г. по делу N 3а-136/2017

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Кулик А. К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Козлова Александра Арсентьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Козлову А.А. принадлежит на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером N ... , площадью " ... " кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"; право собственности зарегистрировано 02 августа 2005 года (л.д. 8-9).

Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27 августа 2015 года N 59-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений площадью менее 3000 кв. м на территории Санкт-Петербурга" утверждена кадастровая стоимость указанного жилого помещения по состоянию на 01 декабря 2014 года - 30 292 268 рублей 55 копеек. Сведения о кадастровой стоимости жилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости (л.д. 15).

Полагая кадастровую стоимость нежилого помещения превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, Козлов А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость вышеуказанного жилого помещения в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 01 декабря 2014 года 18 500 000 рублей, определённой в отчёте об оценке NN ... , выполненном 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью " ... "В., подтверждённой положительным экспертным заключением NN ... от 30 июня 2017 года эксперта Ассоциации оценщиков "" ... "" К.; обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости квартиры его рыночную стоимость в размере 18 500 000 рублей (л.д. 16-48,49-58).

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в представленном отзыве, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что рыночная стоимость объекта, определенная в представленном административном истцом отчете от 29 июня 2017 года N N ... , значительно отличается от кадастровой стоимости, сам отчет выполнен оценщиком с нарушениями федеральных стандартов оценки и иных нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации, а экспертное заключение NN ... от 30 июня 2017 года не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 N 328, в связи с чем как отчет, так и экспертное заключение не могут быть признаны достоверными доказательствами по делу.

Административный истец, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (л.д. 63-64), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 400, пункту 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, включая жилые помещения (квартиры, комнаты).

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 26 ноября 2014 года N 643-109 "О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге" с 01 января 2016 года налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В силу части 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости согласно статье 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 361-ФЗ).

С учетом изложенного административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом налоговая база в отношении спорного жилого помещения определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Согласно отчету об оценке NN ... , выполненному 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "" ... "" В., рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером N ... , площадью " ... " кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", по состоянию на 01 декабря 2014 года составляет 18 500 000 рублей (л.д. 16-48).

На основании положений статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертом Ассоциации оценщиков "" ... "" К. проведена экспертиза отчета об оценке NN ... от 29 июня 2017 года, по результатам которой дано положительное экспертное заключение NN ... от 30 июня 2017 года.

Согласно выводам данного экспертного заключения отчет об оценке NN ... от 29 июня 2017 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности Ассоциации "" ... ""(л.д. 49-58).

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Оценивая отчет об оценке NN ... от 29 июня 2017 года суд учитывает, что оценщик В., его составивший, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, поскольку является членом саморегулируемой организаций оценщиков (Ассоциации оценщиков "" ... "") и застраховал свою гражданскую ответственность (л.д. 40).

Административный ответчик Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга ссылается на несоответствие отчета об оценке от 29 июня 2017 года NN ... требованиям пунктов 22б и 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611, по следующим основаниям.

По его мнению, объект оценки и подобранные оценщиком объекты-аналоги имеют значительные различия по ценообразующему фактору "тип дома", а именно объекты-аналоги расположены в зданиях со значительно более высоким износом и качеством конструктивных элементов, не прошедших реконструкцию, либо прошедших ее свыше 40 лет назад относительно даты оценки, в то время как реконструкция здания размещения объекта оценки проведена в 2004 году, то есть за 10 лет до даты оценки.

Кроме того, по мнению административного ответчика оценщиком не обосновано не произведена корректировка на площадь кухни, в то время как подобранные объекты-аналоги имеют площадь кухни в 4 раза меньше площади кухни объекта оценки.

Также, административный ответчик полагает, что оценщиком не выявлен такой ценообразующий фактор как наличие огороженной придомовой территории с ограниченным доступом.

Приведенные доводы административного ответчика подлежат отклонению в связи со следующим.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Из отчета об оценке следует, что оценщиком применён метод количественных корректировок, в качестве объектов-аналогов использованы сопоставимые по ценообразующим факторам объекты недвижимости.

Доводы административного ответчика о нарушении пунктов 22б и 22д Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611, не связаны с использованием оценщиком ненадлежащих методов оценки, равно как и с использованием объектов-аналогов несопоставимых с объектом оценки, и по существу сводятся к несогласию с выбором оценщиком ценообразующих факторов. Вместе с тем, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объектов оценки рыночной стоимости является профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности. В этой связи выбор ценообразующих факторов является правом оценщика, основанным на его профессиональном суждении, а само по себе несогласие с таким выбором о нарушении оценщиком законодательства об оценочной деятельности не свидетельствует.

Кроме того, следует отметить, что сроки проведения реконструкции зданий, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги и наличие огороженной придомовой территории не отнесены оценщиком к ценообразующим факторам, в связи с чем, оценщиком правомерно не произведены соответствующие корректировки. Корректировка по такому ценообразующему фактору как "площадь кухни" оценщиком не произведена, поскольку в рассматриваемом случае не влияет на стоимость квартиры, что обосновано в отчете об оценке. Корректировка по такому ценообразующему фактору как "тип дома" оценщиком не проводилась, так как объекты-аналоги и объект оценки не различаются по данному фактору, являясь кирпичными домами.

По изложенным основаниям, с учётом непредставления доказательств, опровергающих рыночную стоимость, определенную в отчете, у суда не имеется сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости.

Таким образом, административным истцом представлено надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость квартиры - отчет об оценке от 29 июня 2017 года NN ...

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление Козлова А.А. в части требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость квартиры надлежит установить в размере, определенном в отчете об оценке общества с ограниченной ответственностью "" ... "" NN ... от 29 июня 2017 года, составляющем 18 500 000 рублей.

Суд также полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения административных исковых требований в части обязания административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости квартиры её рыночную стоимость, поскольку в порядке административного судопроизводства защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы организаций (часть 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), в то время как полагать таковыми права административного истца на внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости квартиры, установленной настоящим решением, преждевременно.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости являющаяся датой обращения в суд - 10 августа 2017 года (л.д. 60).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Козлова Александра Арсентьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость квартиры, имеющей кадастровый N ... , площадью " ... " кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" в размере рыночной стоимости равной 18 500 000 рублей по состоянию на 01 декабря 2014 года.

Датой подачи Козловым Александром Арсентьевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 августа 2017 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья О.А.Павлова