Решение Санкт-Петербургского городского суда от 20 февраля 2018 г. по делу N 3а-19/2018

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павловой О.А.

при секретаре Кулик А.К,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Омега" об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

обществу с ограниченной ответственностью "Омега" принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N.., площадью "... " кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, "адрес"; право собственности зарегистрировано 11 марта 2008 года (том 1 л.д. 11-12).

Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года N 365 утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 12 августа 2013 года - 55834378 рублей 32 копейки. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка 19 октября 2014 года внесены в государственный кадастр недвижимости (том 1 л.д. 14).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу N182 от 17 октября 2017 года отклонено поступившее в комиссию 2 октября 2017 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Омега" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в связи с несоответствием представленного в комиссию в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчёта об оценке N.., выполненного 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "... " Б, и положительного экспертного заключения N... от 29 августа 2017 года эксперта "... " Е. на указанный отчёт требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 126-129).

Полагая кадастровую стоимость земельного участка превышающей его рыночную стоимость, что влечёт увеличение налоговых обязательств, общество с ограниченной ответственностью "Омега" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей 37427802 рубля по состоянию на 12 августа 2013 года согласно вышеуказанному отчёту об оценке (том 1 л.д. 1-6).

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание явился, полагал необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью " "... " А. от 1 февраля 2018 года, - 55500000 рублей, выполненном по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом о дне, времени и месте судебного разбирательства (том 2 л.д. 104), в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности. Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости согласно статье 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 361-ФЗ).

С учетом изложенного, административный истец является плательщиком земельного налога, при этом налоговая база в отношении спорного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, а, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта; отчёт должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно отчёту об оценке N.., выполненному 29 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "... " Б, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" по состоянию на 12 августа 2013 года составляет 37427802 рублей (том 1 л.д. 16-115). Положительным экспертным заключением N... от 29 августа 2017 года эксперта "... " Е. подтверждена рыночная стоимость объекта оценки, определённая оценщиком, отчёт признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности); по смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с наличием в материалах дела противоречащих друг другу доказательств - решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу N182 от 17 октября 2017 года и вышеуказанного положительного экспертного заключения, определением суда от 11 декабря 2017 года по делу назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом общества с ограниченной ответственностью "... " А. 1 февраля 2018 года составлено экспертное заключение.

Согласно экспертному заключению экспертом А. обнаружены несоответствия отчёта об оценке N.., выполненного 29 июня 2017 года О. "... " Б, действующему законодательству об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 августа 2013 года определена экспертом в размере 55500000 рублей (том 2 л.д. 41-159).

Не доверять экспертному заключению у суда не имеется оснований.

Экспертное заключение в соответствии с требованиями статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации содержит подробное описание проведённого исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов. Эксперт А. имеет высшее образование по специальности "экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)", имеет стаж работы 14 лет, прошла профессиональную переподготовку по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" в 2002 году, сдала единый квалификационный экзамен в 2013 году, является членом Некоммерческого партнерства "Сообщество профессионалов оценки", застраховавшим свою гражданскую ответственность (том 2 л.д.150, 151, 152, 153, 154, 155, 156). Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 2 л.д. 83).

Представитель административного истца полагал, что на основании указанного заключения эксперта не может быть определена рыночная стоимость спорного объекта, изложив устно доводы относительно несоответствия экспертного заключения законодательству об оценочной деятельности. Данные доводы суд полагает подлежащими отклонению в связи со следующим.

Ссылки административного истца на то обстоятельство, что эксперт неверно определилвид фактического использования земельного участка - для транспортно-экспедиционных услуг, в то время как в отчёте он определён верно - под индустриальную застройку, не обоснованы. Определяя вид фактического использования земельного участка в целях соблюдения требования пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, эксперт на основании материалов дела и результатов осмотра земельного участка, указал, что основная часть земельного участка занята асфальтовыми площадками для отстоя большегрузного транспорта, по факту земельный участок используется для транспортно-экспедиционных услуг. Поскольку доходная часть определена оценщиком без учёта дохода от отстоя большегрузного транспорта вследствие неверного определения вида фактического использования земельного участка, эксперт пришёл к выводу о том, что данная ошибка ведёт к занижению стоимости объекта оценки, оснований не доверять которому у суда не имеется. Каких-либо доказательств, опровергающих данные выводы, административным истцом суду не представлено. Обращает на себя внимание и то, что в судебном заседании представитель административного истца пояснил, что ему не известно как фактически используется спорный земельный участок.

Вопреки доводам представителя административного истца, как верно указал эксперт, оценщиком допущен двойной учёт в операционных расходах расходов на коммунальные услуги, что очевидно следует из отчёта: расчёт операционных расходов произведён исходя из операционных издержек, характерных для третьего типа аренды, включающих коммунальные расходы - 1173696,3 рублей, и среднего значения коммунальных расходов для зданий в производственно-складском сегменте - 1461491,1 рублей (том 1 л.д. 84, 85), что повлекло занижение чистого операционного дохода от объекта недвижимости, рассчитываемого с учётом указанных операционных расходов.

Представитель административного истца ссылался также на то, что все объекты аналоги, использованные в отчёте об оценке, сопоставимы по местоположению с объектом оценки, в связи с чем, полагал необоснованным вывод эксперта о нарушении оценщиком, ввиду отсутствия анализа объектов аналогов в ближайшем окружении и корректировки на местоположение, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, и пунктов 22 д, е Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведённые доводы, равно как и доводы о том, что эксперт при расчёте операционных расходов должен был применить поправку на недозагрузку, носят оценочный характер, не связаны с нарушением экспертом при составлении заключения требований законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом.

Довод представителя административного истца о том, что оценщиком правомерно проведена корректировка "на коммуникации, подведённые к участку" по объекту аналогу N2, поскольку в отличие от остальных объектов аналогов хотя возможность подключения и имеется, но сети находятся на удалении от участка, отклоняется, поскольку какими-либо доказательствами положенное в его основу обстоятельство не подтверждено. Напротив, из прилагаемой к отчёту распечатки с сайта "restate.ru" усматривается, что электричество, газ, коммуникации находятся на границе участка (том 1 л.д. 102).

Ссылаясь на нарушение экспертом требований пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, представитель административного истца указывает, что эксперт в своём заключении неоднократно ссылается на справочник оценщика 2016 года и данные сайта "СтатРиелт" за 2016 год, то есть на сведения, полученные после даты оценки. Однако, согласно названному пункту ФСО N 1, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Анализ возможности использования данных, содержащихся в "Справочнике оценщика недвижимости - 2016. Том 3. Земельные участки". Авторы: Лейфер Л.А, Крайникова Т.В. Издание четвёртое, актуализированное и расширенное. Нижний Новгород, 2016, а также на сайте некоммерческой компании "СтатРиелт" содержится в экспертном заключении. В частности, по результатам анализа экспертом сделан вывод о том, что произошедшие в течение рассматриваемого временного периода изменения в целом не существенные и не могут оказать значительного влияния на результат расчёта, в связи с чем, суд не усматривает оснований для вывода о нарушении экспертом вышеуказанных требований.

Иные доводы административного истца не связаны с нарушением экспертом при составлении заключения требований законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом.

Учитывая изложенное, а также то, что административный истец не представил доказательств несоответствия заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "... " А. от 1 февраля 2018 года законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд полагает возражения административного истца против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой указанным заключением, безосновательными.

При этом суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Омега" подлежит частичному удовлетворению, кадастровую стоимость спорного земельного участка надлежит установить в размере, определенном в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "... " А. от 1 февраля 2018 года, составляющем 55500000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление "Омега" об установлении кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.., площадью "... " кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, "адрес" в размере рыночной стоимости равной 55500000 рублей по состоянию на 12 августа 2013 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Омега" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 2 октября 2017 года.

В удовлетворении административного иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья О.А. Павлова