Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июля 2010 г. по делу N А32-22480/2008 Суд уменьшил размер взыскиваемых администрацией с общества задолженности и пени по договору аренды земельного участка, поскольку обществом частично оплачены арендные платежи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 5 июля 2010 г. по делу N А32-22480/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 июля 2010 г.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Торговый дом "Полтавский" комбината хлебопродуктов" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 308 415 рублей 15 копеек за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 и 303 704 рублей 78 копеек пени за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 согласно договору аренды земельного участка от 02.09.1996 N 964.

Решением от 04.11.2009 требования администрации удовлетворены в части. Суд взыскал с общества в пользу администрации 308 415 рублей 52 копейки задолженности по арендной плате и 50 тыс. рублей пени, уменьшив сумму неустойки применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт мотивирован обоснованностью представленного администрацией расчета задолженности по арендной плате. Суд исходил из правомерности определения администрацией арендной платы на основании базовых ставок, поправочных коэффициентов и повышающих коэффициентов зональной дифференциации, установленных нормативными актами органа местного самоуправления и администрации Краснодарского края. Судом отклонены как необоснованные возражения общества о несформированности предоставленного ему в аренду земельного участка, а также о невозможности пользования им в связи с препятствиями, чинимыми смежными землепользователями.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 решение изменено. Суд апелляционной инстанции уменьшил размер взыскиваемой задолженности, пени и судебных расходов, поскольку установил неучтенные судом первой инстанции обстоятельства частичной уплаты обществом арендных платежей.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В частности, общество считает, что представленный администрацией расчет не соответствует законодательству Российской Федерации. Администрация неправомерно в одностороннем порядке увеличила размер годовой арендной платы. Применение новых ставок арендной платы с даты вступления в силу нормативного акта, принятого после заключения договора аренды, невозможно без заключения с обществом дополнительных соглашений и внесения соответствующих изменений в договор. Заявитель жалобы полагает, что используемый им земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, при этом фактически используется только часть земельного участка площадью 960 кв. м, занятая объектами недвижимости общества, тогда как оставшаяся часть земли отведена под благоустройство территории и находится в охранной зоне подземных коммуникаций города.

Отзыв на жалобу от администрации не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Краснодара от 24.05.1996 N 778 обществу предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок площадью 2681 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 397. Участок предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы приобретенной обществом по договору купли-продажи от 19.04.1995.

Во исполнение указанного постановления стороны заключили договор аренды земельного участка от 02.09.2006 N 964 (с 01.01.2003 - N 4300008380).

Договором определен индекс экономико-планировочной оценочной зоны - зона 2а, установлена ставка арендной платы в размере 1370 рублей за 1 кв. м, определена общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок в размере 3672 рублей 97 копеек.

На основании пункта 3.4 договора размер ежегодной арендной платы установлен на момент его подписания и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями, дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. При этом соглашение об изменении размера арендной платы оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.

В силу пунктов 5.1.1, 5.1.3 договора аренды администрация вправе вносить по согласованию с обществом изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора.

Пунктом 3.5 договора установлен порядок внесения арендной платы, предусматривающий ежеквартальные платежи равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала, в бюджет администрации г. Краснодара путем перечисления на расчетный счет.

В силу пункта 3.6 договора неиспользование земельного участка обществом не освобождало его от внесения арендной платы.

Договором аренды предусмотрена обязанность общества в течение 10 дней после опубликования в печати администрацией информации об изменениях ставок арендной платы обратиться к последнему за перерасчетом ее размера (пункт 4.2.3 договора).

Договор заключен на пятилетний срок (до 24.05.2001) и зарегистрирован комитетом по землересурсам и землеустройству г. Краснодара.

Из кадастрового плана земельного участка от 18.12.2007 N 43/07-03/03-7072 видно, что земельному участку площадью 2681 кв. м, расположенному в г. Краснодаре по ул. Северной, 397, присвоен кадастровый номер 23:43:03 10 024:0026, определено разрешенное использование - эксплуатация зданий и сооружений производственной базы, указана кадастровая стоимость - 17 049 283 руб. (т. 1, л. д. 50).

Нарушение обществом обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

Удовлетворяя требования администрации, суды руководствовались частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу названных положений стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В качестве нормативной основы расчета задолженности по арендной плате администрацией приведены:

- постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар";

- постановление главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 N 194 "О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края"";

- постановление главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар";

- постановление главы муниципального образования город Краснодар от 30.12.2005 N 1685 "О внесении изменений в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 N 1479 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар"".

В соответствии со статьей 33 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Кроме того, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (часть 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

При разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.

Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края.

Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Поскольку по условиям договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, необходимость согласования администрацией ее измененного размера с обществом отсутствовала.

Изменившийся размер арендной платы не является основанием для освобождения арендатора от исполнения договорных обязательств, так как на момент заключения договора общество должно было предполагать, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной платы может быть увеличена.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, суды пришли к выводу, что обществом не представлено доказательств, подтверждающих погашение им задолженности по арендным платежам.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2005 по делу N А32-32859/2005, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2006, удовлетворен иск администрации к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.09.1996 N 4300008380 аренды земельного участка площадью 2681 кв. м, расположенного в городе Краснодаре по ул. Северной, 397, за период с 1-го квартала 2003 года по 4-й квартал 2005 года. При этом суд исходил из того, что установление коэффициентов для расчета арендной платы является формой государственного регулирования ставок, указанные коэффициенты подлежат применению независимо от того, внесены ли в установленном порядке соответствующие изменения в договор аренды; при расчете арендной платы повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, установленные законами о бюджете за каждый конкретный год, должны применяться нарастающим итогом.

Правомерность данного подхода в настоящее время подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

При таких обстоятельствах с общества правомерно на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскана арендная плата.

Отсутствие в архиве и в кадастровом учете границ спорного земельного участка, указанных в договоре, не препятствует идентификации земельного участка для целей его использования в соответствии с установленным режимом землепользования и взыскания арендной платы. Ссылка заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2008 по делу NА32-8921/2008, из которого следует, что по данным Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю землеустроительное дело инв. N 27-1979 по спорному земельному участку является юридическим делом, т. е. без установления границ земельного участка в натуре, а землеустроительные документы по установлению границ земельного участка общества на архивное хранение не поступали, не свидетельствует о незаключенности договора аренды от 02.09.1996 N 4300008380.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, действовавшее на дату заключения спорного договора земельное законодательство не требовало для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет. Индивидуализирующие признаки земельного участка, отраженные в договоре аренды от 02.09.1996 и приложениях к нему, достаточны для идентификации земельного участка для целей его закрепления за обществом и последующей эксплуатации в составе производственной базы.

Из содержания Земельного кодекса РСФСР, а также Указа Президента от 11.12.1993 N 2130, действовавших на момент заключения договора аренды от 02.09.1996 N 4300008380, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением N 3 к инструкции по межеванию земель, утвержденной комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 N 2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками).

В материалах дела в качестве приложения к договору аренды имеется план границ земельного участка, содержащий указанные геодезические данные, а также описание границ смежных землепользователей. Пунктом 1.2 спорного договора аренды установлено, что план земельного участка является неотъемлемой частью договора. Сторонами определены местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка, переданному в аренду земельному участку присвоен кадастровый номер и установлены геодезические данные его границ. Кроме того, указанный договор аренды зарегистрирован комитетом по землересурсам и землеустройству г. Краснодара в порядке, действующем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени.

Доводы о чинимых третьими лицами препятствиях в использовании обществом спорного земельного участка, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку они не свидетельствуют о невыполнении арендодателем обязанности передать ответчику земельный участок свободным от прав третьих лиц и обременений (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ограничения в пользовании спорным арендуемым участком в виде охранной зоны подземных коммуникаций и красных линий не препятствуют пользоваться объектом аренды по целевому назначению, определенному в договоре, - эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

В соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции в части, уменьшив размер взыскиваемой задолженности, пени и судебных расходов, поскольку установил неучтенные судом первой инстанции обстоятельства частичной уплаты обществом арендных платежей. Таким образом, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является апелляционное постановление.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы и в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку доказательств, исследованных судами с соблюдением главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущих отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по делу N А32-22480/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.