Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2010 г. N А10-793/2010 Иск общества к Министерству имущественных и земельных отношений республики и Республиканскому агентству по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий о признании надлежащим исполнения обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества, а также признание одностороннего расторжения этого договора по уведомлению незаконным удовлетворен, поскольку ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие нарушение, неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей и условий договора арендатором (извлечение)

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия
от 25 июня 2010 г. N А10-793/2010
(извлечение)

Арбитражный суд Республики Бурятия рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания Практик" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и Республиканскому агентству по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий о признании надлежащим исполнения обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества. При участии в заседании: от истца: Кауров А.И., - представитель по доверенности от 02.03.2010 г., Мисилевич Р.С. - представитель по доверенности от 02.03.2010 г.; от ответчиков: от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия: Шиханов А.И. - представитель по доверенности от 18.02.2009 г. N 005-007-000020; от Республиканского агентства по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий: Дугаров Б.Б. - представитель по доверенности от 03.03.2010 г., Саганова А.Б. - представитель по доверенности от 03.03.2010 г., Турунхаев Г.П. - представитель по доверенности от 03.03.2010 г.

Резолютивная часть решения вынесена 21 июня 2010 года. В полном объеме решение изготовлено 25 июня 2010 года.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания Практик" (далее - ООО "Компания Практик", общество, арендатор) обратилось с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее - Министерство, арендодатель) и Республиканскому агентству по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий (далее - Агентство) о признании надлежащим исполнения обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества от 26.11.2007 г. N 094/07.

Определением арбитражного суда от 16 марта 2010 года по ходатайству ООО "Компания Практик" приняты обеспечительные меры в виде запрета Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия инициировать отмену государственной регистрации договора аренды государственного недвижимого имущества N 094/07 от 26.11.2007 г., а также любое дальнейшее отчуждение, передачу в аренду или передачу в любое иное пользование другому лицу имущества, являющегося предметом договора аренды. Запретить Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия проводить любые действия по государственной регистрации или ее отмене в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды государственного имущества N 094/07 от 26.11.2007 г.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил свои требования, исходя из того, что ответчики являются самостоятельными сторонами одного и того же трехстороннего договора аренды от 26.11.2007 г. N 094/07. ООО "Компания Практик" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Бурятия предъявило требование о признании надлежащим исполнения истцом своих обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества от 26.11.2007 г. N 094/07, а одностороннее расторжение этого договора по уведомлению от 09.02.2010 года N 04-002-000076 незаконным. К ответчику Республиканскому агентству по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий заявил требование о признании надлежащим исполнения истцом своих обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества от 26.11.2007 г. N 094/07, а одностороннее расторжение этого договора по уведомлению от 09.02.2010 года N 04-002-000076 незаконным.

ООО "Компания Практик" в обоснование иска указало, что договор аренды государственного недвижимого имущества от 26.11.2007 г. N 094/07 исполнялся обществом надлежащим образом, соответственно, одностороннее расторжение этого договора по уведомлению от 09.02.2010 г. N 04-002-000076 считает незаконным.

Представители истца в судебном заседании пояснили, что отчеты представлялись ежеквартально. Случаи нарушения сроков представления отчетов были связаны с поздним представлением отчетов инкубируемыми субъектами. Агентство не исполняло обязанность по текущему финансированию деятельности Республиканского бизнес-инкубатора. Конкурсные комиссии не проводили заседания в связи с отсутствием кворума членов комиссии.

Министерство с иском не согласилось и в обоснование своих возражений указывает, что обстоятельства незаконности направления уведомления от 09.02.2010 г. N 04-002-000076 о расторжении договора аренды истцом не доказаны, общество недобросовестно исполняло обязанности по договору аренды.

Агентство иск не признало, считает, что в настоящее время договор аренды государственного недвижимого имущества расторгнут, в связи с этим уведомление от 09.02.2010 г. N 04-002-000076 невозможно признать незаконным. Представители Агентства указали, что за 2 года деятельности Республиканского бизнес-инкубатора 50% его участников были вынуждены выйти из числа субъектов малого предпринимательства, размещенных в Республиканском бизнес-инкубаторе. Межведомственная комиссия не раз предупреждала ООО "Компания Практик" об устранении финансовых недостатков, отчеты за квартал представлялись истцом с нарушением сроков. Текущее финансирование деятельности Республиканского бизнес-инкубатора осуществлялось через финансирование самих субъектов малого предпринимательства, размещенных в нем. За 6 месяцев 2009 г. управляющей компанией не проведено ни одного заседания конкурсной комиссии.

Как следует из материалов дела, 26.11.2007 г. между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Республиканским агентством по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий и ООО "Компания Практик" был заключен договор аренды от 26.11.2007 г. N 094/07 государственного недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Бабушкина, 14 "а", общей площадью 2801,4 кв.м. для использования в качестве Республиканского бизнес-инкубатора, в том числе:

- для размещения арендатором своего персонала помещения площадью 187,7 кв.м.;

- для передачи в субаренду субъектам малого предпринимательства помещений общей площадью 1232,6кв.м.;

- для обеспечения деятельности субъектов малого предпринимательства лекционный зал площадью 203,9кв.м.

Срок действия договора аренды установлен на 3 года, с даты его государственной регистрации (пункт 1.6 договора), которая произведена 20.05.2008 г.

01.12.2009 г. между теми же сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 26.11.2007 г. N 094/07 о зачете стоимости выполненных истцом работ по монтажу на объекте пожарной и охранной сигнализации на сумму 472 635руб. в качестве арендной платы истца до 04.10.2010 г.

12.01.2010 г. произведена государственная регистрация данного дополнительного соглашения от 01.12.2009 г. к договору аренды от 26.11.2007 г. N 094/07.

11.02.2010 г. ООО "Компания Практик" поступило совместное уведомление от Министерства и Агентства от 09.02.2010 г. N 04-002-000076 об одностороннем отказе полностью от исполнения договора аренды от 26.11.2007 г. N 094/07 государственного недвижимого имущества в связи с допущением обществом нарушений, неисполнения и ненадлежащего исполнения обязанностей и условий, предусмотренных договором.

Не согласившись с указанными действиями, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании надлежащим исполнения истцом своих обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества и признании незаконным одностороннее расторжения этого договора по уведомлению от 09.02.2010 г. N 04-002-000076.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГКРФ).

Пунктом 2.4. договора от 26.11.2007 г. N 094/07 установлены обязанности арендатора:

подпунктом 2.4.12. арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ Министерства и Агентства в арендуемые помещения для проведения соблюдения арендатором условий настоящего договора, а также предоставлять необходимую документацию, запрашиваемую представителями Министерства и Агентства;

подпунктом 2.4.21. предусмотрена обязанность арендатора обеспечить деятельность республиканского бизнес-инкубатора с надлежащим исполнением обязанностей, условий и требований, установленных приложением N 5 "Общие требования к бизнес-инкубатору и порядку предоставления помещений и оказанию услуг субъектам малого предпринимательства в бизнес-инкубаторе" к приказу Минэкономразвития России от 5 марта 2007 г N 75 и приложением N 5 "Общие требования к бизнес-инкубатору и порядку предоставления помещений и оказанию услуг субъектам малого предпринимательства в бизнес-инкубаторе" к приказу Минэкономразвития России от 05.05.2005 г. N 93, являющимися приложением N 5 к настоящему Договору.

Согласно подпункту 2.4.24. арендатор обязан проводить подготовку и организацию конкурсного отбора субъектов малого предпринимательства в соответствии с требованиями, установленными приложением N 5 к приказу Минэкономразвития России от 5 марта 2007 г N 75 "Общие требования к бизнес-инкубатору и порядку предоставления помещений и оказанию услуг субъектам малого предпринимательства в бизнес-инкубаторе".

Подпунктом 2.4.25. установлена обязанность арендатора осуществлять мониторинг финансово-хозяйственной деятельности субъектов малого предпринимательства, размещенных в бизнес-инкубаторе, отчеты по мониторингу ежеквартально представлять в Агентство не позднее 20 числа месяца, следующего за кварталом.

Из указанного следует, что заключенный сторонами договор содержит не только условия, характеризующие арендные отношения, имеет элементы разных договоров и является смешанным.

В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными нормативными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Исходя из содержания договора, арбитражный суд считает, что смешанный договор устанавливает единую совокупность обязательств, и к рассматриваемым правоотношениям сторон применимы нормы главы 34 ГК РФ о договоре аренды.

Договор в соответствии с пунктом 432 ГК РФ считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды, согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав содержание договора аренды N 094/07 от 26.11.2007 г., заключенного сторонами, приложения к договору, дополнительное соглашение, арбитражный суд приходит к мнению о том, что данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, в названном договоре указано, в связи с чем договор аренды является заключенным. Заключенный договор является основанием возникновения обязательств у сторон.

Статья 619 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, так согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора допускается в силу закона, при наличии соглашения сторон.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд исходил из следующего.

В уведомлении от 09.02.2010 года Министерство и Агентство сообщают ООО "Компания Практик" об отказе от исполнения договора аренды государственного недвижимого имущества от 26.11.2007 г. N 094/07, который мотивирован допущенными арендатором нарушениями обязанностей и условий, предусмотренных пунктами 2.4.12., 2.4.21., 2.4.24. и 2.4.25. названного договора. В обоснование права одностороннего отказа от исполнения договора ответчики помимо пункта 3 статьи 450 ГК РФ приводят ссылки на пункты 5.2., 5.2.4 и 5.2.5. договора.

Пунктом 5.2. предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке арендодателем или Агентством в следующих случаях:

5.2.4. если арендатор не исполняет и (или) ненадлежащим способом исполняет обязанности и требования, установленные приложением N 5 "Общие требования к бизнес-инкубатору и порядку предоставления помещений и оказанию услуг субъектам малого предпринимательства в бизнес-инкубаторе" к приказу Минэкономразвития России от 5 марта 2007 г. N 75 и приложением N 5 "Общие требования к бизнес-инкубатору и порядку предоставления помещений и оказанию услуг субъектам малого предпринимательства в бизнес-инкубаторе" к приказу Минэкономразвития России от 05.05.2005 г. N 93;

5.2.5. в случае нарушения, неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором иных обязанностей или условий, указанных в настоящем договоре.

Из содержания названных пунктов следует, что соглашением сторон односторонний отказ от исполнения договора аренды допускается при наличии определенных обстоятельств, в данном случае с нарушениями арендатором условий договора.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора связан с обоснованием причин его расторжения.

Каждое лицо, участвующее в деле, согласно части 1 статьи 65 АПК РФ должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд приходит к выводу, что ответчиками не представлены доказательства, подтверждающие нарушение, неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанностей и условий арендатором, установленных пунктами 2.4.12., 2.4.21., 2.4.24. и 2.4.25. договора аренды, указанных в уведомлении N 04-002-000076 от 09.02.2010 г.

Истцом в подтверждение надлежащего исполнения своих обязанностей по договору аренды государственного недвижимого имущества приведены следующие доводы.

ООО "Компания Практик" не препятствовало посещению представителями Министерства и Агентства помещений Республиканского бизнес-инкубатора, содействовала проведению проверки в 2008 году. По запросам Министерства или Агентства представляла все необходимые документы, касающиеся деятельности бизнес-инкубатора. Обществом был разработан весь комплекс документов по деятельности Республиканского бизнес-инкубатора, которые неоднократно представлялись в Агентство и которые до настоящего времени не утверждены. За весь период деятельности ООО "Компания Практик" осуществляло организацию и подготовку конкурсного отбора субъектов малого предпринимательства. Срыв заседания конкурсной комиссии в декабре 2009 г. был связан с отсутствием кворума членов конкурсной комиссии. Общество систематически в сроки указанные в договоре направляло в адрес Агентства мониторинг финансово-хозяйственной деятельности, представляло отчеты о деятельности бизнес-инкубатора.

Данные доводы истца, подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами, арбитражный суд признал обоснованными.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.2.6. договора аренды N 094/07 от 26.11.2007 г. определено, что о расторжении настоящего договора по основаниям, предусмотренным п.п. 5.2.1., 5.2.5. настоящего договора другая сторона договора предупреждается за 30 календарных дней.

ООО "Компания Практик" не согласившись с досрочным расторжением договора аренды государственного недвижимого имущества, до истечения установленного срока предупреждения о расторжении договора в одностороннем порядке обратилось с иском в арбитражный суд.

Поскольку Министерство и Агентство не имели обоснованных правовых оснований для расторжения в одностороннем порядке указанного соглашения, арбитражный суд установил, что договор аренды государственного недвижимого имущества является действующим.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что истцом обязательства по договору аренды исполнялись надлежащим образом, уведомление об одностороннем расторжении договора не соответствующим условиям договора.

Расходы истца по уплате государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Иск удовлетворить, признать надлежащим исполнение ООО "Компания Практик" обязательств по договору аренды государственного недвижимого имущества N 094/07 от 26.11.2007 г.

Признать одностороннее расторжение договора аренды государственного недвижимого имущества N 094/07 от 26.11.2007 г. по уведомлению от 09.02.2010 г. N 04-002-000076, незаконным.

Обеспечительные меры, принятые по делу отменить с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия 2 000 руб. и Республиканского агентства по развитию промышленности, предпринимательства и инновационных технологий 2 000 руб. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания Практик" всего в сумме 4 000 руб. - судебные расходы.

Выдать исполнительные листы.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http ://fasvso. arbitr.ru/.