Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А32-67410/2005 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 6 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2011 г.

Муниципальное учреждение "Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район" с учетом определения от 19.06.2009 о процессуальной замене (далее - управление) обратилось с исковым заявлением к ООО "ДЭССА" (далее - общество) о взыскании арендной платы в сумме 196 111 рублей по договору аренды земельного участка от 04.02.1997 N 46 с 2003 года по 31.12.2005 и 28 013 рублей пеней за просрочку платежа за период с 15.09.2003 по 06.05.2006 с учетом ставки рефинансирования 12% годовых.

Общество обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 04.02.1997 N 46.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2007 с общества в пользу управления взыскано 196 111 рублей задолженности по арендной плате и 28 013 рублей пеней. В удовлетворении встречного иска отказано.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2009 решение суда от 16.01.2007, по настоящему делу отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 суд взыскал с общества в пользу учреждения задолженность по арендной плате в сумме 164 642 рублей 55 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 612 рублей 21 копейки, отказав в удовлетворении заявления ответчика о применении срока исковой давности, сославшись на то, что расчет арендной платы произведен по нормативным ставкам. Коэффициент 1,5 за земельные участки, используемые под производственную базу, применен правомерно. Проценты пересчитаны с учетом выявленной ошибки в методике расчета. В удовлетворении требований, заявленных по встречному иску, отказано, поскольку земельный участок индивидуализирован достаточным образом. Констатируя наличие арендных правоотношений сторон, суды указали на преюдициально установленные в рамках дела N А32-2204/2009 обстоятельства.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы считает, что суд при расчете арендной платы неправильно применил коэффициент 1,5 за земельные участки, используемые под производственную базу, поскольку данный земельный участок имел несколько различных видов разрешенного использования. Заявитель указывает, что постановлением главы г. Ейска от 18.10.1994 N 2624 спорный участок предоставлен индивидуальному частному предприятию фирма "Ярослава" (далее - фирма) для размещения магазина, офиса, жилых помещений, пекарни и маслоцеха. Кадастровая стоимость определена из вида целевого использования - для жилищного строительства. Заявитель полагает, что судами не рассмотрены доводы встречного иска, в части нарушений допущенных при регистрации договора.

В отзыве на кассационную жалобу просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель управления возражал против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Ейска от 18.10.1994 N 2624 фирме предоставлен в постоянное пользование земельный участок площадью 0,37 га из свободных земель городской застройки (прочие) по ул. Щорса, 28а в г. Ейске для размещения магазина, офиса, жилых помещений, пекарни и маслоцеха.

4 февраля 1997 года администрация г. Ейска (арендодатель) и фирма (арендатор) заключили на срок до 2045 года договор аренды земельного участка площадью 3704 кв. м для строительства производственной базы в г. Ейске по ул. Щорса, 28а. Договор зарегистрирован в Ейском объединенном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Постановлением главы администрации г. Ейска от 07.05.1997 N 1016 фирма преобразована в общество. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.

Пунктами 3.1 - 3.3 договора аренды стороны определили, что размер ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 499 500 рублей, которая вносится арендатором в срок до 15 сентября текущего года. Стороны также договорились, что размер арендной платы установлен на 1996 год, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением финансового положения арендатора.

30 октября 2007 года в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок площадью 3703 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Щорса, 28а.

Общество, полагая, что спорный земельный участок принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования и оно должно оплачивать земельный налог, а не арендную плату, заявило встречный иск о признании договора аренды от 04.02.1997 N 46 недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу N А32-2204/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2010, установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования общества прекращено в 1997 году. Заключив договор аренды, ответчик своими действиями изменил правовой режим пользования земельным участком. Данным постановлением апелляционного суда признано несуществующим обременение права на земельный участок площадью 3703 кв. м, кадастровый номер N 23:42:05 02 006:0015, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Щорса, 28а, правом постоянного (бессрочного) пользования, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу общества 30.11.2007 N 23-23-20/096/2007-193, путем погашения указанной записи.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2006 по делу N А32-9451/2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2006, за обществом признано право собственности на самовольную постройку (магазин), расположенную на земельном участке по ул. Щорса, 28а в г. Ейске. Одним из оснований признания права в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент вынесения решения, явилось наличие договора аренды от 04.02.1997 N 46 земельного участка, предоставленного под строительство производственной базы.

При заключении договора аренды воля сторон направлена именно на возникновение арендных правоотношений, и общество осознавало прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, о чем свидетельствуют последующие действия ответчика по использованию земельного участка.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 данного Кодекса определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Суды правомерно установили, что ответчик использует земельный участок (на участке расположен объект недвижимости), следовательно, обязан вносить платежи в размере, установленном действующими нормативными актами органов государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края. Положением установлено, что арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края (пункт 2).

Названным постановлением определена базовая ставка за земельные участки в г. Ейске в размере 7 рублей 08 копеек за 1 кв. м с применением коэффициента 1,5 за земельные участки, используемые под производственную базу.

Расчет арендной платы произведен верно при правильном применении региональных и муниципальных нормативных актов. Применение коэффициента - 1,5 целевого использования по договору (для размещения производственной базы) является правомерным. Кроме того, указанный коэффициент является минимальным (в сравнении с коэффициентом 8 для размещения магазина как объекта торговли).

Довод заявителя жалобы о том, что при регистрации договора аренды допущены нарушения, является необоснованным, поскольку в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу N А32-2204/2009 (имеющим преюдициальное значение) договору аренды дана оценка как действительному.

Общество также ссылается на тот факт, что коэффициент арендной платы должен применяется по виду разрешенного использования, то есть как для жилищного строительства, который указан в постановлении администрации от 18.10.1994 и в кадастровом паспорте. Однако суд апелляционной инстанции по делу N А32-2204/2009 установил, что из текста договора аренды четко следует, какую именно договорную конструкцию избрали стороны, все существенные условия договора аренды согласованы, наличие в договоре ссылки на постановление главы администрации города Ейска от 18.10.1994 N 2694 данный договор не порочит и сомнений в выраженной в нем воле сторон не вызывает.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для их отмены или изменения по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А32-67410/2005 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.