Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 04 декабря 2017 г. по делу N 33-4538/2017

судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе

председательствующего

Москаленко Т.П.,

судей

Кедриной О.В., Тельных Г.А.

при секретаре

Сутягине Д.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Тажудиновой Юлии Сергеевны на решение Усманского районного суда Липецкой области от 19 сентября 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования АО "Россельхозбанк" в лице Липецкого регионального филиала АО "Россельхозбанк" удовлетворить.

Взыскать с Тажудиновой Юлии Сергеевны в пользу АО "Россельхозбанк" в лице Липецкого регионального филиала АО "Россельхозбанк" задолженность по кредитному договору "данные изъяты", по состоянию на "данные изъяты" в размере "данные изъяты", расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты".

Обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору "данные изъяты" - принадлежащий на праве собственности Тажудиновой Юлии Сергеевне земельный участок, "данные изъяты", установив начальную продажную цену в размере 80 % рыночной стоимости, установленной оценщиком в размере 281000 руб. (двести восемьдесят одна тысяча руб.).

Обратить взыскание на предмет залога по кредитному договору "данные изъяты" - принадлежащий на праве собственности Тажудиновой Юлии Сергеевне жилой дом, "данные изъяты", установив начальную продажную цену в размере 80% рыночной стоимости, установленной оценщиком в размере "данные изъяты".

Установить способ реализации данного недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов.

Заслушав доклад судьи Москаленко Т.П., судебная коллегия

установила:

АО "Россельхозбанк" обратилось в суд с иском к Тажудиновой Ю.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен кредитный договор N, по условиям которого ответчику предоставлен кредит в сумме "данные изъяты" для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: "адрес". Обязательства по кредитному договору обеспечены залогом приобретаемой недвижимости. В соответствии с пунктом 5.5 кредитного договора предмет ипотеки оценен в "данные изъяты". Поскольку ответчик обязательства по погашению кредита исполняла ненадлежащим образом, банк просил взыскать с Тажудиновой Ю.С. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты". и обратить взыскание на заложенную недвижимость, установив начальную продажную стоимость заложенного земельного участка в размере "данные изъяты"., жилого дома в размере "данные изъяты".

Представитель истца АО "Россельхозбанк" по доверенности Бельских Р.Л. в судебном заседании поддержал исковые требования, оспаривал представленный ответчиком отчет оценщика, ссылаясь на его несоответствие требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), объяснил, что представленные ответчиком квитанции об оплате задолженности учтены при расчете задолженности. Возражал против снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, ссылаясь на несоразмерность неустойки нарушенному обязательству с учетом суммы займа, периода неисполнения ответчиком обязанности по уплате долга в течение 2 лет, последний платеж ответчик совершила ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик Тажудинова Ю.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в письменном отзыве иск не признала, ссылаясь на завышенный размер задолженности и заниженный размер оценки заложенной недвижимости, представила свой отчет о рыночной стоимости заложенного имущества, квитанции об оплате кредита, просила применить ст. 333 ГК РФ, возражала против назначения экспертизы.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Тажудинова Ю.С. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

Изучив доводы жалобы, выслушав возражения представителя истца АО "Россельхозбанк" по доверенности Бельских Р.Л., проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как предусмотрено частью 1 статьи 819 указанного кодекса, по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16июля1998года N102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО "Россельхозбанк" и Тажудиновой Ю.С. был заключен кредитный договор N, по условиям которого ответчику для приобретения жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "адрес", предоставлен кредит в сумме "данные изъяты", до ДД.ММ.ГГГГ, под "данные изъяты". Тажудинова Ю.С. обязалась возвратить кредит аннуитетными платежами в размере "данные изъяты" в месяц в соответствии с графиком погашения (л.д. 26-31). Разделом 5 кредитного договора предусмотрено, что обеспечением кредита является ипотека жилого дома и земельного участка, приобретаемых частично за счет предоставленных по договору кредитных средств. Предмет ипотеки указан в п. 2.1 договора: жилой дом с земельным участком, общей площадью "данные изъяты", состоящий из трех жилых комнат, общей стоимостью "данные изъяты". (л.д. 22 т. 1).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 123, 125 т. 1).

Факт предоставления Тажудиновой Ю.С. денежных средств по кредитному договору подтверждается банковским ордером N от ДД.ММ.ГГГГ

Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчицы кредитной задолженности, суд пришел к верному выводу, что Тажудинова Ю.С. свои обязательства по погашению кредита и процентов за пользование им не выполняла, ежемесячные платежи вносила нерегулярно, последний платёж по кредиту произведен ДД.ММ.ГГГГ в сумме "данные изъяты" Указанные обстоятельства подтверждены предъявленными ответчицей копиями приходных кассовых ордеров (л.д. 66-89 т. 2) и выпиской по лицевому счету (л.д. 10-15 т. 1), из которых следует, что до "данные изъяты" ответчица погашала кредит в соответствии с графиком платежей, с "данные изъяты" перестала погашать задолженность по кредиту. При этом все предъявленные ответчицей квитанции учтены в выписке из лицевого счета.

Пунктом 4.7 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать досрочного возврата суммы кредита в случае, если заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность по возврату кредита (основного долга) .

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности Тажудиновой Ю.С. перед АО "Россельхозбанк" по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ. составила "данные изъяты"., в том числе: срочный основной долг - "данные изъяты".; просроченный основной долг - "данные изъяты" просроченные проценты - "данные изъяты".; штрафы за неуплату основного долга - "данные изъяты" Расчет соответствует условиям кредитного договора и подтверждается выпиской из лицевого счета. Размер задолженности ответчик не оспорила.

При таких обстоятельствах суд обосновано удовлетворил требования истца о взыскании кредитной задолженности в сумме "данные изъяты".

Суд обоснованно отказал в удовлетворении требования ответчика о применении ст. 333 ГК Российской Федерации, поскольку неустойка в виде штрафа за неуплату основного долга в размере "данные изъяты" соразмерна последствиям нарушения обязательства.

Довод апелляционной жалобы, что суд необоснованно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит несостоятельными, так как оснований для применения указанной правовой нормы у суда первой инстанции не имелось. Учитывая длительный период неисполнения обязательства по возврату кредита, отсутствие доказательств тяжелого материального положения, приведшего к невозможности своевременно погашать кредит, поведение ответчика, не предпринявшего попыток погасить хотя бы часть задолженности, судебная коллегия также не находит оснований для уменьшения размера неустойки.

Разрешая исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями статей 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16июля1998года N102-ФЗ и, установив, что сумма долга по кредитному договору превышает 5% от стоимости заложенного имущества, при этом период просрочки составляет более трех месяцев, правильно обратил взыскание на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок земельный участок площадью "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов, что соответствует статьям 50, 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При этом суд сделал верный вывод об обоснованности требования истца об установлении начальной продажной цены при реализации жилого дома в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в представленном истцом отчете об оценке N"данные изъяты"

Как следует из отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. N , выполненного "данные изъяты" , на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома по адресу: "адрес", составила "данные изъяты", рыночная стоимость земельного участка площадью "данные изъяты" "данные изъяты", составила "данные изъяты". (л.д. 53, 120).

Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки.

Согласно подп. "и" п. 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" ФСО N3, утвержденному приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015г. N299, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктами 10 и 11 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N611, для определения стоимости недвижимого имущества оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N3 независимым оценщиком "данные изъяты" составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых жилого дома и земельного участка, в частности, их площади, вид разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Кроме того, оценщиком Ф.Д.В. произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода доходного и затратного подходов. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади зданий и земельных участков, цене предложения, стоимости, виду права, условиям финансирования, условиям продажи, дате предложения, местоположению, виду разрешенного использования, наличию инженерных коммуникаций. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком на местоположение, площадь, а также корректировка на торг.

Представленный истцом отчет "данные изъяты". не вызывает у суда апелляционной инстанции сомнений в его достоверности, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. Оценка рыночной стоимости имущества выполнена компетентным, квалифицированным специалистом, имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Ответчик, не согласившись с указанной оценкой стоимости предмета ипотеки, представил отчет оценщика ИП К.К.В.N от ДД.ММ.ГГГГ. о рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: "адрес", на ДД.ММ.ГГГГ. в размере "данные изъяты"

Суд обоснованно не принял во внимание отчет ИП К.К.В., поскольку он не соответствует федеральным стандартам оценки.

Установлено, что при определении рыночной стоимости оценщик К.К.М. использовал только сравнительный подход, что привело к снижению достоверности оценки. Оценщиком в нарушение подп. "и" п. 8 ФСО N3, пункта 10 ФСО N1, пунктов 10 и 11 ФСО N7" не учтены все технические характеристики оцениваемых объектов, информация о количественных и качественных характеристиках жилого дома не описана; в рамках сравнительного подхода оценщик не подобрал сопоставимые объекты-аналоги, не указаны единицы сравнения объектов-аналогов с объектами оценки, не приведен анализ рынка ( анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый жилой дом и земельный участок) , что привело к снижению достоверности полученного результата.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1), что оценщиком К.К.М. не было выполнено. Выбранные оценщиком объекты-аналоги не имеют близкие по значению с объектом оценки ценообразующие факторы.

Поскольку представленный истцом отчет "данные изъяты" ответчиком не оспорен, суд первой инстанции верно определилначальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в представленном истцом отчете об оценке "данные изъяты".

Выводы суда соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и действующему законодательству. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Усманского районного суда Липецкой области от 19 сентября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Тажудиновой Ю.С. - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна: Судья: Секретарь: