Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 августа 2009 г. N А73-6196/2009 В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, что имело место в данном случае (извлечение)

Решение Арбитражного суда Хабаровского края
от 17 августа 2009 г. N А73-6196/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 декабря 2009 г. N Ф03-7150/2009 и Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2009 г. N 06АП-4395/2009 настоящее Решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения суда оглашена 14.08.2009 г.

ОАО "Дальневосточная генерирующая компания" (далее -- общество, истец, арендатор) обратилось с иском к Городскому округу "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска (далее -- департамент, ответчик, арендодатель) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 478. В частности, истец настаивает на изложении пунктов 2.1, 2.2, 7.1 в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, и рассчитывается по настоящему договору в размере ставки земельного налога нижеследующим образом:

Уч.1

548,3 кв.м. (площадь земельного участка) х 0,44 (кадастровая стоимость за 1 кв.м.) х 2% (ставка налога) = 4,82 руб.

Уч.2

2069,4 кв.м. (площадь земельного участка) х 0,44 (кадастровая стоимость за 1 кв.м.) х 2% (ставка налога) = 18,21 руб.

(и так далее в отношении всех 43 земельных участков, применяя при расчете годовой арендной платы кадастровую стоимость 1 кв.м. в основном 0,44 руб./кв.м. (кроме уч. 5 - 26,53 руб./кв.м., уч. 7 - 27,290 руб./кв.м., уч. 8, 10, 13 - 522,43руб./кв.м., уч. 14 - 388,83 руб./кв.м., уч.17 - 338,88 руб./кв.м., уч. 18 - 339,55 руб./кв.м., уч. 20 - 15,9руб./кв.м., уч. 23 - 62,58 руб./кв.м., уч. 28 - 355,23 руб./кв.м., уч. 29 - 252,01 руб./кв.м., уч. 30 - 11,86 руб./кв.м. и т.д. по кадастровой стоимости, установленной для данных земельных участков на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 г. N 68 "Об утверждении кадастровой оценки земель поселений на территории Хабаровского края" и ставку земельного налога 2% от кадастровой стоимости земельного участка).

Пункт 2.2. На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет: сто пятьдесят восемь тысяч двести тридцать руб. 67 коп.

Пункт 7.1. На момент подписания настоящего договора арендатор занимает арендуемый объект с 01.04.2008 г. на основании акта N 110014.017 от 16.02.2007 г. с 01.01.2007 г. по 31.08.2008 г., подтверждающего факт использования земельных участков, в связи с чем условия настоящего договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде с 01.04.2008 г."

В соответствии с ранее излагавшейся позицией истца, предлагаемая им редакция договора основана на применении к спорным отношениям положений части 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее -- Федеральный закон N 137-ФЗ). При этом истец настаивает на установлении судом вышеизложенной формулировки условий пунктов 2.1, 2.2 спорного договора аренды. В части п. 7.1 настаивает на своей редакции в связи с тем, что в период с 16.02.2007 г. по 31.03.2008 г. им производилось внесение арендной платы в размере, соответствующем Федеральному закону N 137-ФЗ в действовавшей в соответствующий период редакции.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возразила в соответствии с доводами отзыва на исковое заявление. Считает, что к спорным отношениям не может быть применен Федеральный закон N137-ФЗ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил

В адрес истца от ответчика направлен проект договора N 1171 от 08.05.2008 г., на основании которого арендатору в аренду должны быть предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:040317:0006, 27:23:040333:0005, 27:23:040333:0004, 27:23:040346:0001, 27:23:040345:0006, 27:23:000000:0299, 27:23:000000:0298, 27:23:000000:0297, 27:23:000000:0302, 27:23:040406:0005, 27:23:040382:0001, 27:23:040381:0003, 27:23:040406:0008, 27:23:040408:0007, 27:23:040702:0005, 27:23:040713:0008, 27:23:040713:0005, 27:23:040719:0002, 27:23:040719:0001, 27:23:040720:0003, 27:23:040721:0001, 27:23:041028:0001, 27:23:041032:0002, 27:23:041032:0001, 27:23:041041:0001, 27:23:041402:0002, 27:23:041405:0004, 27:23:000000:0300, 27:23:041410:0002, 27:23:041416:0002, 27:23:041416:0003, 27:23:041416:0004, 27:23:041416:0005, 27:23:041416:0001, 27:23:041423:0002, 27:23:041423:0001, 27:23:041429:0004, 27:23:041429:0003, 27:23:041429:0001, 27:23:041429:0002, 27:23:000000:0301, относящиеся к категории земель населенных пунктов, расположенные в Железнодорожном районе г. Хабаровска по Матвеевскому шоссе, пер. Матвеевскому, Чернореченскому шоссе, Восточному шоссе, ул. Горького, ул. Цеховой, ул. Гвардейской, ул. Молодежной, ул. Ломоносова, ул. Донской, ул. Сельской, ул. Покуса, для использования под опоры и участки тепловой магистрали N 31 от Хабаровской ТЭЦ-3.

Пункты 2.1, 2.2, 7.1 проекта договора в редакции ответчика:

"2.1 За пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы_

Размер арендной платы за пользование земельным участком (его частью) исчисляется в порядке, установленном решением Хабаровской городской Думы, и рассчитывается по настоящему договору нижеследующим образом:

Уч.1

548,3кв.м. (площадь земельного участка) х 33,05 (базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1кв.м. в зоне 14п) х 0,8 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = 14497 руб. 05коп.

Уч.2

2069,4кв.м. (площадь земельного участка) х 33,05 (базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1кв.м. в зоне 14п) х 0,8 (коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка) = 54714 руб. 94коп.

(и так далее в отношении всех 43 земельных участков, применяя при расчете базовый размер для исчисления годовой арендной платы за 1кв.м. 3,05 в зоне 14п (33,05 в зоне 15п, 36,21 в зоне 17п, 19,39 в зоне 26п, 28,04 в зоне 35п) и коэффициент 0,8, учитывающий вид использования земельного участка).

2.2 На момент заключения настоящего договора сумма арендной платы в год составляет один миллион семьсот восемьдесят восемь тысяч сто двадцать рублей 43 копейки.

7.1 На момент подписания настоящего договора арендатор занимает арендуемый объект с 01.10.2007 г, в связи с чем условия договора по оплате арендной платы применяются к отношениям сторон по аренде объекта с указанной в данном пункте даты."

Сторонами подписан акт от 18.05.2008г. на передачу спорных земельных участков. При этом сторонами не оспаривается, что фактически земельные участки заняты объектами истца с 01.10.2007 . Срок действия договора установлен с 08.05.2008г. по 07.05.2011 г. (п. 1.2).

16.05.2008 г. (исходящий истца N 1493, входящий ответчика от 19.05.2008г.) данный проект договора был возвращен ответчику с протоколом разногласий, согласно которому пункты 2.1, 2.2, 7.1 договора изложены в приведенной выше редакции истца.

В материалах дела имеется ответ на протокол разногласий (исх.N7242/19-04), направленный истцу 10.06.2008 г. (входящий истца от 19.06.2008г. N 2662), согласно которому ответчик считает, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы Федерального закона N 137-ФЗ.

14.05.2009 г. истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд считает, условие п. 2.1 договора N 478 должно быть изложено в самостоятельной редакции, условие п. 2.2 должно быть исключено из договора, условие п. 7.1 оставлено в редакции ответчика.

В соответствии с частью 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ, вступившего в действие с 30.10.2007 г.) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2010г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Итоговый размер арендной платы по спорному договору, рассчитанный в соответствии с действовавшим на момент направления истцом протокола разногласий постановлением Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 г. N 68 "Об утверждении кадастровой оценки земель поселений на территории Хабаровского края", составляет, как уже сказано, 158 230,67 руб.

Ответчиком в предложенной им редакции пункта 2.1 договора установлен иной порядок определения размера арендной платы (общий порядок в соответствии с "Положением о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки", утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2006 г. N 415):

Sучастка х Базовый размер арендной платы, ежегодно определяемый постановлением Мэра г. Хабаровска х Коэффициент вида использования участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, исчисленный в соответствии с п. 2.1 договоров в редакции ответчика, значительно превышал установленный указанной нормой Федерального закона N 137-ФЗ ее максимальный предел на момент направления истцом протокола разногласий, что сторонами не оспаривается.

При этом ранее спорные земельные участки были переданы в аренду ОАО ЭиЭ "Хабаровскэнерго", в собственности которого ранее находились тепловая магистраль N 31 от Хабаровской ТЭЦ-3 инв.38301. В соответствии с договором купли-продажи ценных бумаг от 16.11.2006 г. б/н спорные объекты переданы истцу.

Согласно СНиП 41-02-2003 тепловые сети представляют собой совокупность специальных сооружений и агрегатов, предназначенных для транспортировки горячей воды температурой до 200 0С, то есть тепловой энергии.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-10858/2007 от 13.03.2008 г. установлено, что истец в соответствии с приказом Федеральной службы по тарифам от 27.04.2007 г. N 79-э включен в реестр субъектов естественных монополий.

Соответственно, принадлежащая истцу тепловая магистраль со всеми составными частями, согласно СНиП 41-02-2003 предназначенная для транспортировки тепловой энергии, размещенная на спорном земельном участке, применительно к части 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ относится к трубопроводам (системам транспортировки тепловой энергии).

По смыслу правовой нормы п. 2 ст. 3 Федерального закон N 137-ФЗ установленное ограничение размера арендной платы распространяется на все земельные участки, предназначенные для обеспечения эксплуатации объектов энергетики (ст. 89 ЗК). Судом принимаются доводы истца о том, что данное ограничение арендной платы установлено в публичном интересе и представляет собой исключение из общего правила ст. 421 ГК ("Свобода договора"), целью введения которого является сдерживание роста тарифов на реализуемую данными субъектами энергию (в том числе электрическую).

Правовая норма части 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ должна толковаться расширительно, и то, что спорные земельные участки не находились у истца в постоянном (бессрочном) пользовании, не исключает ее применения к спорным отношениям.

Довод истца о необходимости применения к спорным отношениям Федерального закона N 137-ФЗ и, соответственно, о неправомерности применения установленного Правилами регулирования арендных отношений общего порядка расчета арендной платы является правильным и подтверждается сложившейся судебной практикой.

Вместе с тем, предлагаемая истцом редакция спорных пунктов 2.1, 2.2 в части расчетов арендной платы не соответствует законодательству и подзаконным правовым актам, действующим на момент рассмотрения настоящего дела.

В соответствии с частью 2 ст. 445 ГК в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо не получении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение рассматриваемого договора аренды в соответствии со ст. 36 ЗК является обязательным для ответчика.

Из материалов дела следует, что, получив отказ в согласовании протокола разногласий, истец только спустя почти год обращается в суд с иском об урегулировании преддоговорных разногласий.

Между тем, постановлением Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 г. N 273-пр "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Хабаровском крае" утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (постановление N 273-пр вступило в законную силу с 01.01.2009 г.). В связи с этим, в целях приведения нормативных актов Хабаровского края в соответствие с действующим законодательством постановление Губернатора Хабаровского края от 04.03.2003 г. N 68 признано утратившим силу.

В соответствии с постановлениями Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 г. N 227-пр, 273-пр для спорных земельных участков удельные показатели составляют 2437,97 руб./кв.м. Очевидно, что на момент рассмотрения настоящего преддоговорного спора кадастровая стоимость спорных земельного участка в соответствии с кадастровыми паспортами составляет сумму, значительно превышающую указанную истцом в протоколе разногласий 16.05.2008 г.:

К примеру,

Уч.1

548,3кв.м. х 2437,97 руб./кв.м. х 2% = 1336738,95руб. (кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровому паспорту от 21.01.2009 г., т.д.N 1, л.77) х 2% = 26734,78 руб.

Уч.2

2069,4 кв.м. х 2437,97 руб./кв.м. х 2% = 5045135,11 (кадастровая стоимость земельного участка согласно кадастровому паспорту от 21.01.2009 г., т.д.N 1, л.78) х 2% = 100902,70 руб. и т.д.

Из чего следует, что размер годовой арендной платы по договору N 478, исчисленный в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ на основании действующих в настоящее время постановлений Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 г. N 273-пр, N 227-пр значительно превышает 158230,67 руб., что сторонами по существу и не оспаривается.

В соответствии с частью 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Применительно к ст. 446 ГК при разрешении преддоговорного спора суд должен руководствоваться теми правилами законов и иных правовых актов, которые действуют на момент рассмотрения дела в суде.

Предлагаемая истцом редакция пунктов 2.1, 2.2 спорного договора, которая в принципе основана на верной методике расчета арендной платы, в то же время, не соответствует ни постановлению Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 г. N 227-пр, принятому в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ, ни постановлению Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 г. N 273-пр. Следует также отметить, что правовая норма части 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона N 212-ФЗ, действовавшего на момент направления протокола разногласий (с 30.10.2007 г.), вообще не предусматривает использование при расчете арендной платы величины ставки земельного налога.

Очевидно, что удовлетворение исковых требований и принятие предлагаемой истцом редакции пунктов 2.1, 2.2 спорного договора повлечет его неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Согласно ст. 446 ГК условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон, суд считает необходимым изложить условия пунктов 2.1, 2.2 в самостоятельной редакции.

При этом в связи с изменениями редакции правовой нормы части 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (30.10.2007 г.) и кадастровой стоимости спорных земельных участков (01.01.2009 г.) содержание пунктов 2.1, 2.2 договора непосредственно связано с содержанием пункта 7.1 договора о применении его условий к ранее возникшим отношениям по использованию земельных участков.

В части применения условий договора N478 к ранее возникшим отношениям суд считает правомерной позицию ответчика.

Согласно части 1 ст. 65 ЗК использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются только земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Какой либо иной формы оплаты за пользование земельными участками гражданское законодательство не предусматривает, поэтому ссылки истца на использование им спорных земельных участков на основании актов фактического использования судом не принимаются.

Поскольку использование земельных участков с 01.10.2007 г. истцом не оспаривается, распространение действия договора на данный период соответствует ст. 65 ЗК.

При этом в соответствии с частью 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 30.10.2007 г.) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 01.01.2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта и земель иного специального назначения.

Данные положения Федерального закона N 137-ФЗ также применимы к истцу, что вытекает из характера расположенных на земельных участках объектов истца и подтверждается сложившейся судебной практикой.

В соответствии с п. 2.4 приложения N 1 к "Положению о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки", утвержденному решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2006 г. N 415 (в редакции, действовавший до введения в действие Федерального закона N 212-ФЗ) для указанных субъектов при указанных условиях был установлен размер арендной платы, равный указанной ставке земельного налога.

В соответствии с п. 2.1 ст. 2 раздела II "Земельный налог" "Положения о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 г. N 571, была установлена ставка земельного налога для указанных земель в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, с 01.10.2007 г. по 30.10.2007 г. размер арендной платы по договору N 478 должен исчисляться в соответствии с Федеральным законом N 137-ФЗ в действовавшей до 30.10.2007 г. редакции на основании указанных местных нормативных правовых актов и не должен превышать ставку земельного налога на соответствующий период (1,5% кадастровой стоимости земельных участков).

С 30.10.2007 г. по 01.01.2009 г. размер арендной платы по договору N 478 должен исчисляться в порядке, предложенной истцом (с исключением ссылки на земельный налог).

С 01.01.2009 г. арендная плата по договору N 478 должна составлять размер, определенный на основании измененной кадастровой стоимости земельных участков (с учетом удельного показателя 2437,97 руб./кв.м.).

Суд считает необходимым изложить п. 2.1 договора после слов "в размере" в следующей редакции:

"не превышающем в соответствии с частью 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ставки арендной платы, установленные для аренды земельных участков, на которых расположены объекты транспортных систем естественных монополий (согласно редакции Федерального закона N 137-ФЗ, действовавшей до 30.10.2007 г.), трубопроводы и другие подобные сооружения (линейные объекты) (согласно редакции Федерального закона N 137-ФЗ, действующей с 30.10.2007 г.), с учетом изменения кадастровой стоимости соответствующих земельных участков".

Пункт 2.2 договора в целях определенности регулирования отношений сторон суд считает подлежащим исключению из текста договора, поскольку итоговая сумма арендной платы в течение срока его действия неоднократно изменялась.

Пункт 7.1 договора суд считает необходимым оставить в редакции арендодателя.

Поскольку спорные условия договора изложены в редакции, отличающееся от редакции истца, в соответствии со ст. 110 АПК уплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина на сумму 2 000 руб. подлежит отнесению на него.

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил

Пункт 2.1 договора аренды земельного участка N478 после слов "в размере" изложить в следующей редакции:

"не превышающем в соответствии с частью 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ставки арендной платы, установленные для аренды земельных участков, на которых расположены объекты транспортных систем естественных монополий (согласно редакции Федерального закона N137-ФЗ, действовавшей до 30.10.2007 г.), трубопроводы и другие подобные сооружения (линейные объекты) (согласно редакции Федерального закона N 137-ФЗ, действующей с 30.10.2007 г.), с учетом изменения кадастровой стоимости соответствующих земельных участков".

Пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 478 из текста договора исключить.

Пункт 7.1 договора аренды земельного участка N 478 оставить в редакции арендодателя.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Хабаровского края в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.